TS. Vũ Đình Ánh: Trạng thái căng thẳng của thị trường địa ốc là không có dòng tiền

Điểm nghẽn thanh khoản

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, với trạng thái đang căng thẳng nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là do không có dòng tiền. Đây cũng là lý do chính khiến thanh khoản trên thị trường bị “mắc kẹt”. Vì vậy, có thể nói, thanh khoản đang là vấn đề cần phải tháo gỡ nhất của thị trường bất động sản giai đoạn này.

Ông Ánh cho hay, nguồn gốc của việc không có dòng tiền đều đến từ vấn đề nguồn cung tiền tệ thấp. Chúng ta có thể hình dung, việc tăng trưởng kinh tế là 10% . Trong khi đó, tăng trưởng dòng tiền của mình chỉ có khoảng 6% thì 4% nữa còn thiếu lấy gì để mà thanh toán. Thế nên, thị trường đang rất cần dòng tiền, cả tiền gửi của hệ thống ngân hàng và tiền mặt ngoài ngoài hệ thống này nhằm kéo hoạt động thanh khoản bất động sản cũng như toàn bộ các vấn đề của kinh tế đi lên.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, thị trường bất động sản liệu có khởi sắc trở lại hay không còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố. Trước hết, là phụ thuộc vào chính bản thân những doanh nghiệp ngành địa ốc. Cụ thể, là bản thân doanh nghiệp phải tái cấu trúc lại các  hoạt động của mình, nếu như tái cấu trúc thì phải tái cấu trúc như thế nào?. Bởi vì, các câu chuyện tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp ngành địa ốc không hẳn là chuyển từ phát triển sản phẩm trung - cao cấp sang phát triển phân khúc nhà ở xã hội, hay nhà ở giá rẻ để kéo thị trường trở lại.

“Vấn đề tái cấu trúc doanh nghiệp là phải chấp nhận “chịu đau” để giảm giá bán và phải chịu buông bỏ một số dự án không trọng tâm, không đủ sức, không nên ôm một lúc lúc quá nhiều dự án. Nếu trước đây doanh nghiệp ngành này làm cùng lúc 10 dự án, thì hiện nay nên dừng lại hoặc bán bớt một số dự án dự án không mang về dòng tiền ngay, mà nên tập trung phát triển từ 3 đến 4 dự án đủ khả năng để thu hồi và quay vòng được dòng vốn của mình”, vị chuyên gia này nói.

TS. Vũ Đình Ánh còn cho rằng, yếu tố tự điều chỉnh của một số doanh nghiệp địa ốc, khả năng hồi phục của thị trường bất động sản sẽ phải phụ thuộc vào những chính sách điều hành của Nhà nước.

Đối mặt với nhiều thách thức

Theo theo nhận định của các chuyên gia đến từ Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, ngành bất động sản dân cư đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức.

Đặc biệt, là trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2021 khi chứng kiến sự bùng nổ của hàng loạt thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu lĩnh vực bất động sản, trong bối cảnh nhiều ngân hàng thương mại đã phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Trong đó, giá trị trái phiếu được phát hành của doanh nghiệp bất động sản tính đến cuối quý III năm 2023 ước đạt khoảng 507.000 tỷ đồng, chiếm tới 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu trên toàn thị trường này ở nước ta và khoảng 6% GDP.

Tính từ giữa năm 2022, để cắt giảm các rủi ro cũng như tăng cường tính minh bạch đối với thị trường này, Bộ Tài chính cũng đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới khá khắt khe hơn đối với những tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Theo ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ đó đến nay đã giảm khoản 43,5% nếu so với cùng kỳ còn hơn 248.600 tỉ đồng, trong khi giá trị mua lại trái phiếu trước kỳ hạn đạt hơn 142.200 tỉ đồng trong 9 tháng của năm 2022. Đáng chú ý, về giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong  9 tháng cuối năm 2022 đã giảm rất sâu tới 67% so với cùng kỳ năm trước.

Từ tháng 9 năm 2022, rất nhiều ông lớn trong lĩnh vực bất động sản đã bị bắt giữ do các sai phạm trong hoạt động phát hành và mua bán trái phiếu doanh nghiệp, làm dấy lên nhiều lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành cũng như khả năng thanh toán của một số tổ chức phát hành trái phiếu.

Thời điểm hiện tại, việc vay ngân hàng và phát hành trái phiếu chính là kênh huy động vốn rất quan trọng đối với các nhà phát triển dự án bất động sản ở Việt Nam. Trong đó, doanh số bán hàng trong quý III năm 2022 giảm khoảng 40% so với quý trước đó, tại các thị trường TPHCM và TP. Hà Nội.

Điển hình như, việc Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/NQ-CP để tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản, hướng thị trường này hồi phục và phát triển lành mạnh, bền vững và an toàn.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chỉ nên xem Nghị định 08 như là một giải pháp tình thế trước mắt của thị trường địa ốc, vì về lâu về dài, phải có nhiều quy định tại Nghị định không thật sự phù hợp cũng như mang tính bền vững hơn.

“Điển hình như quy định cho phép giãn, hoãn nợ trái phiếu doanh nghiệp đến một kỳ hạn tối đa trong 2 năm; hay cho phép thanh toán trái phiếu bằng một sản phẩm bất động sản. Đây là các quy định có thể gỡ khó được cho doanh nghiệp tại thời điểm này, khi họ cần thêm thời gian để xử lý một số khoản nợ đến hạn. Tuy nhiên, nếu như được “bật đèn xanh” cho nhiều doanh nghiệp xử lý nợ, nhưng lại không có các hướng dẫn cụ thể, cho những bước đi tiếp theo cũng sẽ dễ gây ra rất nhiều hậu quả nghiêm trọng về sau”, ông Ánh phân tích.

Vị chuyên gia này khẳng định, nếu như không quy định chặt chẽ, sẽ có nhiều doanh nghiệp sử dụng bất động sản với một giá trị lớn hơn khoản nợ đang có để thanh toán. Như vậy, các trái chủ còn phải đưa thêm một khoản tiền cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Vậy nên, việc định giá bất động sản như thế nào, hay yếu tố pháp lý nào để thực hiện thanh toán này cũng cần được làm rõ ràng.

“Cũng sẽ có nhiều trường hợp, các nhà phát hành trái phiếu dù có tiền để trả nợ trái phiếu nhưng lại đi giãn hoãn nợ và chưa trả ngay cho trái chủ. Bởi vì một khi đã trả nợ xong thì mất công họ lại phải đi phát hành tiếp để tìm kiếm dòng tiền mới”, TS. Ánh nhận định.