Chính sách và pháp lý bất động sản hỗ trợ nhà ở xã hội cần quyết liệt hơn

Tạo cơ hội cho người mua

Dự thảo Nghị định về phát triển quản lý nhà ở xã hội đã nới lỏng các quy định đối với đối tượng mua nhà ở xã hội. Theo đó, Dự thảo đã bỏ tiêu chí về điều kiện người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú (hoặc tạm trú 1 năm trở lên) tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Thay vào đó dự thảo đã quy định đối với trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình xác định tại khoản 1 Điều 77 của Luật nhà ở và vợ hoặc chồng của người mua chưa có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có dự án nhà ở xã hội được xây dựng.

Ngoài ra, tiêu chuẩn đối với diện tích nhà ở bình quân mà các nhân mua nhà ở xã hội sở hữu theo quy định hiện hành đang là dưới 10 m2/người, thì đến hiện tại trong dự thảo mới đã tăng lên dưới 15 m2/người.

Quy định đối với thu nhập cũng được thay đổi, dự thảo quy định đối tượng được mua nhà ở xã hội chỉ cần có mức thu nhập trung bình hàng tháng đối với người đứng đơn và vợ/chồng của người đó không trên 15 triệu đồng/tháng (tăng 4 triệu đồng so với mức đang áp dụng), dựa vào bảng tiền công, tiền lương được tính theo cơ quan, đơn vị nơi đối tượng làm việc có sự xác nhận. Thời hạn xác định điều kiện với thu nhập trong thời gian 3 năm liền trước được xét mua, thuê nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Dự thảo còn đề xuất một loạt thay đổi đối với quỹ đất để xây dựng các dự án nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, xác định giá bán, giá cho thuê, trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua,…

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nếu trước đây trong luật quy định đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội sẽ phải có điều kiện bao gồm: Cư trú (phải có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú tại nơi dự án được xây dựng), thu nhập (dưới mức 9 triệu đồng/tháng và không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, sau đó tăng lên 11 triệu đồng/tháng), diện tích nhà ở (mỗi người sẽ sở hữu diện tích dưới 10m2).

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết chỉ trong vòng 5 năm giá bán nhà ở xã hội đã tăng mạnh từ 13-15 triệu đồng/m2 lên gần 20 triệu đồng/m2. Như vậy tính trung bình một căn nhà ở xã hội hiện nay đang dao động trong khoảng 1,5 tỷ đồng mà người mua phải thanh toán trước 20 -30% thì tương đương với 300 – 450 triệu đồng. Số tiền còn lại có thể vay theo gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng thì mỗi tháng cũng phải trả gốc và lãi trung bình trên 10 triệu đồng. Do đó, nếu như vẫn duy trì quy định cũ những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thì mức lương quá thấp không đủ để trả góp tiền mua nhà hàng tháng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, với quy định trước đây thì cách tính thuế thu nhập của Việt Nam đã trở nên lỗi thời, do đó quy định mức thu nhập đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội như hiện tại chưa hợp lý. Thậm chí, khi người dân vay tiền ngân hàng để mua nhà nhưng với mức thu nhập quá thấp thì ngân hàng cũng không dám cho vay bởi khó có khả năng đảm bảo trả nợ.

Vì thế, những quy định trong Dự thảo mới được các chuyên gia ủng hộ vì cho rằng phù hợp với thực tế hơn so với trước đây, tạo điều kiện cho nhiều người mua được nhà ở xã hội hơn khi các quy định đều đã được nới lỏng.

Cần nhiều có sự hỗ trợ mạnh mẽ

Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được đưa ra trong hoàn cảnh Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được Chính phủ phê duyệt ngày 2/3/2023 vẫn chưa thể thực hiện khi phải đối mặt với nhiều khó khăn. Theo như Đề án này đến năm 2030 phấn đấu trên phạm vi cả nước có tổng cộng 1.062.200 căn nhà ở xã hội được hoàn thành, trong đó ở giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn.

Tuy nhiên theo các số liệu thống kê cho thấy đến thời điểm hiện tại trên phạm vi cả nước mới có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 411000 căn. Trong đó, mới có 71 dự án được hoàn thành với số căn hộ là 37.868 căn, như vậy rất khó để hoàn thành mục tiêu 428000 căn nhà ở xã hội vào năm 2025 đã đặt ra trước đây. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2023 sửa đổi được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn nhưng cũng phải chờ đến đầu năm 2025 mới được áp dụng.

Các chuyên gia cho rằng để đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội thì cần phải nâng trần mức chịu thuế thu nhập cá nhân của đối tượng ở trong diện mua nhà ở xã hội lên mức tối thiểu khoảng 30 triệu đồng/tháng. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải nghiên cứu để áp dụng gói kích thích mới dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội vì đây cũng là đối tượng cần được hỗ trợ, trong khi mức lãi vay của gói 120000 tỷ đồng vẫn được đánh giá là tương đối cao với 8,7%.

Ông Bùi Quang Cường - Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Bầu trời Việt Nam nhận xét, nhà ở xã hội đang bị hạn chế về mức giá, doanh nghiệp cũng bị giới hạn về tỷ lệ lợi nhuận, thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc… Đây là những nguyên nhân khiến cho các sản phẩm nhà ở xã hội bị trì hoãn, giãn tiến độ nên chưa thể tạo động lực khuyến khích các chủ đầu tư có năng lực tham gia.

Tại hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” năm 2024 được tổ chức mới đây, ông Phạm Thanh Hà - Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến thời điểm hiện tại mới có 28 địa phương công bố 68 dự án đủ điều kiện đáp ứng được gói vay 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay hơn 30.000 tỷ đồng.

Trong đó, cũng mới chỉ có 6 dự án được giải ngân tại 5 địa phương với số vốn giải ngân khoảng 415 tỷ đồng. Như vậy sau gần một năm triển khai tính đến thời điểm hiện tại gói hỗ trợ này mới chỉ giải ngân được hơn 500 tỷ đồng. Vì thế, ông Hà cho biết thời điểm hiện tại cần đến sự phối hợp của các cấp, các ngành nhằm thúc đẩy việc thực hiện dự án nhà ở xã hội, khơi thông nguồn cung.

TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế lại đưa ra nhận xét, trên thực tế một bộ phận lớn mọi người có nhu cầu ở thực và đáp ứng mọi điều kiện để mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành nhưng không đủ khả năng vay mua cả trong trường hợp lãi suất 0%, chứ đừng nói đến lãi suất 6 – 7%. Nguyên nhân lớn nhất vẫn là thu nhập của họ chỉ đủ để sinh sống còn nếu như phải chi trả thêm một khoản lớn như vậy hàng tháng là điều không thể.