Nhìn hướng phát triển BĐS công nghiệp hai miền Nam Bắc, khẳng định thị trường sẽ bùng nổ trong năm 2022

Miền Bắc phát triển BĐS công nghiệp rất ổn định

Theo Tổ quốc, trong báo cáo quý I/2022 của JLL, thị trường bất bất động sản khu công nghiệp có thêm nguồn cung mới. Cụ thể, khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh mới được khởi công đã đem đến tín hiệu tích cực cho thị trường ngay từ những tháng đầu năm. Dự án này sẽ bổ sung vào thị trường 160ha đất cho thuê và nâng tổng diện tích đất công nghiệp khu vực phía Bắc lên hơn 10.024 ha. Trong khi đó, quý đầu năm nay không ghi nhận thêm nguồn cung mới từ thị trường nhà xưởng xây sẵn, vì vậy tổng nguồn cung tại phía Bắc vẫn giữ mức 2,2 triệu m2. 

Đầu năm 2022, các hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam vẫn tiếp tục chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid - 19 khi số ca nhiễm tăng nhanh dần tại nhiều tỉnh phía Bắc. Tuy nhiên, Chính phủ đã có những chính sách để hỗ trợ các tỉnh và doanh nghiệp thích ứng với dịch bệnh, đảm bảo hoạt động sản xuất công nghiệp trong quý vừa qua tăng trưởng ổn định. Theo đó, dòng FDI đổ vào các khu công nghiệp phía Bắc đã thể hiện rõ sự tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật nhất là các dự án VSIP Bắc Ninh vừa qua được tăng thêm vốn đầu tư gần 941 triệu USD; Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn vào dự án nhà máy chế tạo gần 306 triệu USD. 

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp khu vực phía Bắc trong quý I/2022 luôn duy trì ở mức 80%, so với cùng kỳ năm ngoái đã tăng tới 75%. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng sản xuất cũng đạt mức khá cao khoảng 98%. Tuy nhiên, giá thuê đất và nhà xưởng khu vực này gần như giữ nguyên. Cụ thể, giá đất công nghiệp trong quý I trung bình là 109 USD/m2/ chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước. Nguyên nhân là một số KCN có vị trí kém thuận lợi hơn đã áp dụng giảm giá để đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng ở mức 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng là không đổi theo quý, đạt mức 4,7 USD/m2/ tháng, tăng 3,5% so với quý I/2021. 

JLL dự báo thị trường sẽ tiếp tục sôi động khi có thêm nhiều dự án mới. Năm 2022, Việt Nam đã mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine. Điều này giúp nền kinh tế trong nước hồi phục nhanh chóng, các địa phương thuận lợi trong việc thu hút đầu tư. Thị trường công nghiệp phía Bắc được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt và là sự lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư quốc tế. 

Hứa hẹn trong năm 2022 sẽ có nguồn cung dồi dào khi các tỉnh vệ tinh đều có kế hoạch triển khai xây dựng thêm KCN trên địa bàn. Điển hình như KCN Xuân Cầu (Hải Phòng) được Khu Kinh Tế Hải Phòng cấp giấy chứng nhận đầu tư. Bên cạnh là các KCN của Hải Dương như Bình Giang 2, Thanh Hà và Kim Thành đã được bổ sung vào quy hoạch công nghiệp của tỉnh. Hưng Yên cũng có thêm KCN số 5 được phê duyệt quy hoạch 1/500…

Với phân khúc nhà xưởng sản xuất, một số dự án sẽ ra mắt trong năm nay phải kể đến là Khu nhà kho và NXXS GD.1 của liên doanh KTG-BKIM trong KCN Yên Phong II-C; khu NXXS GD.3 của BW Industrial tại VSIP Hải Dương sẽ được thêm vào nguồn cung nhà xưởng vốn đang còn hạn chế. 

Miền Nam thúc đẩy giá đất tăng trưởng nhanh chóng

Trái với sự ổn định của BĐS CN phía Bắc thì BĐS công nghiệp phía Nam lại có mức giá thuê lập đỉnh mới trong quý I/2022. Theo JLL, các KCN vẫn có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ với mức giá trung bình là 120 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân là nguồn tiền FDI liên tục chảy về Việt Nam ngay sau khi đất nước tái mở cửa và nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp bùng nổ. Mặt khác, thị trường nhà xưởng xây sẵn đang nổi lên với nguồn cung dồi dào, giá thuê so với toàn khu vực đang giữ mức ổn định khoảng 4,8 USD/m2/tháng. 

Giống như các khu vực phía Bắc, thị trường đất KCN  và nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đã và sắp có thêm nguồn xung mới. Vài dự án mới gia nhập thị trường đã bắt đầu đi vào hoạt động, đẩy nguồn cung đất KCN và NXXS trong quý I/2022 tăng lên đáng kể, lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2. Trong đó, nổi bật là KCN VSIP 3 tại Bình Dương đã được khởi công và KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai vừa nhận quyết định cho thuê đất. Ngoài ra, thị trường NXXS cũng có những dự án mới được khởi công như KCN Phú An Thạnh, Long An và Frasers Property tại KCN Bình Dương. Như vậy thị trường NXXS sẽ có thêm hơn 85.000 m2 đất vào cuối năm nay. 

Tuy nguồn cung mới gia tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy lại chỉ thay đổi nhẹ, ở mức 85% đối với KCN và 89% với NXXS. Thực tế cho thấy, nhu cầu về thuê đất và nhà xưởng hậu Covid -19 vẫn tăng cao. Trong đó, điểm sáng của thị trường là KCN ở Bình Dương và Long An rất thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tiêu biểu như KCN VSIP 3, dù mới khởi công nhưng đã có hơn 30 doanh nghiệp quan tâm và tìm hiểu để phát triển hoạt động sản xuất của mình tại đây. KCN Phú An Thạnh Long An cũng mới đón nhận dự án đầu tư nhà máy của Coca Cola trị giá hơn 136 triệu USD và hai dự án Nhà kho xây sẵn đầu tiên của BWID tại KCN Xuyên Á & Vĩnh Lộc 2. 

Ở khu vực phía Nam, ngoài những yếu tố về vị trí và giá thành thì sự xuất hiện của những mô hình KCN xanh và ứng dụng công nghệ thông minh vào quản lý, vận hành đang rất được quan tâm và kỳ vọng sẽ có nhiều lợi thế cạnh tranh để thu hút đầu tư trong tương lai. Thị trường nhà xưởng xây sẵn có xu hướng chuyển sang quy mô lớn hơn để đón đầu nhu cầu sản xuất của khách thuê. Đặc biệt là phục vụ những khác ngoại lựa chọn đặt nền móng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam với yêu cầu tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng đi vào hoạt động. Quỹ đất công nghiệp đã và đang suy giảm dần, như vậy mở ra giải pháp xây dựng NXXS nhiều tầng. Trong tương lai, mô hình này chắc chắn sẽ là sự lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư và giúp mở rộng không gian cũng như tăng hiệu quả sử dụng đất.