Việc hoàn thiện 1 triệu căn nhà ở xã hội gặp nhiều thách thức

Phải đối mặt với nhiều thách thức 

Theo Thanh Niên Việt, thực tế, kể từ đầu năm 2023 tới nay, nhiều chung cư nhà ở xã hội đã được khởi công trên cả nước. Tuy nhiên con số đạt được vô cùng nhỏ so với đề án mà Chính phủ đề ra. Báo cáo thị trường BĐS trong quý II/2023 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, tính đến ngày 18/5/2023, cả nước hoàn thành được 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn, đạt 4,6% so với đề án. Hiện đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ, ngay cả khi tất cả những dự án đang triển khai hoàn thành vào giai đoạn 1, để đạt kế hoạch hoàn thiện 428.000 căn trước năm 2026, thì từ nay tới năm 2025, cần phê duyệt và hoàn thiện thêm 119,985 căn.

Trong khi, thủ tục phê duyệt dự án chung cư nhà ở xã hội thực tế tốn nhiều thời gian, tối thiểu là 600 ngày hoặc hơn. Gói 120 nghìn tỷ đồng vẫn chưa phát huy hết tác dụng, phần lớn những dự án thuộc đối tượng được vay vẫn trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư. Số dự án còn lại vẫn ở giai đoạn được các địa phương tổng hợp, chờ công bố. Vì vậy, theo ông Đính, nếu không có những cơ chế mới để phát triển phân khúc này thì rất khó để đạt kế hoạch đề ra. 

Nhìn nhận thách thức của NOXH, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS Cấn Văn lực chỉ ra một số khó khăn. Một là những khó khăn do chưa nhất quán quan điểm, cách hiểu và tiếp cận. NOXH chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng. 

Hai là những vướng mắc về chính sách, cơ chế, quy trình thủ tục và thực thi. Vẫn có một cơ chế, chính sách nào rõ ràng, bài bản, dài hơi cho phát triển NOXH. Vai trò, quyền lợi, trách nhiệm của những chủ thể liên quan chưa rõ ràng, không nhất quán, mỗi địa phương lại làm theo một kiểu. Việc làm NOXH liên quan tới nhiều luật và nghị định, thông tư khiến cho trình tự, thủ tục phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Để hoàn thành một dự án NOXH mất khoảng 3 - 5 năm. 

Ba là các vướng mắc liên quan tới quỹ đất. Tình trạng vừa thiếu vừa thừa quỹ đất phát triển dự án chung cư NOXH đang xảy ra ở nhiều tỉnh, thành. Đồng thời, khâu đền bù, giải phóng mặt bằng luôn gặp khó khăn và ách tắc. 

Bốn là NOXH thiếu vốn tài trợ bền vững. Phần lớn các dự án NOXH tính tới thời điểm này được đầu tư xây dựng là bằng vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện. Vốn vay ngân sách bố trí cho phân khúc này rất ít, trong khi điều kiện và thủ tục lại phức tạp. 

Tìm ra giải pháp 

Để việc xây dựng 1 triệu dự án NOXH được thực hiện tốt, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Khôi đề xuất một số giải pháp sau đây: 

Thứ nhất, phải sớm thể chế hóa và đảm bảo hiệu lực thực thi bằng văn bản quy phạm pháp luật về các định hướng, điều kiện thuận lợi, ưu đãi được xác định trong đề án về đất đai, hạ tầng, tài chính… cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH.

Thứ 2, trên cơ sở Đề án đó, ở từng giai đoạn, các địa phương nên đề ra mục tiêu rõ ràng, chẳng hạn xây ký túc xá cho sinh viên, nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp dựa theo điều chỉnh quy hoạch, vị trí đất đai, phân bổ nguồn lực phù hợp. 

Phải có kế hoạch, lộ trình bài bản mới có thể giải quyết nhu cầu tiếp cận nhà ở của người dân, gắn liền với quy hoạch đô thị, quy hoạch công nghiệp, dịch vụ, cùng với phát triển bền vững thị trường BĐS và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. 

Thứ 3, chính quyền các địa phương phải kiểm soát giá nhà ở phù hợp với thu nhập người lao động và mức phí dịch vụ khu NOXH. 

Thứ 4, tiếp tục nghiên cứu, dự báo tình hình và đánh giá về nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là công nhân, lao động có thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường. Cần tính toán mức thu nhập phổ biến của người lao động và khả năng có thể mua NOXH để điều hành chính sách tài chính, tiền tệ sao cho hợp lý, nhất là lãi suất cùng cơ chế cho vay mua NOXH. 

Thứ 5, các doanh nghiệp phải tập trung xây dựng lại chiến lược kinh doanh, tái cấu trúc định hướng hoạt động, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và đề xuất điều chỉnh một vài dự án sang NOXH; Lên kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở phù hợp chủ trương, định hướng của Chính phủ, nội dung Đề án và phát triển NOXH. 

Thứ 6, tìm cách rút ngắn thủ tục và thời gian giải quyết dự án NOXH xuống còn 10 - 12 tháng. Sau thời gian đầu tư xây dựng, chính quyền cần làm công tác giải phóng mặt bằng. Từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận… Chính quyền cũng phải đầu tư xây dựng hạ tầng bên ngoài kết nối với bên trong. 

Bố trí đầy đủ nguồn vốn và quy định giải ngân đặc thù. Chính quyền địa phương lập thành danh sách công khai dự án vay vốn. Đã có một vài doanh nghiệp kiến nghị tăng giới hạn lợi nhuận hơn 10% như hiện tại, lãi suất vay dưới 6,5%/năm. 

Cần điều chỉnh lại tiêu chí, trình tự, thời gian xét duyệt cho người được mua, thuê NOXH. Ra quyết định để doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp thuộc diện được thuê, mua, giải quyết cho công nhân trong khu công nghiệp. Lãi suất cho vay mua NOXH cần dưới mức 5%/năm mới phù hợp với thu nhập của đa số người dân.