Thị trường căn hộ cao cấp cho thuê: từ sụt giảm đến hồi sinh

Giảm tốc hai năm đại dịch

Hai năm đại dịch Covid-19 đã phủ bóng đen lên thị trường căn hộ cao cấp cho thuê: giá thuê sụt giảm mạnh nhưng vẫn không có khách. Khoảng thời gian 2 năm Covid hoành hành 2020-2021 như một nốt trầm trên khuông nhạc thị trường cho thuê sau thời kì giá thuê thiết lập mức cao và có chiều hướng đi vào ổn định.

Những năm 2015-2018 là thời kì hoàng kim của thị trường căn hộ cao cấp cho thuê khi nguồn cung còn ít, chưa bị bão hòa. Những căn hộ diện tích lớn (thường là 3 ngủ trở lên), đủ đồ tọa lạc tại những quận trung tâm của Hà Nội – nơi nhiều người nước ngoài chọn thuê sống như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, một phần của Cầu Giấy và khu Mỹ Đình thuộc Nam Từ Liêm, tùy diện tích, giá thuê đạt được trung bình từ 30-60 triệu đồng/tháng. Những căn diện nhỏ hơn là 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, có đầy đủ đồ đạc, giá thuê cũng khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Thế nhưng 2 năm đại dịch, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê chịu một cú bồi mang tính chí tử. Lúc này, tập khách hàng tiềm năng của căn hộ cao cấp là các chuyên gia, doanh nhân nước ngoài - phần lớn đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và một số nước Châu Âu – những quốc gia có dòng vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam không thể sang Việt Nam làm việc do đại dịch. Ngoài ra, một bộ phận nhỏ người Việt giàu có thường là nhóm doanh nhân từ TP.HCM và một số tỉnh thành đến Hà Nội công tác, do tác động của đại dịch cũng có xu hướng trả nhà hoặc chuyển sang thuê phân khúc thấp hơn. Nguồn cầu của thị trường căn hộ cao cấp cho thuê trong hai năm dịch bệnh suy giảm mạnh, kéo theo sự sụt giảm của giá thuê.

Hai năm dịch bệnh, giá thuê căn hộ cao cấp căn 3 ngủ ở Tây Hồ chỉ còn ở mức 20-30 triệu đồng/tháng. Căn hộ cao cấp diện tích lớn ở Hoàn Kiếm đạt khoảng 30 triệu đồng/tháng. Mức sụt giảm ghi nhận tương tự khi căn hộ hạng sang, cao cấp ở Đống Đa, Cầu Giấy hay các dự án cao cấp thuộc khu Mỹ Đình (Nam Từ Liêm) - nơi nhiều người Hàn, Nhật sinh sống, giá thuê cũng chỉ còn dao động từ 18-24 triệu đồng/tháng với căn 3 ngủ.

Anh Nguyễn Hoàng Linh, trường phòng kinh doanh mảng cho thuê của văn phòng nhà đất An Cư cho biết, dù giá thuê sụt giảm mạnh, thậm chí nhiều căn trước dịch cho thuê 28-35 triệu đồng/tháng, trong dịch, không có khách, chủ nhà giảm xuống 15-20 triệu đồng/tháng trong 6 tháng thuê đầu nhằm hỗ trợ khách giai đoạn dịch nhưng vẫn không tìm được người thuê. Đây cũng là giai đoạn mà môi giới phân khúc này đối mặt nhiều khó khăn khi nhiều tháng liền không phát sinh giao dịch, phải chuyển nghề shipper, bán hàng online để duy trì cuộc sống.

Thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đang hồi sinh

Đầu năm 2022, sau hơn 2 năm dịch bệnh hoành hành, dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, nền kinh tế bắt đầu mở cửa, toàn bộ các đường bay quốc tế được nối lại, tạo đà cho các hoạt động thông thương, đầu tư và kết nối. Nguồn vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục ghi nhận những con số tích cực. Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết 7 tháng đầu năm 2022, vốn FDI thực hiện tăng, đạt 11,57 tỷ USD - giá trị cao nhất cùng kỳ trong 5 năm trở lại đây. Ngoài ra, vốn điều chỉnh tiếp tục tăng mạnh, quy mô điều chỉnh vốn bình quân/dự án tương đối cao so với cùng kỳ.

