Vì sao giá nhà đất giảm, nhưng giao dịch trên thị trường vẫn vắng thưa?

Không dễ để chốt được giao dịch thời điểm này

Dù giá bất động sản nhiều nơi đã giảm mạnh trong giai đoạn vừa qua nhưng vẫn chưa thực sự nhận được sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản. Chị Nguyễn Thị Lan, chủ một văn phòng bất động sản tại Quốc Oai - Hà Nội cho biết, lượng giao dịch ở khu vực này từ đầu năm đến nay giảm rất mạnh. Mặc dù, nhiều lô đất ở khu dịch vụ giá giảm rất sâu từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Vây nhưng vẫn không thể thu hút được giới đầu tư.

“Nhiều giao dịch thành công thời gian qua đều chủ yếu đến từ đất nền trong khu dân cư, có giá dao động trong khoảng 700 triệu tỷ đến 1,5 tỷ đồng”, môi giới Nguyễn Thị Lan nói.

Vị môi giới này cho rằng, trong các khó khăn về nguồn tín dụng đối với bất động sản bị siết chặt thời gian qua cũng đã làm ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư địa ốc của nhiều người. Đặc biệt, các giao dịch trong thời gian qua chủ yếu đến từ đất nền trong khu dân cư dao động trong khoảng từ 700 triệu tỷ đến 1,5 tỷ đồng, đây là một trong những phân khúc dành cho nhiều nhà đầu tư có nhu cầu mua nhà đất lần đầu tiên.

Chi Lan thừa nhận “để có thể chốt được một giao dịch với người mua đất hiện nay cần khá nhiều thời gian, công sức cùng với sự kiên nhẫn của mình. Khách hàng hiện nay  đang có rất nhiều sự lựa chọn khác nhau. Đôi khi họ liên hệ chỉ để thăm dò tình hình thực tế, chứ để chốt cọc thì chưa có nhiều”.

Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Tiến một môi giới bất động sản khác hoạt động khu vực Thạch Thất – Hòa Lạc có hơn 8 năm kinh nghiệm cho hay, trong thời gian vừa qua nhiều chủ đất do gặp phải áp lực tài chính đã buộc phải rao bán cắt lỗ khoản đầu tư trước đó của mình.

Vị môi giới này chia sẻ, hiện đang rao bán một lô đất có diện tích 150m2, tại một khu đất ở Hòa Lạc với giá giảm rất sâu chỉ 1,2 tỷ đồng. Theo anh Tiến, nếu có thiện chí mua chủ đất vẫn có thể giảm giá thêm vài chục triệu nữa. Đây là mức giá rất rẻ hơn rất nhiều nếu so với thời điểm “sốt đất” giai đoạn cuối năm 2021 đầu năm 2022 số tiền 2,5 tỷ đồng thậm chí chưa thể mua được lô đất 100m2 ở khu vực Hòa Lạc bởi đã có các giao dịch lên tới 2,8 đến hơn 3 tỷ đồng nhưng vẫn tranh nhau mua. Dù mức giá chủ đất rao bán rẻ hơn thị trường trong cơn “sốt đất” rất nhiều lần, tuy nhiên đã gần 2 tháng trôi qua vẫn chưa  hề có khách nào xuống tiền.

Cả hai môi giới kể trên đều thừa nhận thị trường bất động sản giai đoạn này đang hoàn toàn đổi chiều, một số nhà đầu tư bất động sản vốn mỏng không thể trụ lại được, trước áp lực nợ vay ngân hàng, nên buộc họ phải chấp nhận bán nhanh để cắt lỗ.

Theo dữ liệu của VARS, giá nhà đất, đặc biệt là những sản phẩm đất nền đang được điều chỉnh về với giá trị gần như nguyên trạng so với thời điểm chưa xảy ra sốt đất. Thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng cắt lỗ diễn ra khá phổ biến, đặc biệt nhất là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp ở những huyện vùng ven đã giảm từ 15% đến 35% so với đầu năm 2022, trong đó, đất nền dự án cũng đã giảm từ 8% đến 15%.

