Nhà đầu tư bất động sản cần tỉnh táo khi ôm đất nền “chờ ngày lên phố”

Thời gian qua, một số nơi trên cả nước khi có thông tin quy hoạch từ huyện lên quận hoặc từ quận lên thành phố thì ngay lập tức giá nhà đất tại khu vực đó leo thang đến chóng mặt. “Cò” đất cũng vì thế mà có thể đẩy giá đất, mời gọi khách hàng khiến cho thị trường biến động mạnh.

Điển hình có thể kể đến là tại khu vực huyện Hoài Đức (Hà Nội). Từ khi có thông tin liên quan đến việc huyện Hoài Đức sẽ lên quận, giá đất rất nóng sốt, tăng liên tục khiến nhiều nhà đầu tư hoa mắt mà “xuống tiền”, có khi mua với mức giá đắt đỏ ngang ngửa trung tâm thành phố. Tuy nhiên cho đến hiện tại, giá đất tại khu vực này đang chững lại dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải chờ đợi lâu.

Anh Minh Tuấn (Thanh Xuân, Hà Nội) - một trong những nhà đầu tư “xuống tiền” khu vực Hoài Đức thời điểm thị trường sôi động - cho biết: “Khoảng đầu năm 2021, tôi có tầm hơn 3 tỷ đồng tiền tích góp trong tay với mong muốn đầu tư bất động sản để làm giàu. Lúc ấy cò đất vẽ ra cho tôi rất nhiều viễn cảnh. Nào là phải đầu tư ngay vì nếu Hoài Đức có quyết định chính thức lên quận thì chắc chắn giá đất sẽ đội lên gấp nhiều lần, vì vậy nên đầu tư trước để chớp thời cơ. Hoặc nếu mua thời điểm đó sau này sang tay có khi lãi gấp đôi. 

Vậy là tôi quyết định đầu tư mảnh đất có diện tích 60m2 với mức giá 55 triệu đồng/m2. Mức giá này là tương đối cao, có khi gần ngang với giá đất tại mặt ngõ một số quận thuộc trung tâm thành phố như Cầu Giấy, Đống Đa... lúc bấy giờ. Hơn nữa, ngoài việc cò đất tư vấn thì tôi cũng tin rằng giá đất khu vực này còn tăng mạnh vì yếu tố quy hoạch. 

Tuy nhiên, từ lúc tôi mua cho đến giờ, giá đất tại khu vực Hoài Đức lại đang chững lại, mảnh đất của tôi cũng chỉ tăng khoảng 2-3 triệu đồng/m2. Trong khi trước thời điểm tôi mua thì giá đất tăng trung bình khoảng 15-20%/năm. Các thông tin quy hoạch từ ấy đến nay cũng chưa có gì biến chuyển mạnh”.

Một trường hợp tương tự là anh Lê Hùng (Hai Bà Trưng, Hà Nội) chia sẻ: “Cách đây hơn một năm khi nghe tin Hoài Đức chuẩn bị lên quận, tôi cũng rốt ráo muốn đầu tư kiếm lời. Tôi cũng nghe phập phồng thông tin rằng nhiều người mua đúng thời điểm, lướt sóng khoảng 1 đến 2 tháng cũng lãi đậm nên mới mạnh dạn như vậy.

Tôi quyết định bỏ ra gần 2 tỷ đồng mua mảnh đất rộng 45m2, tương đương cũng 44,5 triệu đồng/m2, trong đó tiền gốc của tôi là 1,4 tỷ đồng, còn 600 triệu đồng là tôi đi vay cả bạn bè và ngân hàng. Thời điểm cuối năm 2021, mảnh đất của tôi cũng chỉ tăng khoảng 150 triệu đồng, do chưa được giá nên tôi quyết định vẫn giữ lại. Nhưng đến đầu năm 2022, mảnh đất gần như đứng giá, muốn tìm người mua thì cò đất trả lời lúc này rất khó, tốt nhất cứ để đấy đợi thông tin chính thức nhưng đợi đến bao giờ thì không ai dám chắc chắn. 

May mắn là số tiền đầu tư tôi vay bạn bè không mất lãi, còn khoản tiền vay ngân hàng cũng không quá nhiều nên tôi vẫn có khả năng trả lãi. Nếu lúc ấy vội vàng vay ngân hàng mà chốt mảnh đất gần 3 tỷ thì đúng là phải gánh thêm một khoản lớn. Hiện tại tôi nghĩ sẽ phải đợi thêm một thời gian nữa ”.

Không phải riêng khu vực Hoài Đức, thực tế tại rất nhiều địa phương trên cả nước khi có thông tin quy hoạch huyện lên quận hoặc quy hoạch khu công nghiệp là thị trường nhà đất lại vô cùng sôi động. Có trường hợp người được, người mất nhưng nhìn chung giới chuyên gia cho rằng, khi bước chân vào đầu tư bất động sản không nên nghĩ sẽ “lướt sóng” vì tính may rủi rất cao, nhà đầu tư cần có kiến thức, tỉnh táo và tránh hiệu ứng đám đông.

Anh Thanh Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội nhận định rằng, giá đất khu vực Hoài Đức vài năm trước đã tăng mạnh, có phần tăng ảo nên hiện tại khi các thông tin quy hoạch chưa rõ ràng thì giá đất bước vào giai đoạn chững lại. Đây cũng là điều bình thường, là xu hướng chung của thị trường, không riêng gì Hoài Đức.

Theo anh Minh, Hoài Đức là khu vực có nhiều thông tin quy hoạch nên giá đất sẽ khó giảm nhưng cũng rất khó để tăng mạnh như vài năm trước. Nếu nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh khi đầu tư vào khu vực này vẫn rất tiềm năng, quan trọng là cần thời gian đợi. Tuy nhiên phải cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính, bởi nếu tính toán không kỹ, không lường trước được quy hoạch thì nhà đầu tư phải gánh thêm khoản lãi là một gánh nặng lớn, dễ mất hơn được.

Vào cuối tháng 4/2022, theo một báo cáo của UBND Hà Nội chỉ ra, đến thời điểm hiện tại, huyện Hoài Đức đã đạt 22/27 tiêu chí, tăng 3 tiêu chí gồm tuyến đường văn minh đô thị, không gian công cộng đô thị và công trình thương mại dịch vụ cấp đô thị so với thời điểm duyệt Đề án đầu tư, xây dựng huyện Hoài Đức thành quận.

Một số tiêu chí chưa đạt như mật độ giao thông đô thị; đất cây xanh công cộng; cơ sở y tế cấp đô thị; tỷ lệ nước thải đô thị được xử lý... Trong đó, riêng với tiêu chí nước thải đô thị được xử lý, huyện Hoài Đức hiện đang tích cực đẩy nhanh tiến độ các dự án trạm xử lý nước thải tại các xã như Sơn Đồng, Vân Canh. Đồng thời triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư và thi công xây dựng một số nhà máy xử lý nước thải tại các khu vực như La Phù, Lại Yên, Cát Quế, Đông La,...

Dựa trên các tiêu chí đạt được, huyện Hoài Đức đã đăng ký thời gian hoàn thành Đề án đầu tư, xây dựng huyện Hoài Đức thành quận vào cuối năm 2023, đầu năm 2024. Đồng thời hoàn thiện hồ sơ trình thẩm định, công nhận huyện Hoài Đức đạt chuẩn quận vào năm 2024.