Thị trường căn hộ cao cấp cho thuê từng bước phục hồi. Mức giá cho thuê không chỉ tiệm cận mức giá thuê của thời kì hoàng kim mà còn có xu hướng nhích nhẹ ở một số dự án, khu vực. Cụ thể, theo khảo sát của meeyland, giá thuê căn hộ cao cấp từ 3-5 phòng ngủ, được trang bị đầy đủ đồ đạc tại quận Tây Hồ ở các dự án như D’. Le Roi Soleil, Sun Grand City, Golden Westlake, Five Star West Lake, Ciputra… đang đạt mức giá thuê 32-60 triệu đồng/tháng. Tương tự, các căn hộ 2 phòng ngủ full đồ tại các dự án này đang được chào thuê phổ biến từ 16-25 triệu đồng/tháng.

Tại quận Ba Đình, giá thuê căn hộ cao cấp với căn diện tích lớn, từ 3 ngủ trở lên được trang bị đầy đủ nội thất tại một số dự án như Vinhomes Metropolis, Discovery Central, Aqua Central, WaterMark,  Lancaster Núi Trúc, giá thuê đạt mức 25-50 triệu đồng/tháng. Các căn 2 phòng ngủ full nội thất ở các dự án này có mức giá thuê dao động từ 17-22 triệu đồng/tháng.

Tại quận Cầu Giấy, căn hộ diện tích lớn tại các dự án cao cấp như Indochina Plaza, Mandarin Garden, The Nine, Vinhomes D'Capitale… giá thuê dao động từ 24-35 triệu đồng/tháng. Những căn penhousse, duplex giá thuê đạt mức 45-60 triệu đồng/tháng. Những căn 2 ngủ đủ đồ có giá thuê 17-20 triệu đồng/tháng.

Tại quận Nam Từ Liêm, giá thuê các căn hộ diện tích lớn, từ 3 ngủ trở lên thuộc các dự án Vinhomes SkyLake, Keangnam, Vinhomes West Point, The Matrix One, Vinhomes Gardenia…có giá thuê từ 30-60 triệu đồng/tháng. Các căn 2 ngủ đủ đồ tại các dự án này đạt mức giá thuê từ 15-28 triệu đồng/tháng.

Một khảo sát của phóng viên với các môi giới bất động sản chuyên làm mảng cho thuê căn hộ cao cấp ghi nhận từ sau Tết Nguyên đán 2022 đến nay, lượng khách nước ngoài của căn hộ cao cấp bắt đầu đông trở lại. Tùy từng dự án, khu vực, giá thuê ghi nhận mức tăng nhẹ, trung bình khoảng 1-2% so với giai đoạn dịch bệnh. Đặc biệt, những dự án quản lý, vận hành tốt, mức tăng đều đạt 2% và thu hút đông người nước ngoài chọn lựa sinh sống, hình thành một cộng đồng người nước ngoài lớn mạnh tại đây.

Nhìn nhận về thị trường cho thuê Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu của báo cáo thị trường bất động sản quý 2 của Batdongsan.com.vn ghi nhận sự “đảo chiều” khá thú vị khi mức độ quan tâm bất động sản tăng ở mảng cho thuê nhưng lại giảm ở mảng bán. Cụ thể, mức độ quan tâm ở mảng bán giảm 13%, mức độ quan tâm ở mảng thuê tăng 28%. Trong đó, riêng phân khúc căn hộ cho thuê tăng 8% so với cùng kì năm ngoái. Sau dịch, lợi suất của mảng cho thuê đang tăng trở lại. Mảng cho thuê sẽ vẫn tích cực trong nửa cuối năm 2022 khi thông quan cho người nước ngoài được đẩy mạnh, doanh nghiệp quay lại sản xuất kinh doanh, gói hỗ trợ lãi suất 2% cho doanh nghiệp được triển khai.