Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội: Tránh tình trạng lục lợi

Dự kiến cuối tuần này sẽ diễn ra Hội nghị về thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững cùng sự tham dự của lãnh đạo Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan. Trong tài liệu chuẩn bị, Bộ Xây dựng kiến nghị Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại dành cho những dự án nhà ở xã hội và nhà cho công nhân theo phương thức tái cấp vốn.

Dù chưa đề cập đến chi tiết phân bổ gói tín dụng này, Bộ Xây dựng cho biết nó tương tự gói 30.000 tỷ đồng từng thực hiện trong giai đoạn 2013-2016. Bộ cũng đề nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cùng phối hợp để xây dựng chi tiết hơn. Được biết, với chính sách gói 30.000 tỷ trước đây, có đến 70% dành cho những người thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại với diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, thời hạn vay tối đa là 10 năm. 30% còn lại của gói 30.000 tỷ đồng dành cho doanh nghiệp là các chủ đầu tư dự án xã hội và doanh nghiệp nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Năm 2021, Bộ Xây dựng từng nêu đề xuất bổ sung vào chương trình phục hồi kinh tế giai đoạn 2022 – 2023 gói tín dụng 65.000 tỷ đồng để làm nhà ở xã hội và nhà cho công nhân. Gói này gồm có tín dụng tái cấp vốn cho chủ đầu tư dự án nhưng đến nay, đề xuất này vẫn chưa có tiến triển thêm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước trong năm 2022 có 9 dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới, quy mô là 5.526 căn hộ; 114 dự án hoàn thành xây dựng với 6.196 căn hộ cùng 27 dự án với 8.245 căn hộ có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cũng trong năm này, cả nước chỉ có 2 dự án nhà ở công nhân được cấp phép mới, quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và 4 dự án với 2.328 căn hộ có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Bộ Xây dựng, việc đầu tư nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp nên được xem xét là một hạng mục đầu tư bằng nguồn vốn trung và dài hạn của địa phương. Tuy nhiên, việc triển khai nhà ở xã hội vẫn vướng phải nhiều khó khăn như: Quy định về lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo và chưa thống nhất; những chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa hấp dẫn, không thu hút; căn hộ cho thuê trong nhiều dự án vẫn còn để không, lãng phí; xác định đối tượng và điều kiện để thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội còn nhiều bất cập…

Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội

Mới đây, Sở Xây dựng đã kiến nghị TP HCM gỡ vướng cho 3 dự án nhà ở xã hội để kịp khởi công. Nhiều dự án khác cũng đang vướng mắc về thủ tục đầu tư, vốn vay hoặc vấn đề giải phóng mặt bằng. Chỉ tính 3 dự án trên, có khoảng 2.800 căn hộ sẽ được cung ứng ra thị trường, giống như mưa rào sau những ngày nắng hạn. Cũng ngót nghét 3 năm TP HCM hoàn toàn không có nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. 

Các doanh nghiệp cho biết, nếu gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được thực hiện sẽ đẩy nhanh tiến độ các dự án. Tuy nhiên, các ưu đãi cần phải được tiếp cận dễ dàng và nhanh chóng. Đại diện Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành - 1 trong số 3 cái tên dự án nhà ở xã hội được gỡ vướng - cho biết, phát triển nhà ở xã hội không chỉ gặp khó khăn về điều chỉnh quy hoạch, thời gian xin đầu tư về dự án mà còn là dòng vốn. Cụ thể, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành bổ sung: “Dòng vốn nhà ở xã hội hiện nay chỉ có dòng vốn từ Ngân hàng Chính sách Xã hội là để cho người mua, thuê vay. Chưa có dòng vốn cho doanh nghiệp căn nhà ở xã hội vay mà chúng ta cần phải cho vay hỗ trợ cân bằng”.

Liên quan đến vấn đề này, bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng NHS cho biết, lãi suất cao là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp. Nhiều chuyên gia nhận định, trong giai đoạn đang khó khăn về dòng tiền, đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội giúp đảm bảo dài hạn về bền vững cho thị trường nhà ở. Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP HCM đánh giá: “Đề xuất về gói vay lần này cao gấp hơn 3 lần gói vay cũ 30.000 tỷ vốn từng rất thành công. Đề xuất này phù hợp với sự phát triển của thị trường và bối cảnh Việt Nam…”.  

Nếu được thông qua, các doanh nghiệp cũng kiến nghị các địa phương nên bố trí sớm quỹ đất, sớm triển khai các dự án nhà ở xã hội. 

Tránh tình trạng trục lợi

Nhiều ý kiến cho rằng, nếu đề xuất gói tín tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được thực hiện, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ đón nhận nhiều thông tin tích cực. Những ngành nghề khác có liên quan đến bất động sản như: vật liệu xây dựng, sắt thép, nội ngoại thất… cũng được hưởng lợi và khởi sắc. 

Điều đáng nói, giá bán của 1 căn nhà ở xã hội thường rẻ hơn ⅓, thậm chí là ½ những căn hộ khác cùng vị trí do được hưởng các ưu đãi về đất và thuế. Vì thế, nhiều khi sẽ xuất hiện tình huống tiêu cực khi mở bán các dự án. Các chuyên gia cho rằng, nếu đề xuất gói 110.000 tỷ đồng được thông qua, cần phải có giải pháp để gói hỗ trợ đến đúng tay đối tượng. 

Vấn đề được quan tâm nhất của thị trường Hà Nội hiện nay là dự án nhà ở xã hội trước thông tin chỉ vài tháng nữa là dự án đủ điều kiện để nhận hồ sơ mua. Những căn hộ không quá xa trung tâm nhưng có giá chỉ hơn 1 tỷ đồng. Nguồn cung hạn chế, những thông tin tiêu cực cũng bắt đầu xuất hiện. Để có suất mua tại dự án này, người dân phải mất một số tiền nhất định.

Một số môi giới cho biết, trên các trang web mua bán bất động sản nếu người mua nhà trả phí dịch vụ khoảng 250 triệu đồng, có thể đảm bảo đến 90% sẽ bốc thăm trúng suất mua nhà ở xã hội, thay vì chờ may rủi từ việc bốc thăm. Đương niên, điều này chỉ xảy ra với những dự án gần trung tâm, được hưởng lợi cơ sở hạ tầng xung quanh. Với những dự án ở quá xa, chỉ có nhà ở mà không có dịch vụ kèm theo chắc chắn sẽ “ế” khách.

Theo các chuyên ra, tránh tình trạng trục lợi và xây dựng nhà ở một cách xã hội là hai vấn đề cần phải thực hiện nếu gói đề xuất 110.000 tỷ đồng được thông qua và triển khai.

Tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản nói chung 

Trong Hội nghị về tín dụng bất động sản tổ chức sáng 8/2, đại diện Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết vốn vay đối với bất động sản. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn than khó tiếp cận vốn, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong những năm gần đây đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản là khoảng 11%. 

Một khi bất động sản khó khăn, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề khác. Năm 2022, nguồn cung chỉ bằng một nửa so với năm trước đó. Nguồn cung khan hiếm trong khi giá vật liệu xây dựng liên tục tăng cao, thậm chí mặt hàng thép có thời điểm tăng đến 30% đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao.

Mới đây, một doanh nghiệp đã đề xuất phương án chuyển đổi hình thức hỗ trợ trực tiếp lãi suất vay ngân hàng dành cho các khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền. Liên quan đến vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn - Savills Hà Nội nhận định: “Từ năm 2018 cho đến nay, việc cấp phép cho các dự án đã dần trở nên chậm hơn. Chưa kể, chủ đầu tư còn đối mặt với nhiều khó khăn liên quan đến chi phí đầu vào và chi phí đất gia tăng, khiến tổng chi phí đầu tư tăng cao, giá cả khó đưa về mức hợp lý. Trước nhất, chúng ta phải có được những dự án được phê duyệt”. 

Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định, chính quyền địa phương vẫn chưa vào cuộc quyết liệt khiến các doanh nghiệp và việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Trong một diễn biến khác, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản là khó khăn về mặt pháp lý. Nếu tính riêng TP HCM, trong số khoảng 700 dự án đang được triển khai thì có đến hơn 140 dự án bị vướng mắc pháp lý.

Phần lớn doanh nghiệp đều bày tỏ sự đồng tình và ủng hộ trước định hướng phát triển nhà ở xã hội và nhà ở có giá tiền vừa phải. Nhiều doanh nghiệp cho biết, để đề xuất 110.000 tỷ đồng được triển khai và biến những dự án nhà ở xã hội thành hiện thực, cần sớm có lời giải cho các khó khăn và vướng mắc về mặt pháp lý.  

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn từ giữa năm 2022 đã đăng ký triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Đến nay, do vướng mắc về thủ tục và thiếu hụt dòng vốn, nhiều dự án vẫn chưa thể khởi công. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng sẽ giúp giải quyết các ách tắc về mặt pháp lý cho các dự án bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.