Khi mới ban hành luật thuế giá trị gia tăng, lạm phát tăng đến mức ở các nước châu Á, người dân ra ngoài thấy có gì có thể mua được thì mua ngay lập tức. Nếu không, hôm sau sẽ tăng giá. Chính vì vậy, lẽ ra thời điểm tăng thuế đất đã quá hạn nhưng chúng ta vẫn chưa áp dụng. Vì vậy, những thời điểm sốt đất là rất nguy hiểm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, chúng ta vẫn có thể kiểm soát được.
Một trong những nguyên nhân có thể kiểm soát được, đó là chính sách tài khóa của mỗi quốc gia. Chính sách tài khóa là toàn bộ những hệ thống thu tiền thuế để tạo nên nguồn lực tài chính của các nước. Sau đó là những khoản chi từ những nguồn lực tài chính đó như thế nào. Trong đó có chi cho cơ sở, chi cho đầu tư phát triển.
Nếu chúng ta không sử dụng được nguồn lực tài chính với những chi tiêu hợp lý sẽ dẫn đến tăng tỷ lệ lạm phát. Vì vậy, việc đưa ra và sử dụng chính sách tài khóa của một quốc gia cực kỳ quan trọng. Hiện nay, chính sách tài khóa của mỗi quốc gia được điều chỉnh bởi Chính phủ.
Chính sách tài khóa hiện nay và sắp tới ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản. Nó có thể giúp thị trường bất động sản bán được nhiều hàng hơn, có nhiều công trình hơn và ổn định hơn. Ở chiều ngược lại, nó có thể gây nên cảnh đìu hiu cho thị trường bất động sản. Điều đó rất quan trọng đối với chính sách tài khóa của mỗi quốc gia. Sự cần thiết phải nghiên cứu chính sách tài khóa và chính sách tài khóa ảnh hưởng đến thị trường bất động sản của chúng ta như thế nào rất quan trọng.

Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn 2021-2030. Điều này đòi hỏi chúng ta phải phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch và có sự điều tiết, giám sát của Nhà nước. Làm sao phù hợp với chiến lược, chương trình, quy hoạch phát triển của Nhà nước và tránh lãng phí tài nguyên đất đai cho phát triển nhà ở.
Ngày 16/06/2022, Ban chấp hành trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế và chính sách nâng cao chất lượng quản lý và sử dụng đất nhằm tạo động lực đưa nước ta thành nước phát triển có thu nhập cao.

Đất là tài sản sở hữu quốc gia, quyền sử dụng đất như thế nào, có hay không? Nếu chỉ sở hữu quốc gia và không có quyền sử dụng đất thì rất khó để người dân có thể sản suất ra những sản phẩm, tạo ra những giá trị từ đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất rất quan trọng, phải đảm bảo cho người dân có quyền và có đủ thời gian sử dụng đất để phát huy hiệu quả của quyền sử dụng đất đó.
Ban chấp hành Trung ương Đảng cũng đã nhận thấy rằng thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, chưa minh bạch, còn nhiều rủi ro, cải cách trong quản lý đất đai còn rất chậm chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Một ví dụ đơn giản như việc kiểm tra chủ sở hữu hay người quản lý một mảnh đất hay một ngôi nhà bị bỏ hoang hiện nay cũng rất khó khăn. Điều đó chứng tỏ, vấn đề quản lý đất đai của chúng ta còn yếu. 

 

 

Chính sách tài chính trong sử dụng đất đai chưa khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, bền vững. Qua đó, tác động đến giá của thị trường chưa phù hợp. Vì vậy, cần hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đối với đất đai. Đó chính là mảng chính sách tài khóa về thu. Làm thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có quyền sử dụng đất và các nhà đầu tư. 
Nếu không đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, nhhà đầu tư đã đầu tư rồi mà không thu được lợi ích thì không ai muốn đầu tư cả. Sẽ không có hạ tầng, không có những khu đô thị hiện đại … Nhà nước cũng sẽ không thu được các khoản thuế cho ngân sách quốc gia, người sử dụng đất không phát huy hết tiềm năng của đất đai. Chính vì vậy, phải có những chính sách hợp lý, phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó có chính sách tài khóa.
Chính sách tài khóa phù hợp giúp Ngân hàng Nhà nước có thể điều tiết nền kinh tế vĩ mô một cách hợp lý nhất. Chính phủ sẽ sử dụng chính sách tài khóa đó để tác động nên hệ thống chính sách thuế và chi tiêu, trong đó có chi tiêu công. Làm thế nào để chúng ta thu thuế được tốt, tận thu được thuế nhưng chi không lãng phí sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Trước khi nói đến chính sách tài khóa mới, chúng ta cần nghiên cứu các chính sách điều tiết với đất đai, bất động sản như thế nào? Có thể nói, chính sách điều tiết về thuế đối với bất động sản là phức tạp nhất hiện nay trong các chính sách thuế.
Trước hết đối với đất nông nghiệp, chúng ta đã có những Nghị quyết liên quan đến giao đất nông nghiệp có hạn mức cho người dân. Thứ hai, đối với đất phi nông nghiệp, hiện nay bao gồm cả đất ở và đất kinh doanh dịch vụ, mức thuế suất từ 0,03-0,15%. Thứ ba, là tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất hiện nay rất lớn, nhất là tiền phí chuyển quyền sử dụng đất. 

