“Siết” mạnh tín dụng bất động sản ảnh hưởng đến thị trường và nhà đầu tư như ra sao?

Kiểm soát chặt tín dụng bất động sản qua ngân hàng và TPDN

Những năm gần đây, tăng trưởng tín dụng cho vay bất động sản đang dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm xuống còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức này năm 2021. Từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã liên tục yêu cầu các ngân hàng siết chặt hoạt động cho vay liên quan lĩnh vực bất động sản.

Mới đây nhất, NHNN đã có công văn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát đà tăng trưởng tín dụng đúng chỉ tiêu được giao; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh covid – 19. Trong đó, các ngân hàng sẽ phải tăng cường kiểm soát khoản cấp tín dụng đối với các khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất.

Đến khoảng cuối tháng 3, đầu tháng 4 năm nay, một số ngân hàng như Techcombank, Sacombank đã ra thông báo tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản. Ngoài những ngân hàng này, hiện nay nhiều nhà băng cũng đang cơ cấu lại các khoản cho vay bất động sản. Nếu trước kia các dự án dễ dàng được ngân hàng cho vay thì hiện nay điều kiện tài trợ vốn đã có phần ngặt nghèo hơn.

Sau khi NHNN có động thái “siết” tín dụng vào lĩnh vực vực bất động sản, loạt doanh nghiệp địa ốc chuyển sang đẩy mạnh hoạt động huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), chỉ trong 2 tháng đầu năm 2022 tổng giá trị trái phiếu phát hành ra công chúng đạt 22.185 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 15.520 tỷ đồng.

Trước tình trạng TPDN phát triển quá “nóng”, đặc biệt là sau vụ việc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) quyết định huỷ 9 lô trái phiếu đã phát hành từ giữa năm 2021 đến nay của các doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh vì sai phạm trong công bố thông tin, công bố thông tin không đúng, che giấu thông tin, Bộ Tài chính đã yêu cầu các cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Chính vì vậy, theo tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup), các doanh nghiệp sẽ không còn dễ dàng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, trong khi áp lực trả nợ các khoản vay trái phiếu đến hạn trong khoảng 2 - 3 năm tới đây khá lớn.

Khi việc vay vốn từ ngân hàng gặp khó và việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không còn dễ dàng, dòng tiền chảy vào bất động sản đang đứng trước nguy cơ tiếp tục bị thu hẹp. Cùng với những mặt tích cực, điều này cũng khiến thị trường bất động sản đối diện với nhiều khó khăn, thách thức.

Thị trường và nhà đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng ra sao?

Theo các chuyên gia, siết chặt tín dụng bất động sản có mặt tích cực là góp phần kiểm soát được lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn. Đồng thời, cũng giúp hạ nhiệt đà tăng giá nhà đất vốn đã quá cao trong thời gian qua. Với những nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi, không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chỉ sử dụng với tỉ trọng nhỏ và doanh nghiệp có khả năng bán hàng tốt sẽ ít bị tác động khi các ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Trong đó yếu tố tích cực là giúp thị trường thanh lọc một lượng lớn giới đầu cơ, vay ngân hàng để mua đất, phân lô bán nền, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn sẽ gặp khó khăn khi cần vay vốn mua vào…

Từ đó hạn chế được nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản, nhà đầu tư sẽ phải sử dụng tiền nhàn rỗi hoặc vốn vay tỉ trọng nhỏ và đầu tư trong trung và dài hạn (3-10 năm), thị trường vắng bóng hoặc giảm thiểu lượng lớn nhóm nhà đầu tư liên tục mua bán lướt sóng, đẩy giá lên cao liên tục như thời gian qua. Đồng thời, việc siết tín dụng cũng sẽ giúp nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ trở nên cẩn trọng hơn, chọn lựa những kênh đầu tư phù hợp hơn, không đầu tư vào những dự án không đầy đủ pháp lý, chậm tiến độ…

Dù vậy, việc siết tín dụng sẽ không làm giá bất động sản giảm giá, đi xuống. Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những ảnh hưởng có chăng là thanh khoản sẽ giảm và giá bán đi ngang. Nguyên nhân là bởi những nhà đầu tư dài hạn, có dự trù tài chính tốt sẽ không ảnh hưởng nhiều, bởi họ đã có kế hoạch dài hơn.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để đầu tư, phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang mở bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà đang trở nên bị động hơn.

Ngoài ra, việc giới hạn cho vay đầu tư bất động sản cũng có thể gây khó khăn cho những chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho lớn và tốc độ bán hàng chậm…

Mặt khác, theo phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể ảnh hưởng đến tốc độ hồi phục nguồn cung bất động sản trong năm 2022 thông qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức.

Theo VDSC, với các chủ đầu tư bất động sản, họ vẫn thận trọng với tình hình hiện tại từ đà tăng giá của nguyên liệu, chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng như sắt, thép và việc thắt chặt các khoản vay bất động sản, phát hành trái phiếu.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng cho rằng, khi nguồn vốn bị siết lại, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể đầu tư tràn lan, không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường một cách nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Ông Châu đánh giá, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó trở về mức như năm 2012-2013. Với quy định mới của NHNN, Bộ Tài chính, nhiều doanh nghiệp không huy động được nguồn vốn mới, điều này sẽ khiến nhiều dự án và nhiều người ôm bất động sản buộc phải bán để trả nợ.

Nhìn chung, việc siết tín dụng bất động sản sẽ khiến thị trường đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do sự lệ thuộc vào nguồn vốn vay của ngành này vẫn còn khá lớn. Tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. Dù vậy, đối với khó khăn trước mắt, các chuyên gia khuyến cáo doanh nghiệp và các nhà đầu tư phải tính toán lại phương án dòng tiền và giảm bớt hàng tồn kho để tránh rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường có thể sụt giảm.