Môi giới bất động sản tiết lộ một loại hình nhu cầu đang vượt nguồn cung lớn

Thị trường “cầu vượt cung”

Theo CafeF, trong cuộc phỏng vấn với ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam chia sẻ, Việt Nam đang hết sức nỗ lực để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực trong quá trình nhận nguồn đầu tư từ nước ngoài. Do đó, nguồn cung văn phòng chất lượng cao đã trở nên thiếu hụt trầm trọng trong khi nhu cầu gia tăng từng năm. Tại các quận trung tâm của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tập trung rất nhiều các tập đoàn đa quốc gia với mong muốn đặt trụ sở tại các tòa nhà cao tầng hay văn phòng. Tuy nhiên những gì đang diễn ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại trở thành vấn đề lo ngại khi tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao đang diễn ra giữa lúc nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh.

Theo ông David Jackson, đã 35 năm kể từ ngày dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tiên được cấp cho một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu năm 1988, Đến thời điểm hiện tại, thị trường Việt Nam đã có hơn 38.000 dự án FDI. Trên thực tế, Việt Nam đang được đánh giá là một trong những quốc gia có sự thành công trong việc thu hút FDI trong khu vực, và dòng vốn nước ngoài đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh trong vài thập kỷ qua.

Khi trên thế giới xảy ra những xung đột, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đánh giá, xem xét và cân nhắc Việt Nam sẽ trở thành một trong những địa điểm thay thế của chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng và Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định của họ. Do đó, nguồn cung các cao ốc văn phòng chất lượng và đạt chứng nhận xanh có thể sẽ thiếu hụt trầm trọng hơn nữa trong tương lai.

So với các nước trong khu vực quy mô thị trường văn phòng của Việt Nam nhỏ hơn rất nhiều. Ví dụ như tại thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế trọng điểm và có thị trường văn phòng lớn nhất cả nước, Nhưng quy mô thị trường văn phòng ở đây chỉ bằng một phần ba so với thị trường Bangkok và Jakarta và bằng một phần tư so với Manila. Tuy nhiên, mật độ nhân viên văn phòng làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh lại cao gấp ba lần so với các quốc gia kể trên và gấp đôi so với Singapore.

Theo vị này, từ lâu phân khúc bất động sản văn phòng của Việt Nam đã diễn ra tình trạng cầu vượt cung. Trong khi nguồn cung ngày càng yêu hiệp, cạn kiệt thì lợi thế đàm phán sẽ thuộc về chủ nhà. Do đó họ sẽ có quyền để tăng giá và gây sức ép lên cho người thuê. Giá thuê văn phòng hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh cao hơn hai đến ba lần so với Bangkok, cho ta hay Manila. Thậm chí, sau khi dịch bệnh Covid 19 được kiểm soát hình thức làm việc từ xa phổ biến trong đại dịch sau này cũng chỉ được số ít nhà tuyển dụng áp dụng tại Việt Nam.

“Văn hóa làm việc nơi đây rất khác. Người Việt Nam thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường, không chỉ bây giờ mà còn nhiều năm sau nữa”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định.

Trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn đang giảm mạnh do kinh tế gặp nhiều khó khăn, thì tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng công suất thuê văn phòng đều duy trì trên 1.000.000.000 lệ lấp đầy 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023. Thậm chí, có thời điểm 1.000.000.000 lệ trống còn thấp hơn 5 % đối với một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED ở khu vực trung tâm Tp. HCM (Ngôi nhà Đức TP.HCM, Friendship Tower...).

Tuy nhiên, đại diện Avison Young cho rằng Nguồn cung thiếu hụt đối với loại hình văn phòng xanh tại Việt Nam sẽ không thể giải quyết nhanh chóng. Nghĩa là các khách thuê sẽ vẫn phải tiếp tục chịu áp lực về giá và phải mất công tìm kiếm mặt bằng nhưng vẫn phải đắp ứng được các tiêu chí bền vững thoải mái để giúp họ cải thiện được đời sống cho nhân viên, đảm bảo an sinh xã hội của họ.

Khách thuê ngày càng khắt khe 

Chia sẻ thêm, ông David cho rằng nếuViệt Nam muốn phát huy lợi thế và trên chân vào cuộc đua thu hút dòng vốn nước ngoài thì cần phải có một phương pháp hiệu quả dành cho loại hình bất động sản thương mại bao gồm cả phân khúc văn phòng cho thuê.

Theo số liệu thống kê tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong quý 3 đa phần các giao dịch văn phòng đều xuất phát từ nhu cầu đổi địa điểm, gia hạn hợp đồng. Trong đó, di dời văn phòng chiếm khoảng 50% tổng số lượng giao dịch trong quý, cụ thể một số doanh nghiệp đã chuyển từ tòa nhà bê sang tòa nhà hát A còn số khác thì rời sang khu đô thị mới Thủ Thiêm nơi tập trung rất nhiều văn phòng hạng A mới đi vào hoạt động.

Hiện nay, nhu cầu của khách thuê ngày càng khắt khe khi họ phải chú trọng và những dự án có chất lượng cao, không gian xanh, dịch vụ vận hành tốt để nâng cao chất lượng môi trường làm việc cũng như đáp ứng những tiêu chí bền vững, đảm bảo đời sống lành mạnh trong nhân viên. Đối với người cho thuê, đã có những động thái mới như cung cấp các gói ưu đãi hoặc đưa vào hợp đồng có điều khoản phạt nếu như một trong hai bên không đáp ứng được yêu cầu ESG của khách thuê có thể sẽ xuất hiện trong thời gian tới. Trên thực tế, những điều khoản cho thuê này đang dần được điều chỉnh để linh hoạt hơn ví dụ như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm những điều kiện có lợi cho khách thuê để giữ chân họ …

Tại thị trường Việt Nam, Ở các thành phố lớn nguồn cung văn phòng tạm tăng nhưng tốc độ vẫn còn chậm hơn so với kỳ vọng. Chính điều này đã giúp cho các chủ đầu tư duy trì được lợi thế, xong cũng tạo ra áp lực cạnh tranh trên thị trường rất cao. Công nghệ mới và sự phổ biến của những loại vật liệu xây dựng cũng đang góp phần xanh hóa cho các dự án văn phòng hạng A hiện đại. Giờ đây những đơn vị quản lý văn phòng tập trung vào việc đầu tư chất lượng dịch vụ nhằm nâng cao những trải nghiệm cho người sử dụng được làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà đó. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư – khách thuê văn phòng đã thay đổi.

Ông David Jackson cho biết: “ Nên xem vận hành bất động sản như một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm, chúng ta có thể xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung”.

Hiện nay, việc định giá bất động sản văn phòng sẽ không chỉ dựa trên những chỉ số về nhu cầu cho thuê, tỷ lệ lấp đầy hay giá thuê. Mà người đi thuê sẽ đánh giá xem văn phòng có tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu như chủ đầu tư xác định được phương hướng và chiến lược phát triển tôi yêu đối với loại hình bất động sản văn phòng thì đây sẽ là nguồn thu nhập hấp dẫn đối với người sở hữu.