Ví dụ, hiện nay mảnh đất chúng ta đang sử dụng là đất nông nghiệp, nay chúng ta muốn chuyển mục đích sử dụng của mảnh đất này sang đất ở để làm nhà phải nộp rất nhiều tiền mới có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được. Vì vậy, nhiều hộ dân không có đủ điều kiện kinh tế để chuyển mục đích sử dụng nên đành phải xây cơi nới, chồng nhiều tầng lên. Theo tôi, đây cũng là những bất cập trong các chính sách của chúng ta. 
Tiếp theo là tiền thuê mặt đất, mặt nước và tiền lệ phí trước bạ. Tiền lệ phí trước bạ chúng ta thu 0,5% đối với chuyển quyền sử dụng đất có hạn chế gồm tài sản 500 triệu đồng nên còn mang tính chất giản đơn.
Đối với thuế giá trị gia tăng, đất thì không chịu thuế giá trị gia tăng, chỉ có tài sản trên đất phải chịu loại thuế này. Nhưng do cách xác định giá đất bị loại trừ nên đất vẫn phải chịu thuế. Một bên phải chịu thuế, còn một bên lại không được khấu trừ, đó chính là bất cập trong chính sách thuế giá trị gia tăng đối đất và tài sản trên đất.
Ngoài ra còn có thuế thu nhập doanh nghiệp. Trước kia chuyển nhượng bất động sản nếu lãi thì phải nộp, còn lỗ thì được chuyển sang lỗ khác. Nhưng lãi bất động sản lại không cho trừ sang khoản lỗ khác.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh nhiều lĩnh vực, có thể lãi mảng kinh doanh bất động sản nhưng lỗ mảng kinh doanh khác. Như vậy, doanh nghiệp phải được bù trừ giữa các mảng kinh doanh nhưng thực tế hiện nay lại không được. Đó chính là bất cập trong chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp bất động sản.
Đối với thuế thu nhập cá nhân, trường hợp xác đinh được giá mua ban đầu nếu lãi thì nộp 25%, lỗ thì thôi. Nếu không xác định được giá mua ban đầu để xác định lãi lỗ thì nộp 2%. Như vậy, nếu việc xác định giá đất đầu vào khó quá thì cứ có chuyển nhượng bất động sản thì nộp 2%. Trường hợp mua bất động sản vào thời điểm sốt đất, khi bán bị lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế 2%. Đó chính là bất cập trong vấn đề tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản.

Về thuế thu nhập cá nhân, mức thuế 2% là phù hợp vì đơn giản nhưng không công bằng. Do vậy, trong trường hợp người chuyển nhượng đưa ra được chứng từ chứng mình được bị lỗ trong quá trình chuyển nhượng thì sẽ không phải chịu thuế. Chứ không phải chuyển nhượng lỗ vẫn phải nộp thuế 2% như trước đây. Tôi nghĩ rằng, điều đó sẽ hợp lý hơn.
Đối với giá bất động sản hiện nay, nhất là giá bất động sản giao dịch trong dân. Giá tính thuế là giá chuyển nhượng trong hợp đồng. Trường hợp giá trong hợp đồng thấp hơn giá trên thị trường thì tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh. Nhưng vừa rồi họp Quốc hội, Quốc hội đã phải trả lời rất nhiều lần vì giá đất của UBND tỉnh không điều chỉnh kịp khung giá đất đã đưa ra. Vì vậy, ở nhiều nơi, giá đất trong khung giá do UBND tỉnh ban hành chỉ bằng 30-50% giá ngoài thị trường. Do đó, thất thoát tiền thuế trong chuyển nhượng bất động sản rất lớn. Một số cơ quan thuế đã đình chỉ hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, nhưng sau đó Chính phủ đã có công điện xử lý vấn đề này. 
Yêu cầu đặt ra, UBND tỉnh làm thế nào đưa ra được hệ số điều chỉnh để giá đất trong khung tiệm cận với giá thị trường, tránh tình trạng không công bằng giữa các địa phương.

Một vấn đề khác, nhiều bất động sản tăng giá do được Nhà nước đầu tư hạ tầng hay doanh nghiệp kéo dự án về nên tăng giá. Giá tăng này chính là chênh lệch địa tô do được đầu tư mà có. Do vậy, cần có biện pháp để Nhà nước thu lại được phần chênh lệch địa tô này để tái phân bổ cho các đối tượng khác. 
Ngoài ra, các chính sách và quy định về thuế liên quan đến bất động sản trong chính sách tài khóa. Theo Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương và quyết định của Thủ tướng Chính phủ, tăng mức điều tiết đối với  đất và bổ sung thuế đối với nhà nhằm tăng hiệu quả của chính sách tài khóa. Nhưng mức tăng như thế nào, tăng ra sao cần phải tính toán để đưa ra phương án hợp lý.
Cần có tính toán và có phương pháp đánh thuế tài sản hợp lý, phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng đồng thời phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ đất như hiện nay.

Đồng thời, cần xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu. Thế nào là thuế tài sản và thế nào là tài sản phải chịu thuế. Mức thuế phải nộp, cách thức nộp như thế nào…Nếu nhiều quá, khó hiểu quá thì rất khó thực hiện và đưa vào thực tế cuộc sống. Bên cạnh đó, phải đồng bộ với các quy định của luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất lâu dài, quyền sử dụng đất 50 năm, 20 năm … Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất theo hướng công bằng và minh bạch. Có những chính sách khuyến khích phát triển thị trường sử dụng đất, bất động sản.
 

TÁC GIẢ: Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam