Giá trị pháp lý của vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Võ Thị Lệ Hằng

Thực trạng hiện nay có rất nhiều người mua bán đất thông qua vi bằng, thường là trường hợp chung sổ đỏ hoặc đất chưa có sổ đỏ hay sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng,...Không ít người lầm tưởng Vi bằng do thừa phát lại lập nên có thể thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Công chứng viên chứng nhận. Bài viết sau đây sẽ giải đáp tường tận mọi vấn đề liên quan đến vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mọi người tránh được những rủi ro không đáng có. 

Thực trạng hiện nay có rất nhiều người mua bán đất thông qua vi bằng, thường là trường hợp chung sổ đỏ hoặc đất chưa có sổ đỏ hay sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng,...Không ít người lầm tưởng Vi bằng do thừa phát lại lập nên có thể thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Công chứng viên chứng nhận. Bài viết sau đây sẽ giải đáp tường tận mọi vấn đề liên quan đến vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mọi người tránh được những rủi ro không đáng có. 

Khái niệm và đặc điểm của vi bằng

Khái niệm

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại: "Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này".

vi-bang-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat1-1647945765.jpg
Có thể dùng vi bằng làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không là câu hỏi được nhiều người đặt ra khi được các "cò đất" chào mua bán đất 

Vậy nên có thể hiểu, vi bằng là văn phát do Thừa phát lại lập nên, ghi nhận bằng hành vi, được dùng làm chứng cứ trong xét xử. Đây là một tài liệu bằng văn bản có âm thanh, hình ảnh, trong đó Thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan những hành vi, sự kiện lập vi bằng do chính Thừa phát lại chứng kiến. Và nếu như hai bên có xảy ra tranh chấp thì đó sẽ là bằng chứng trước Tòa.

Đặc điểm:

  • Do Thừa phát lại lập nên dưới hình thức là văn bản, nên không được ủy quyền hay nhờ người khác lập cũng không được nhờ người khác ký tên thay mình vào vi bằng.
  • Là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách trung thực, khách quan trong một văn bản do thừa phát lại lập nên.
  • Vi bằng ghi nhận những sự kiện, hành vi do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. 
  • Việc lập vi bằng bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt những quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản.
  • Vi bằng do thừa phát lại lập nên theo đúng thủ tục, trình tự quy định của pháp luật và được xem là chứng cứ có giá trị chứng minh.
  • Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng bắt buộc phải tuân thủ những quy định về bảo mật và lưu trữ.

Giá trị pháp lý của vi bằng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Có một sự thực thì không ít người bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại chính là "công chứng" hoặc hiểu rằng nó có thể thay thế được công chứng, nên xảy ra nhiều trường hợp mọi người chuyển nhượng đất bằng hình thức lập vi bằng trường hợp đang thế chấp tại ngân hàng hoặc chuyển nhượng khi đất chưa được cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau cùng xảy ra phát sinh tranh chấp.

vi-bang-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat2-1647945921.jpg
Việc lập vi bằng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có giá trị về mặt pháp lý và nếu như có xảy ra tranh chấp thì văn bản giao dịch sẽ không có hiệu lực

Trên cơ sở khái niệm vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (như những gì đã quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Từ đó, giá trị pháp lý của vi bằng khi được lập quy định rằng:

- Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. 

- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo những gì mà pháp luật quy định; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân theo quy định của pháp luật.

Thế nên, việc lập vi bằng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ xác nhận khi hai bên đã có thỏa thuận trong việc giao dịch tại thời điểm lập biên bản thỏa thuận. Ở giao dịch chuyển nhượng này, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao giấy tờ mà không chứng nhận việc chuyển nhượng để đảm bảo giá trị tài sản. 

Điều 167 Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 đã quy định việc mua bán chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bước tiếp đó sẽ là làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên) cho bên mua tại cơ quan nhà nước. Vi bằng sẽ có ý nghĩa trong việc chứng minh các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, đất đai,...làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo những gì pháp luật quy định, hoặc là cơ sở để giải quyết mỗi khi có tranh chấp xảy ra. Thế nên, văn bản lập vi bằng sẽ không thể làm được thủ tục đăng ký sang tên cho bên mua được. 

Bên cạnh đó, người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà mình đã bỏ tiền ra mua. Cùng với đó là việc thế chấp ngân hàng sẽ không được phép. Vậy nên, việc lập vi bằng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có giá trị về mặt pháp lý và nếu như có xảy ra tranh chấp thì văn bản giao dịch sẽ không có hiệu lực. 

Đặc biệt, theo như quy định của Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì không được lập vi bằng trong trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo như quy định của pháp luật.

Từ quy định trên, Nhà nước cấm Thừa phát lại lập vi bằng để: Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất nếu có); Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo như quy định của pháp luật.

Vậy nên, người dân không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất. Song, có thể lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất khi cần xác nhận tình trạng nhà, đất; Ghi nhận việc đặt cọc; Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định,...

Giải đáp những câu hỏi thường gặp liên quan đến lập vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để giúp các bạn hiểu rõ hơn về giá trị pháp lý của vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đây chúng tôi sẽ tuyển chọn những câu hỏi tiêu biểu thường được nhiều người thắc mắc nhất và giải đáp cho bạn dưới đây. 

Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng không?

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, thì "Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác". 

vi-bang-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat3-1647945973.jpg
Việc lập vi bằng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ xác nhận hai bên khi đã có thỏa thuận trong việc giao dịch tại thời điểm lập biên bản thỏa thuận

Vậy nên, vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

Lập vi bằng ở đâu?

Hiện nay, việc lập vi bằng sẽ được thực hiện tại văn phòng Thừa phát lại, khác với văn phòng công chứng do những cá nhân, tổ chức đứng ra thành lập thì Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm theo như quy định tại Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Thủ tục lập vi bằng được tiến hành như thế nào?

Các bước lập vi bằng được thực hiện như sau:

Bước 1: Xác nhận trường hợp sự kiện, hành vi ,...muốn lập vi bằng xem có đủ điều kiện hay không

Đây là bước mà chủ thể có nhu cầu lập vi bằng cần đánh giá xem hành vi, sự kiện,...muốn lập vi bằng có đúng với quy định của pháp luật về việc cho phép được lập vi bằng hay không?

Bước 2:Thỏa thuận việc lập vi bằng với thừa phát lại

Khi có nhu cầu về việc lập vi bằng, người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với những nội dung chủ yếu gồm:

a) Nội dung vi bằng cần lập;

b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

c) Chi phí lập vi bằng;

d) Những thỏa thuận khác (nếu có).

Chú ý: Thỏa thuận việc lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.

Bước 3: Văn phòng thừa phát lại tiến hành thủ tục lập vi bằng

Đây là bước mà Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi ở trong vi bằng phải khách quan và trung thực. Trong trường hợp cần thiết thì Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Người yêu cầu cần cung cấp đầy đủ, chính xác những thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của những thông tin, tài liệu cung cấp.

Quá trình lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc chỉ điểm vào vi bằng.

Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

vi-bang-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat5-1647946142.jpg
Không ít người cứ nhầm tưởng việc được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất

Bước 4: Giao vi bằng đã lập cho người có nhu cầu lập vi bằng

Vi bằng phải được gửi cho người có yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo luật định.

Bước 5: Gửi vi bằng đã được lập đến Sở tư pháp

Kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, trong thời hạn 03 ngày làm việc, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký.

Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng kể từ ngày nhận được vi bằng, trong thời hạn 02 ngày làm việc.

Để quyền lợi của mình không bị xâm phạm cũng như tránh được các rủi ro khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vi bằng thì người mua đất nên liên hệ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.