Thu thuế từ bất động sản thứ hai có trị được ‘bệnh’ đầu cơ?

Thời đã điểm?

Biến động của thị trường bất động sản luôn thu hút sự quan tâm không chỉ của nhà đầu tư mà toàn xã hội bởi tác động của nó đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác là rất lớn. Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tục chứng kiến các cơn sốt đất, với nỗ lực chống đầu cơ nhà đất, giảm giá bất động sản trên thị trường, Bộ Tài chính đã có công văn gửi các bộ, ngành, địa phương lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế với nhà và tài sản.

Trên thực tế, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để. Trong những năm trở lại đây,  tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản đã xuất hiện rất nhiều đợt “sốt” đất dai dẳng trên khắp cả nước; từ đó dẫn đến giá đất ở nhiều nơi vượt xa giá trị thật, gây mất kiểm soát. Chính vì thế, văn bản lấy ý kiến của Bộ Tài chính, dù chưa phải là đề xuất hay dự thảo, nhưng đã khiến thị trường chao đảo. 

Cũng cần phải nhắc lại, tháng 4/2018, Bộ Tài Chính từng đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản nhưng đã thu hồi do vấp phải sự phản ứng của dư luận. Tại thời điểm đó, Bộ Tài chính cũng từng đưa ra ba phương án tính thuế nhà ở. Theo đó, phương án thứ nhất là chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m2/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000 – 4000 đồng/m2/năm.

Phương án thứ hai đươc tính theo phương pháp thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỷ đồng mới chịu thuế 0,03%. Và phương án thứ ba thì thu thuế phần diện tích nhà trên 200 m2. Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000 – 4.000 đồng/m2/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000 – 3000 đồng/m2/năm tùy từng loại nhà.

Gần đây, nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc áp dụng thuế tài sản với nhà ở trong bối cảnh giá bán tiếp tục leo thang, tình trạng đầu cơ tích trữ còn cao. Việc đánh thuế bất động sản đem đến kỳ vọng ngăn chặn các hành vi đầu cơ, găm đất, lướt sóng để hạ giá bất động sản.
Những ý kiến ủng hộ cho rằng việc đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập sẽ triệt tiêu mong muốn đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng,” đặc biệt là với các dự án, khu đất không đưa vào khai thác...

Trao đổi về vấn đề này với báo chí, TS Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước, Trường Đại học Kinh tế TP. HCM (UEH) cho biết đã tới lúc thu loại thuế này. Việt Nam không thể đi ngược với xu thế chung vì chủ trương đánh thuế tài sản với nhà đất là xu thế chung đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng.

Đồng tình với quan điểm đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam xác nhận, trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã đánh thuế nhà và tài sản. Theo phân tích của vị chủ tịch này, giới đầu cơ khi mua đất không phát triển kinh tế vì thường để không, không làm gì cả. Tuy nhiên họ vẫn đẩy giá, tạo khan hiếm nguồn cung dẫn đến gây lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, Việt Nam cần công cụ như đánh thuế bất động sản để ngăn chặn hành vi kinh doanh trên.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, trên phương diện là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, cũng đưa ra đề nghị đánh thuế cao với hành vi đầu cơ, găm đất hay lướt sóng để hạ giá bất động sản. Bộ trưởng Hà cho rằng phải sử dụng công cụ tài chính là chính sách thuế. Khi dự án đấu thầu, đấu giá phải xác định thời điểm sau bao lâu thì được chính sách ưu đãi, kể cả nhà ở thương mại, khu công nghiệp. Nếu không làm xong đúng theo tiến độ, đất đó phải tăng thuế lũy tiến đánh vào để bổ sung nguồn thuế, tránh lãng phí.

Nút thắt của vấn đề  

Bên cạnh sự ủng hộ, nhiều ý kiến còn “lăn tăn" về việc đánh thuế nhà đất bởi lo ngại về cách tính thuế. Làm sao để giá nhà đất không tăng thêm, từ đó người nghèo có khả năng tiếp cận nhà ở. 

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia trong lĩnh vực thuế cho rằng phải đánh thuế cao, lũy tiến vào tiền đầu cơ bất động sản, chứ không phải áp thuế trên giá trị bất động sản. Điều này đồng nghĩa ai ôm nhiều đất đai đầu cơ, không có dòng tiền kinh doanh sẽ bị thu thuế cao hằng năm.

Bên cạnh đó, đảm bảo việc xác định đúng giá trị nhà đất để tính thuế. Thực tế hiện nay thông tin về giá trị nhà đất rất mơ hồ, khó xác định giá kê khai thấp hơn giá thực tế giao dịch nên giá thị trường là bao nhiêu. Điều này đòi hỏi phải kiểm soát lại minh bạch giá chuyển nhượng nhà đất.

Ngoài ra, để ngăn chặn việc “om” đất, nhiều ý kiến cũng đề xuất đánh thuế cao đối với người chậm đưa đất vào sử dụng. Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và theo quy định thì những người này phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn.

Ông Lê Xuân Mão, Phó Tổng Giám đốc, dịch vụ thuế doanh nghiệp RSM Việt Nam cho rằng, cần có lộ trình để áp dụng quy định tính thuế này.  Việc đưa chính sách thuế bất động sản vào thực tiễn tại Việt Nam phải cần rất nhiều thời gian. Ở Trung Quốc, chính phủ đã áp dụng thuế trong quá trình nắm giữ tài sản tại một số khu vực từ năm 2010 nhưng sau 10 năm, Trung Quốc mới xem xét lại việc triển khai sắc thuế này.

Thiết nghĩ giải pháp căn cơ cần tính đến ở thời điểm hiện tại chính là tạo nguồn cung trên thị trường, giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Vì trên thực tế, đối với những người có tài chính mạnh để tham gia đầu cơ, việc đánh thuế bất động sản thứ hai vào khoảng vài chục triệu, sẽ không ảnh hưởng nhiều. Chỉ khi thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm, đa dạng nguồn cung sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh thì mới giúp tạo lập một thị trường bất động sản ổn định vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Khi đó, tình trạng đầu cơ sẽ được kiểm soát.