Đất nền Hòa Lạc: Nhiều tín hiệu cho thấy thủ phủ phân lô, bán nền đang “nóng” trở lại

Giá đất Hòa Lạc tiếp tục tăng sau giai đoạn đi ngang

Ở thời điểm hiện tại, khi toàn thị trường bất động sản được nhận định đang trong giai đoạn trầm lắng do tác động của các chính sách như kiểm soát tín dụng, hạn chế tách thửa, phân lô bán nền,... thì khu đất ven trụ sở mới Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc (Thạch Thất) hiện tại lại rục rịch “tạo sóng”. Nguyên nhân là đơn vị này vừa chính thức ra thông báo chuyển trụ sở từ trung tâm Hà Nội về đây.

Khảo sát cho thấy, giá đất tại những xã xung quanh như Hòa Thạch, Tiến Xuân, Bình Yên hiện chỉ xấp xỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, thậm chí có xu hướng giảm do không có nhà đầu tư. Ngược lại, các lô đất liền kề Đại học Quốc gia Hà Nội lại “nóng” lên. Chẳng hạn như lô đất tái định cư tại Đại học Quốc gia có diện tích 100m2, thổ cư 100%, lòng đường 8m, vỉa hè 4m, cách quốc lộ 21 và chợ Hòa Lạc khoảng 300m đang được rao bán với giá 35 triệu đồng/m2. 

Hay như một lô đất khác có diện tích 100m2, có vị trí xấu hơn, mặt tiền 5m, đấu lưng với đường đôi khu tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội hiện đang chào bán giá 31,5 triệu đồng/m2. Người bán chào mời kèm mục đích sử dụng đất, gắn với những dịch vụ, thương mại phục vụ cho sinh viên như làm chung cư mini, phòng trọ, nhà hàng, quán cafe, karaoke,...

Anh Tuấn Hà - Môi giới tại khu vực này cho hay, giá đất xung quanh trụ sở mới của Đại học Quốc gia Hà Nội hiện nay đã khá cao. Năm 2021, mức giá các khu đất này chỉ loanh quanh hơn 20 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã lên gần 30 - 35 triệu đồng/m2. Thậm chí có những khu đất đẹp còn được rao bán tới 40 triệu đồng/m2.

“Ví dụ như lô đất diện tích 100m2 có giá 3,5 - 3,7 tỷ đồng thì những lô nhỏ khoảng 70m2 đã có giá 2,8 tỷ đồng. Sở dĩ các lô nhỏ có giá cao bởi dễ bán, thanh khoản tốt. Sắp tới, khi sinh viên đổ về đây học tập thì giá đất sẽ còn tăng thêm. Bởi vậy, nếu đầu tư vào khu vực này thì cơ hội vẫn còn nhiều” - Môi giới này khẳng định.

Anh Nguyễn Hiếu - Môi giới đất nền tại Thạch Thất lại nhận định, hiện khu vực này thanh khoản khá khó, chỉ những lô đất gần sát Đại học Quốc gia mới được các nhà đầu tư quan tâm. “Ngay khi có thông tin đưa trụ sở mới vào hoạt động, giá đất xung quanh khu vực này đã tăng khoảng 5 - 10 giá. Nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền vì kỳ vọng lướt sóng trong những tháng tới đây. Số ít hơn lại có xu hướng đầu tư lâu dài. Kể cả trong giai đoạn thị trường đang hạ nhiệt thì khu vực này vẫn có thể mang lại lợi nhuận từ việc kinh doanh, cho thuê” - Anh Hiếu nói. 

Cơ hội tăng giá sẽ giảm dần

Nhận xét vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, việc đất đai quanh khu vực Đại học Quốc gia tăng giá là điều tất yếu và không có gì khó hiểu. Bởi khi trường đại học bắt đầu đón sinh viên thì sẽ kéo theo một lượng lớn người tới đây làm việc, học tập,...

Ông Hiển cho rằng, tuy quy hoạch trường Đại học Quốc Gia Hà Nội cũng là quy hoạch của Nhà nước nhưng so với quy hoạch về quy hoạch cơ sở hạ tầng như các tuyến giao thông quan trọng, Cảng, Sân bay… thì quy hoạch trường đại học có độ rung sai cũng như độ thực thi yếu hơn. Do đó, nhà đầu tư cần phải thận trọng trước khi quyết định xuống tiền. “Mức giá ở thời điểm này vẫn có thể thanh khoản tốt, nhiều người chấp nhận mua nhưng cơ hội tăng giá hơn nữa là thấp” - Ông Hiển nhận định. 

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội, khi có lượng lớn người dân đổ về đây làm việc và học tập thì các khu dịch vụ như nhà trọ, ăn uống… phát triển là hiển nhiên, phù hợp với quy luật. Vì vậy, khu vực này sẽ còn thu hút thêm sự quan tâm của nhà đầu tư trong thời gian tới. 

Tuy nhiên, nhìn chung quy hoạch tại khu vực này lại khá phức tạp. So với mặt bằng chung, giá đất Hòa Lạc đang cao hơn so với các địa phương lân cận. Vì vậy, bài toán đặt ra hiện nay không phải là hoạt động đầu tư lướt sóng mà phải đầu tư theo giá trị dài hạn. Ông Điệp cho hay, lượng sinh viên về trụ sở mới của Đại học Quốc gia Hà Nội khá đông, nhưng nếu để “kích hoạt” và thúc đẩy các dịch vụ thì phải cần khoảng 5 - 10 năm, không thể làm nhanh trong ngày một, ngày hai. 

“Chưa kể, chính bản thân mỗi trường đại học đều có những quy hoạch, bố trí tổ học tiện ích, dịch vụ khép kín phục vụ sinh viên, bao gồm cả ký túc xá, nhà ăn, siêu thị mini… Nguồn đất trong cũng còn khá lớn, nên khi các dịch vụ phát triển sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt giữa những nhà làm dịch vụ. Do đó doanh thu từ đây chắc chắn không thể bằng những khu vực nội thành mà nhiều người kỳ vọng. Các nhà đầu tư cần xác định rõ định hướng ban đầu và kế hoạch sử dụng đất của mình để hạn chế tối đa rủi ro” - Ông Điệp khuyến cáo.

Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, xã hội sẽ giúp nâng tầm giá trị bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc đầu tư này chỉ phù hợp với những người có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu tiền nhàn rỗi và định hướng trong dài hạn.

Trên thực tế, rất nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng xuống tiền, đi theo phong trào hay “ôm” đất quá lâu trong khi nguồn tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua với giá cao hơn nhiều giá trị thực. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần quan sát, cẩn thận nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.