Giá quá cao, thị trường căn hộ TP.HCM tắc thanh khoản, chưa khi nào giao dịch ảm đạm như lúc này

Khó mua nhà Sài Gòn

Anh Phước Hòa nhân viên của một công ty bảo hiểm tại TP.HCM than thở không phải anh không muốn mua nhà ở Sài Gòn mà thực sự là không mua nổi. Giá nhà quá cao khiến anh Hòa liên tục phải gác lại kế hoạch mua nhà. Anh cho hay, nếu giá nhà cứ tiếp tục tăng cao như hiện tại trong khi thu nhập bị ảnh hưởng nặng nề vì dịch bệnh, sau nữa là lạm phát cũng đã khiến cho vật giá leo thang, chi phí sinh hoạt tăng cao khiến những người lao động như anh Hòa phải cân nhắc, chắt chiu và tính toán hết sức thận trọng về chi tiêu. 

Nếu tính theo nhu cầu của gia đình, thì anh Hòa sẽ phải mua một căn hộ có 2 phòng ngủ, diện tích tầm 60m2 trở lên, tuy nhiên với tài chính 2 tỷ đồng thì đây là nhiệm vụ bất khả thi ở TP.HCM. Dù tìm nguồn hàng ở thị trường thứ cấp hay dự án mới mở bán thì giá cũng đều ở ngưỡng 45 - 60 triệu đồng/m2, mua căn hộ Sài Gòn lúc này đắt hơn nhà ở tỉnh rất nhiều.

Ông Trần Thanh Biên (Bình Thạnh) là người đã có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư vào loại hình căn hộ TP.HCM. Trước kia, ông đầu tư căn hộ theo hướng vừa cho thuê vừa chờ tăng giá rồi bán lại. Những năm gần đây, lợi nhuận từ phân khúc này ngày càng trở nên kém hấp dẫn, ông không còn mặn mà với việc đầu tư căn hộ nữa. 

Theo đó, lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện nay chỉ chưa đến 4-5% còn giá mua vào thì tăng cao mỗi ngày. Giá bán lại căn hộ trên thị trường thứ cấp chỉ tăng trung bình trên dưới 10% một năm trong khi đó loại hình nhà phố, đất nền tăng từ 30-40%, thậm chí còn có thể cao hơn. Dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê, căn hộ, sang nhượng lại không bù đắp được sự thua kém về mức độ tăng giá khi so với các phân khúc bất động sản khác. Do đó, giới đầu tư có khuynh hướng chuyển hướng dần sang các phân khúc khác có khả năng cho lợi nhuận cao hơn cũng là điều dễ hiểu.

Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM giai đoạn hiện tại đang đứng trước những khó khăn về thanh khoản khi nguồn cung vừa khan hiếm trầm trọng lại vừa thiếu sự đa dạng, giá bán sản phẩm ngày một tăng cao, vượt khả năng chi trả của đại đa số người lao động. Nếu trong giai đoạn năm 2012-2014 phân khúc căn hộ trung - cao cấp chỉ có mức giá 35-40 triệu/m2, thì kể từ năm 2019 đến nay có giá bán trung bình đã nằm trong ngưỡng từ 55-80 triệu/m2, trong khi giá cho thuê thì đứng yên thậm chí còn giảm mạnh do tác động của dịch bệnh. Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM, nếu không tính đến giai đoạn vỡ bong bóng nhà đất cách đây hơn 10 năm, thì chưa khi nào giao dịch mua bán căn hộ lại gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Thị trường không chỉ thiếu hụt dự án bán mà còn thiếu người ở thực mua. Nhà đầu tư cũng không còn mặn mà theo đuổi loại hình này, nhất là những người đầu tư dài hạn vì giá sơ cấp quá cao, rất khó để ra hàng thứ cấp, giá sang nhượng tăng chậm hơn rất nhiều so với những loại hình bất động sản khác.

