Tại sao chung cư giảm giá kịch sàn vẫn không ai mua?

Theo Zingnews, tại TP. HCM và Hà Nội, nhiều chủ đầu tư liên tục áp dụng những chương trình chiết khấu cao, có nơi lên tới 38% giá trị căn hộ. Chuyên gia của Colliers vẫn đánh giá thị trường chung cư vẫn trong tình trạng ảm đạm, người dân chưa mạnh tay xuống tiền để mua nhà. 

Cả cung - cầu đều thấp

Báo cáo của DKRA cho thấy, trong suốt 3 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM và các vùng lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu) có thêm 1.378 căn từ 9 dự án đang mở bán, giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. 

Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu năm đạt 63. Trong đó, tổng số căn hộ giao dịch thành công là 864 căn, giảm 66% so với cùng kỳ năm 2022. 

Tuy nhiên, theo báo cáo của Colliers, có thể thấy mặt bằng giá sơ cấp phân khúc căn hộ chung cư hạng sang vẫn ổn định. Các dự án cao cấp này chủ yếu đều tập trung tại Quận 1 và khu vực Thủ Thiêm với giá bán từ 7.000 - 17.000 USD/m2. 

Cùng với đó, tại thị trường cao cấp, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá bán căn hộ từ 1 - 6% so với giai đoạn cuối năm ngoái, nhằm nhanh chóng đẩy hàng, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất ưu đãi sắp đến hạn. Thậm chí, không ít khách hàng đã thanh lý lại sản phẩm với chủ đầu tư, chấp nhận chịu phạt 20 - 30% giá trị căn hộ vì đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Colliers cho rằng, đa phần chủ đầu đang trong tâm thế quan sát và lùi lại thời gian mở bán dự án trong quý đầu năm. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang ấm dần lên nhờ đợt mở bán những tòa chung cư hạng C như dự án Elysian của chủ đầu tư Gamuda Land.

Bên cạnh đó, một số dự án cũng đang nhận đặt chỗ, phải kể đến như tiểu The Sunset - phân khu The Beverly Solari (Vinhomes), hay dự án Thu Thiem Zeit River (GS E&C) và Avatar (Hưng Thịnh).

Tương tự TP. HCM, theo nhận định từ nhiều chuyên gia Colliers, nguồn cung mới tại thị trường Hà Nội vẫn chưa được cải thiện. Trong quý I, điểm sáng thị trường chung cư là dự án Heritage West Lake của CapitaLand với sự ra mắt của tòa T2 - SOHO.

Trong 3 tháng qua, tỷ lệ hấp thụ căn hộ Hà Nội rơi vào khoảng 50 - 60%. Việc nguồn tín dụng bị siết chặt cùng mối lo về tính pháp lý của dự án đã khiến người mua bất động sản không còn mặn mà với việc mua căn hộ ở thời điểm này. 

Mặc dù giá bán căn hộ giảm mạnh nhưng mặt bằng chung vẫn cho thấy ở mức cao và nằm ngoài khả năng chi trả của người mua với nhu cầu ở thực. Hiện tại, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức từ 1.355-4.200 USD/m2.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ chung cư Thủ đô vẫn hứa hẹn khởi sắc trong tương lai. Nổi bật lên là dự án thành phố thông minh của Tập đoàn BRG và Sumitomo Corporation (Nhật Bản) với tổng số vốn đầu tư là 4,2 tỷ USD, được kỳ vọng sẽ triển khai xây dựng trong năm nay. 

Trong tháng 3, dự án căn hộ hàng hiệu đầu tiên tại Hà Nội The Ritz-Carlton Residences đã cất nóc và sẽ sớm bàn giao đến tay khách hàng trong thời gian tới. 

Hoạt động M&A đang tạo sóng

Theo báo cáo của Colliers, hoạt động mua bán và sáp nhập bất động sản có thể tăng mạnh trở lại kể từ quý II/2023, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước gặp khó khăn về nguồn vốn cũng như các vướng mắc về pháp lý. 

Đặc biệt là thị trường đang tập trung nhiều hơn cho sự kiện Tập đoàn CapitaLand đàm phán mua lại một số dự án của Vinhomes tại miền Bắc, giá trị của thương vị này lên tới khoảng 1,5 tỷ USD. Cụ thể, CapitaLand xem xét mua lại một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 hay một dự án khác nằm phía Bắc Hải Phòng. 

“Phân khúc căn hộ nhìn có vẻ yên ắng ở bề nổi vì giao dịch đang chững. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang có sự chuyển mình mạnh mẽ với những thương vụ M&A giá trị lớn. Điểm rơi của các quá trình đàm phán dự kiến sẽ từ quý III trở đi” - Các chuyên gia của Colliers nhìn nhận.

Ngoài ra, DKRA cũng cho biết một dự báo về thị trường. Cơ quan này nhận định, các chủ đầu tư khó khăn khi ghi nhận sự đột biến với doanh số bán hàng trong ngắn hạn. 

Đồng thời, thị trường có thể vẫn khan hiếm nguồn cung mới trong tương lai. Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo trên thị trường TP. HCM. Nhìn ở hướng khách, phân khúc căn hộ hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. 

Chưa kể, mặt bằng giá bán sơ cấp sẽ duy trì được ở mức cao trước áp lực những chi phí đầu vào, pháp lý dự án, lãi vay… 

Trong khi đó, nhìn nhận về thị hiếu thì các chuyên gia Savills cho rằng, căn hộ dịch vụ có diện tích nhỏ sẽ được ưa chuộng hơn nhờ giá thuê vừa phải. Tới quý IV/2022, dữ liệu của đơn vị này cho thấy căn hộ một phòng ngủ với diện tích từ 45 - 60m2 đang chiếm 43% số căn được thuê. Loại hình này có diện tích càng lớn thì nhu cầu thuê càng giảm dần. 

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Nghiên cứu thị trường tại Savills TP. HCM cho rằng, so với năm 2019 thì công suất hoạt động và giá thuê căn hộ cao cấp bình quân trên toàn thị trường thấp hơn lần lượt là 8 và 11 điểm phần trăm.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, trong thời gian tới sẽ có sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài, điều này sẽ thúc đẩy thị trường này phục hồi trở lại. Trong đó, việc tăng trưởng nguồn vốn FDI tích cực sẽ góp phần gia tăng nhu cầu thuê căn hộ từ những chuyên gia và khách công tác nước ngoài.