Theo khảo sát thực tế, những lô đất nền có vị trí mặt đường ở  khu vực Sơn Tây, huyện Quốc Oai, huyện Thạch Thất đang có mức giá dao động từ 28 triệu đến khoảng 36 triệu đồng/m2, mức giá này giảm khoảng 30% đến 40% so với thời kì đỉnh “sốt đất”  hồi năm 2021.

Đơn cử như, đất nền tại xã Phú Cát, xã Phú Mãn (Quốc Oai) hiện đang ở mức 13 triệu đến 25 triệu đồng/m2, giảm khoảng 7 đến 8 triệu đồng/m2 so với hồi năm 2021. Trong khi, đất nền tại xã Tiến Xuân, xã Tân Xã (Thạch Thất), ở mức giá từ 18 đến 20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20% đến 35% nếu so với hồi năm 2021.

Còn tại khu vực huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường tại xã Đông Hội, xã Xuân Canh, xã Tiên Dương và xã Nguyên Khê,… ở thời kỳ cao điểm có giá rao bán dao động từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, một số lô đã bị đẩy lên tầm từ 70 triệu đến 110 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay nhiều chủ đất rao bán với mức giá ở ngưỡng 30 triệu  đến 40 triệu đồng/m2, đây là mức giá giảm sâu kỷ lục nhất từ trước đến nay.

Trong khi đó, khảo sát tại khu vực Hoài Đức, đất dịch vụ ở xã Di Trạch, xã Vân Canh, xã Lai Xá, xã Kim Chung… đều giảm từ 30 triệu đến 40 triệu đồng/m2 nếu so với thời kỳ “sốt đất” hồi năm 202,  hiện nay nhiều nhà đầu tư đang rao với giá từ 60 triệu đến tầm 70 triệu đồng/m2.

Có nên rót tiền “bắt đáy” thời điểm này?

Trước làn sóng rao bán “cắt lỗ” sâu đất nền tại một số vùng ven TP. Hà Nội, rất nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có phải là thời điểm “bắt đáy” thị trường bất động sản hay không?

Môi giới Nguyễn Văn Tiến cho biết: “Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, tại các khu vực đông dân cư và có thể buôn bán được vẫn có các giao dịch thành công”

Chia sẻ  thêm về vấn đề này, anh Tiến cho rằng, với việc lãi suất cho vay của các hệ thống ngân hàng đang được điều chỉnh giảm trong thời gian gần đây cũng đã kích thích nhu cầu tìm mua nhà đất, đặc biệt là những bất động sản giá rẻ trong khu vực dân cư đối với nhiều người.

Trong khi đó, môi giới Nguyễn Thanh Xuân ở Đông Anh (Hà Nội) cho biết, những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực của những người trẻ có mức giá từ hơn 1 tỷ đồng đến khoảng 2 tỷ đồng vẫn đang nhận được sự quan tâm khá đặc biệt của nhiều người. Mặc dù thị trường đang trầm lắng suốt thời gian dài nhưng bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, khu vực đông dân cư,  hay những vị trí có thể buôn bán được vẫn có một số giao dịch thành công.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, người mua bất động sản giai đoạn hiện nay ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt cùng với nhu cầu mua bán, cho thuê cao. Không chỉ khách hàng mà còn có một số doanh nghiệp địa ốc cũng đang hướng tới phân khúc những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.

Bình luận về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, sang năm 2023 lãi suất sẽ dần ổn định hơn vào cuối quý II và đầu quý III của năm nay, với những nhóm các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

Theo ông Hiển, thị trường bất động sản cũng được dự báo sẽ còn nhiều thách thức đặt trong bối cảnh sắp có nhiều thay đổi lớn, sẽ tác động đến ngành này, nhất là khi các chính sách tín dụng thắt chặt đối với lĩnh vực có nhiều rủi ro này.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM  lại cho rằng, trong dài hạn bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn, có lợi nhuận cao. Tuy nhiên, khi tìm kênh để có thể giữ giá trị tài sản tốt nhất, nhà đầu tư thường phải nghĩ đến bất động sản trước hết.

Ông Châu cho rằng, trong thời gian qua, lãi suất tăng, lạm phát cũng tăng đã khiến hoạt động thanh khoản thị trường nhà đất giảm, nên  khiến tâm lý thị trường này bị xáo trộn, người mua nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng.