“Lo nhiều hơn vui” khi giá bất động sản chỉ tăng không giảm, thị trường gánh chịu hệ lụy nặng nề

Bất động sản tăng giá liên tục để lại nhiều nguy cơ cho thị trường

Nhận định về hệ lụy của thị trường bất động sản giữa bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao tại hầu hết các phân khúc, nhà đầu tư kỳ cựu Lê Quốc Kiên cho rằng, giá bất động sản tăng quá cao đã khiến cho những người kinh doanh sản xuất cảm thấy nản lòng những người sản xuất kinh doanh. Họ sẽ có khuynh hướng dành ngân sách cho việc đầu tư vào bất động sản thay vì tập trung vào đầu tư sản xuất kinh doanh. Giá bất động sản tăng cao cũng tạo ra tâm lý sợ bỏ lỡ của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vốn là những người làm công ăn lương ở những lĩnh vực khác. Họ có xu hướng lơ là công việc, thậm chí bỏ việc để dành thời gian tập trung vào việc đầu tư đất đai. 

Bất động sản tăng giá liên tục đã để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường:

Đối với bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực: Do ảnh hưởng của lạm phát. tất cả các phân khúc bất động sản nhà ở đều có xu hướng tăng giá. Trong khi đó, thu nhập của đại bộ phận người đi làm và những người sản xuất kinh doanh không tăng thậm chí còn sụt giảm trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp. Do đó, người có nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng gặp nhiều khó khăn.

Để hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua ở thực, các ngân hàng đã tích cực tung ra nhiều khoản vay hỗ trợ cho phân khúc bất động sản nay, nhưng định giá thận trọng hơn, thấp hơn 15%-20% so với giá thị trường. Ví dụ, trong vòng 1 năm qua, nhà phố trung tâm định giá lại tăng không vượt quá 5%, trong khi thực tế thị trường tăng tới 15%. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của khách hàng đi vay, và tăng thêm các khoản dự phòng bên cạnh các khoản nợ phải trả và chi phí sinh hoạt. 

Đối với loại hình bất động sản có tính chất "pháp lý yếu" : BĐS nghỉ dưỡng - du lịch vốn yếu về mặt pháp lý, đi kèm các scandal về cam kết lợi nhuận cho thuê, nay càng trở nên "yếu" hơn do những tác động nặng nề của dịch bệnh Covid cùng với chi phí xây dựng tăng mạnh. Thêm vào đó, với những thông tin mới nhất về việc siết chặt tín dụng của Ngân hàng đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch sẽ khiến cho nhiều dự án có nguy cơ khó về đích đúng hạn.

Đối với bất động sản có tính đầu cơ cao: Đất vùng ven và các tỉnh trong thời gian qua tăng giá nhiều hơn so với nhà phố trung tâm, tuy nhiên để trống rất nhiều, không được khai thác, sử dụng. Trừ một số khu vực gây “sốt” và tùy từng thời điểm nhất định, tính thanh khoản của đất nền chậm hơn nhiều so với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư F1, F2 - những người mua đất được phân lô từ các mảnh đất lớn. 

Nhiều người nhầm tưởng rằng giá bất động sản tăng cao ở nông thôn sẽ mang đến cho người dân địa phương những khoản lợi nhuận to lớn. Tuy nhiên thực tế là họ chỉ được hưởng khoảng 10%-15% chuỗi tăng giá. Ví dụ khi giá bất động sản tăng từ 2 -7 tỷ đồng trong thời gian 2 năm, thì thực tế người dân chỉ bán được nhà với giá 2,5 tỷ đồng. Số tiền chênh lệch còn lại chủ yếu là môi giới, đầu cơ mua đi bán lại 3-4 lần, hoặc sự chênh lệch của giá mảnh đất to được phân lô thành mảnh đất nhỏ hơn bán cho nhiều người.

Giá bất động sản tăng khiến nhiều người không thể mua được nhà

Giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua cũng khiến cho việc mua nhà của người dân ngày càng khó khăn hơn. Về lâu dài, tình trạng này có thể dẫn đến cán cân chênh lệch giàu nghèo ngày một trầm trọng. Ngoài ra, giá đất tăng không đúng giá trị thực cũng sẽ khiến cho nền kinh tế trầm lắng hơn và ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách phát triển những dự án nhà ở giá hợp túi tiền. 

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đẩy mạnh đầu tư, phát triển nhanh đã làm tăng giá trị của đất đai, đây là nguyên tắc thị trường. Thế nhưng. mức tăng giá bất động sản hiện không tương thích với mức độ tăng trưởng đầu tư. Đầu tư cơ sở hạ tầng tăng 1 nhưng giá bất động sản tăng gấp 3-4 lần là điều bất hợp lý. Sự tăng giá nhà đất trong thời gian ngắn không phản ánh đúng giá trị thật sẽ tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản. Các dòng vốn đổ vào bất động sản hiện tại chủ yếu mang tính chất đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, ít người có kế hoạch đầu tư dài hạn. 

Với việc giá đất tăng quá cao, vượt mức thu nhập trung bình của người dân đã khiến cho phần lớn người lao động, người có thu nhập tầm trung khó lòng mua được nhà. Giá nhà tăng cao cũng dẫn tới việc chi phí mặt bằng cho thuê tăng mạnh, từ đó kéo theo các sản phẩm dịch vụ, ăn uống, tiêu dùng đều tăng theo, vượt quá khả năng chi trả của người tiêu dùng. 

Thêm vào đó, việc giá bất động sản tăng cao hơn nhiều so với thu nhập và năng suất lao động tại Việt Nam sẽ là yếu tố dẫn đến việc giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Hệ lụy lớn nhất là các nhà đầu tư lần lượt rời khỏi thị trường Việt Nam để tìm đến các thị trường khác hấp dẫn hơn. 

Giá bất động sản tăng cao kéo theo giá chi phí vật tư, chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh, việc đầu tư cơ sở hạ tầng khó được thực hiện, dẫn đến mặt bằng đô thị ngày một xuống cấp, nhếch nhác, không thể đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Ngoài ra, giá bất động sản tăng còn làm ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tiền tệ. Thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ có mối liên hệ mật thiết với nhau. Nếu dòng tiền đổ hết vào thị trường bất động sản sẽ gây ra tác động xấu cho hệ thống tiền tệ, dẫn đến nguy cơ lạm phát. 

Để hạn chế nguy cơ rủi ro cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, các chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nên thận trọng và bố trí vốn thật hợp lý, hạn chế việc đổ quá nhiều tiền vào bất động sản mà nên sắp xếp dành vốn cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.