Anh Nguyễn Đình Trung, một môi giới bất động sản chia sẻ thông tin:“Tôi biết có một đơn vị doanh nghiệp bất động sản đang phân phối một dự án căn hộ có chất lượng khá tốt, đang được triển khai trong khu đô thị hiện hữu ngay tại trung tâm TP. Thủ Đức. Dự án đã bắt đầu quảng cáo thông tin bán hàng từ thời điểm đầu tháng 4, liên kết với gần 3 sàn giao dịch làm công tác bán hàng với hàng trăm nhân viên kinh doanh tham gia nhưng đến lúc này vẫn không đạt được số lượng khách hàng đặt cọc mua sản phẩm dự kiến. Căn hộ này có mức giá mở bán dự kiến khoảng 55-60 triệu đồng/m2, tầm giá này không quá cao tại khu vực TP. Thủ Đức nhưng tính thanh khoản chậm chạp, môi giới cũng dần bỏ cuộc vì chạy mãi mà không ra được doanh số. Thực tế đây không phải trường hợp cá biệt, có rất nhiều dự án căn hộ đang bán tại TP.HCM tầm giá trên dưới 60 triệu/m2 cũng đang rơi vào tình thế khó khăn khi tìm khách mua”.

Người mua đắn đo khi giá nhà đã không còn nằm trong “tầm với”

Theo báo cáo số liệu của Savills Việt Nam, giá bán trung bình phân khúc căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM trong thời điểm quý 1/2022 trung bình vào khoảng 62 triệu/m2. Một số dự án đã hiện hữu trên thị trường hiện có mức tăng giá lên 6%, còn các dự án triển khai trong giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức tăng giá 10% so với giai đoạn trước đó. Phân khúc căn hộ trung – cao cấp ghi nhận tình hình tiêu thụ khá kém do có nguồn cung hạn chế và mức giá bán cao, ngay cả các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng diễn ra vô cùng chậm. Tương tự, theo báo cáo từ CBRE Việt Nam cho biết, trong quý 1/2022, chỉ có 1.247 căn hộ được tiêu thụ, ghi nhận giảm tới 78% theo quý và 53% theo năm. Một trong các nguyên nhân chính tác động đến tính thanh khoản của loại hình căn hộ chung cư là do giá bán sơ cấp hiện tại đã tăng quá cao trong khi chính sách tín dụng cho bất động sản bị siết chặt.

Việc tiêu thụ căn hộ xuống dốc không phanh là điều không thể tránh khỏi do ảnh hưởng từ giá bán của rổ hàng mới rất cao, khiến cho người mua nhà ở thực và cả các đầu tư phải cân nhắc, đắn đo, đưa ra quyết định chậm hơn. Xét ở khía cạnh nguồn cầu, tâm lý thị trường đóng một vai trò quan trọng trong khả năng tiêu thụ sản phẩm nhà chung cư, khác với thị trường đất nền người mua đa phần sử dụng vốn tự có, người mua căn hộ thường có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà trả góp theo tiến độ nên hành động siết tín dụng có thể dẫn đến những tác động tâm lý tiêu cực cho khách hàng. Điều này khiến cho người mua phải trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn. Hiện nay các dự án căn hộ đều có xu hướng đưa ra giá chào bán khá cao với mong muốn có thể tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này sẽ làm giảm đi cơ hội thu lợi nhuận của nhóm khách hàng đầu tư, đầu cơ muốn mua đi bán lại sản phẩm căn hộ, dẫn đến việc thu hẹp phạm vi khách hàng so với thời điểm những năm trước.

Tính thanh khoản căn hộ bị sụt giảm cũng đến từ nguyên nhân thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng khá lớn trong kỳ đại dịch kéo dài sang năm 2022, cộng thêm việc thị trường căn hộ đang bị mất đi một lượng lớn khách hàng đầu tư nhà chung cư cho thuê. Những tháng đầu năm 2022 giá bán nhà tăng quá cao nhưng việc khai thác cho thuê đã không còn sự hiệu quả như trước đã làm cho thị trường nhà chung cư chỉ còn lại nhóm khách hàng chủ lực là người mua để ở thực hoặc khách hàng vừa sử dụng vừa chờ tăng giá để bán. Giá bán tăng cao nhưng khả năng thanh khoản chưa tăng tương xứng.