Làm rõ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để phục hồi BĐS nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng bị "kìm chân" bởi những mâu thuẫn trong pháp lý.

Bất động sản nghỉ dưỡng là một trong những phân khúc rất phát triển từ vài năm qua. Thị trường này đã đem đến cho khách hàng hàng loạt sản phẩm đa dạng như shophouse, shoptel, condotel, resort, homestay, farmstay,... Đáp ứng mọi nhu cầu ngày càng cao về du lịch nghỉ dưỡng của du khách. Thậm chí tạo ra hàng ngàn cơ hội đầu tư, kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư và người dân. Các dự án còn đóng góp nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước, là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế nước nhà.

Tuy nhiên, vướng mắc lại từ các chính sách, cơ chế, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã khiến công tác quản lý của Nhà nước về thị trường này gặp nhiều trở ngại, không trơn chu. Đây chính là nút thắt cần được tháo gỡ cho hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản du lịch.

Ths. Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản đã có nhận xét dưới góc nhìn của Nhà nước. Hiện nay, thị trường bất động sản du lịch phải chịu điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật khác nhau từ Luật đầu tư, Luật kinh doanh BĐS,... đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, những bộ luật cơ bản là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành vẫn chưa bổ sung khái niệm cho các loại hình Condotel, Resort villa, Farmhouse, Shophouse,... mà chỉ gộp chung vào một khái niệm là nhà công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

"Điều này đã gây lúng túng cho chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện. Làm phát sinh các tranh chấp, mâu thuẫn trong hoạt động kinh doanh, giao dịch loại hình bất động sản du lịch. Ngoài ra, có địa phương đã xác định đây là loại hình "nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở" - ông Khởi nói.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét về những rủi ro và khó khăn mà thị trường bất động sản du lịch phải đối mặt do thiếu khung pháp lý. Thực tế, pháp luật Việt Nam vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển của loại hình bất động sản du lịch. Vì vậy đã nảy sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình giao dịch, kinh doanh, thậm chí không thể kiểm soát, quản lý. Bởi, đến nay vẫn chưa giải quyết rõ ràng trong chuyện xác định quyền sở hữu của các sản phẩm BĐS du lịch được hình thành trên đất ở.

Tình trạng xáo trộn xảy ra với các sản phẩm bất động sản du lịch hiện đang xây dựng trên đất ở gây ra nhiều vướng mắc khiến công tác quản lý trở nên lúng túng. Những dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, nhiệm thu đủ điều kiện để đưa vào hoạt động nhưng vẫn chưa thể cấp sổ đỏ do vướng mắc về pháp luật. Thực tế, đã có một số dự án bị thu hồi sổ đỏ đã cấp cho chủ sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này gây ra nhiều tranh cãi kéo dài giữa chủ đầu tư và khách hàng. Gây méo mó, cản trở sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Giải pháp triệt để cho sự hồi phục của BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới

Hồi năm 2019, bất động động sản du lịch - nghỉ dưỡng đang có sự tăng trưởng vượt bậc bỗng gặp phải “vật cản” lớn khi hàng loạt sổ đỏ của các căn hộ condotel đã cấp cho khách đều bị thu hồi. Hành động này là sự sửa sai “gượng ép” của nhiều địa phương khi Thanh tra Chính phủ kết luận: “việc cấp sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ là sai, gây thất thu ngân sách nhà nước”. 

Trước đó, khi các khu du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel mọc lên như nấm thì nhiều địa phương lại đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Bên cạnh đó, khách hàng mua các sản phẩm bất động sản du lịch này được gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định và sở hữu sổ đỏ lâu dài.

Điển hình như UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho hơn 40 dự án thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Trong số đó có đến 22 dự án đã được tỉnh này cấp theo hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Nổi bật như: Dự án Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh được đầu tư bởi Công ty cổ phần đầu tư dầu khí Nha Trang; Dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower; Hyatt Regency Cam Ranh Bay; Dự án Khu du lịch The Manna, Dự án Khu du lịch cao cấp Phát Đạt,...

Theo kết quả kiểm toán năm 2017 của Kiểm toán Nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất trong Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh chỉ ra rằng, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” hoàn toàn không phù hợp với nội dung pháp Luật Đất đai và các quy hoạch chung. Đơn vị này cũng yêu cầu UBND tỉnh Khánh Hòa rà soát và tính toán lại để điều chỉnh quy hoạch sao cho phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành. 

Trong những năm qua, đã có hàng chục dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tại Bãi Dài được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã nghiệm thu và đưa vào hoạt động như: Selectum Noa Resort Cam Ranh; Golden Bay Cam Ranh; Fusion Maia Nha Trang Resort; Movenpick Resort Cam Ranh; Vinpearl Resort & Spa Long Beach; The Arena Cam Ranh, Alma Resort Cam Ranh; Radisson Blu Resort Cam Ranh;...

Theo đó, các khách hàng mua sản phẩm đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản trên đất của một số dự án như Golden Bay Cam Ranh, Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang,... Một số dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh đã hoàn thiện thi công, nghiệm thu hạng mục phòng cháy, chữa cháy và đưa vào hoạt động từ năm 2019. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì đang gặp nhiều khó khăn và cản trở hoạt động của doanh nghiệp và nhà đầu tư. 

UBND tỉnh Khánh Hòa đã đưa ra những đề xuất để giải quyết những tình trạng trên như: Những dự án tại Bãi Dài đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhưng chưa triển khai thi công sẽ được chuyển sang đất thương mại dịch vụ; Với các dự án đã xây dựng và hoàn thiện nhiệm thu, đi vào hoạt động sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (bao gồm khách mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Theo ý kiến từ các Luật sư, giải pháp trên khá khả thi khi vừa đảm bảo lợi ích các bên, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện hay làm ảnh hưởng môi trường kinh doanh, đầu tư. Đây cũng là động thái tích cực để giải quyết vướng mắc của thị trường này. Góp phần vực dậy thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng sau hai năm chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid - 19. Các phương án này hoàn toàn đúng với chủ trương, định hướng của Chính Phủ trong việc phục hồi kinh tế hậu Covid - 19 đã được Quốc hội và Chính phủ đề ra. 

Chính phủ cần trực tiếp chỉ đạo

Giai đoạn 2019 - 2020, Thanh tra Chính phủ đã thực hiện các đợt thanh tra trên diện rộng tại nhiều địa phương, trong đó có các dự án tại Bãi Dài tỉnh Khánh Hòa. Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, Thanh tra Chính phủ đã khẳng định khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” không có quy định trong pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, đơn vị này có những nhận định tích cực: “Loại hình căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng,... (Khánh Hòa đang gọi chung là "đất ở không hình thành đơn vị ở") đã phát triển rất mạnh mẽ trong những năm qua và vẫn có xu hướng tăng trưởng trong thời gian tới. Việc đầu tư, xây dựng những sản phẩm này đem lại nhiều hiệu quả cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế chung như: thu hút nguồn vốn đầu tư lớn từ trong và ngoài nước, thúc đẩy ngành du lịch mở rộng quy mô và tăng trưởng hiệu quả, góp phần giải quyết việc làm, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước,...”.

Từ đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tích cực chỉ đạo các Bộ, ngành TW và địa phương cần tập trung thực hiện công tác: “Khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển ngành du lịch, dịch vụ trong nước; Không gây ách tắc, gián đoạn dòng vốn đầu tư; Không gây xáo trộn, làm ảnh hưởng đến sự thu hút đầu tư ở các địa phương; Hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy đến với nhà đầu tư; Xây dựng những giải pháp giải quyết đồng bộ, trước tiên là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”.