Nhà đầu tư “mắc cạn” trên thị trường bất động sản

Nguyễn Ngọc Huyền

Các chuyên gia đều cho rằng, những năm nay giá bất động tăng chóng mặt tuy nhiên tính thanh khoản lại chưa cao so với kỳ vọng. Theo đó, để thanh khoản tăng trưởng theo giá bất động sản còn phải dựa trên nhiều yếu tố.

Giá đất liên tục thay đổi

Những năm gần đây, những cơn sốt đất liên tục xuất hiện trên thị trường nhiều tỉnh thành cả nước. Theo đó, giá các phân khúc đều ghi nhận mức tăng gấp 2 - 3 lần, một số địa điểm “nóng” đã tăng lên 4 lần chỉ trong vài tháng. 

Thị trường bất động sản sau kỳ nghỉ lễ Tết Nguyên đán đã tăng nhanh chóng, nhất là phân khúc đất nền tại nhiều địa phương. Trong đó, một số khu vực có đất ở nông thôn tăng giá ngang ngửa bất động sản tại thành phố với giá "nhảy" lên từng giờ. Cụ thể, cơn sốt đất mạnh mẽ đi qua các tỉnh như Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh,...

nha-dau-tu-mac-can-tren-thi-truong-bat-dong-san-1-1648802178.jpg
Giá đất "nhảy múa" từng giờ

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh lý giải, thị trường vẫn còn nguồn lực đầu tư rất mạnh. Sau mỗi đợt thị trường Chứng khoán biến động, rất nhiều nhà đầu tư đã rút nguồn tiền để chuyển sang thị trường bất động sản. Ông Chánh cho biết, trong thời gian 2 - 3 năm tới, Việt Nam sẽ phải đối mặt với tình trạng lạm phát. Kèm theo đó là tình hình bất ổn của chính trị quốc tế và dịch bệnh vẫn còn khó đoán. Như vậy, bất động sản vẫn được coi là “căn hầm trú ẩn an toàn” của người dân. 

Vị này cũng cho biết, hiện tại sốt đất không còn tập trung ở một vài địa phương mà đang có xu hướng lan rộng ra nhiều nơi. Các khu đô thị lớn đều trong tình trạng thiếu nguồn cung và giá đất ngày càng cao. Bên cạnh đó, vụ đất Thủ Thiêm được nhiều chuyên gia đánh giá là có tác động mạnh tới các địa phương khác. 

Thanh khoản không tương xứng với sự tăng giá

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, năm 2022 và những năm tới giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng, tuy nhiên tốc độ nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào sự hấp thụ của thị trường. 

Với các sản phẩm đất nền, ông Kiệt lưu ý các nhà đầu tư cần có sự suy tính và lựa chọn kỹ càng. Bởi, những cơn “sóng” đất và giá tăng liên tục trên thị trường sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Tại những địa phương đã thực sự đầu tư bài bản về hạ tầng giao thông thì sự tăng trưởng sẽ rất ổn định. Tuy nhiên với những khu vực mới chỉ có thông tin quy hoạch, mang tính chất tham khảo thì các rủi ro sẽ rất lớn. 

Mặc dù giá bất động sản tại hầu hết các phân khúc đều tăng nhưng tính thanh khoản lại chưa cao, bởi thanh khoản còn phụ thuộc khá nhiều yếu tố. Do đó, có 2 khía cạnh mà các nhà đầu tư, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính phải lưu ý:

  • Một là, phải chú trọng việc khảo sát mặt bằng giá thực tế tại các khu vực, bởi hiện tại giá bất động sản khu vực phía Bắc đã tăng từ 3 - 5 lần. Theo đó, giá neo đang khá cao nên rất có thể đối mặt với nhiều khó khăn trong thanh khoản.
  • Hai là, để ý tới dòng dịch chuyển của nguồn tiền đầu tư. Thực tế, dòng tiền hiện nay có xu hướng dịch chuyển từ miền Bắc vào miền Trung. 

Số liệu của Tổng cục Thống kê vừa công bố cho thấy, CPI bình quân trong 2 tháng đầu năm 2022 tăng 1,68% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cũng tăng khoảng 0,67%. Bên cạnh đó, tình hình chính trị thế giới cũng ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động sản xuất và kinh doanh tại Việt Nam. Dưới tác động của việc giá dầu, vật liệu xây dựng, kim loại quý, bất động sản trong quý I/2022 đã tăng nhanh chóng và dự kiến trong thời gian tới vẫn tiếp tục tăng. 

nha-dau-tu-mac-can-tren-thi-truong-bat-dong-san-2-1648802215.jpg
Thanh khoản khá thấp so với tốc độ tăng giá bất động sản

Theo ý kiến từ TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trong những tháng tới, phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam sẽ tăng đáng kể hậu Covid - 19 và là kênh đầu tư giảm thiểu rủi ro trong tình trạng lạm phát. “Tuy nhiên, khi lạm phát thực sự xảy ra, dù giá bất động sản vẫn tăng cao nhưng thị trường không có khả năng mua thì tính thanh khoản bằng không. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đã dùng các đòn bẩy tài chính khiến tài sản có thanh khoản thấp gây áp lực lớn cho họ và cả hệ thống ngân hàng”. 

Như vậy, từ nay đến hết năm, một số nhà đầu tư sẽ không thể gánh nổi sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính và phải bán tháo tài sản. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này còn nhỏ nên chưa thể thao túng thị trường và gây ảnh hưởng mặt bằng giá cả” - ông Khương nhấn mạnh. 

Một số phương án giảm thiểu rủi ro

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Cao Hữu Phi - Tổng giám đốc Công ty COPiHOME nhận định, có hai loại rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản. Một là rủi ro từ chủ đầu tư và chính dự án; Hai là rủi ro đến từ thị trường. Chẳng hạn, các nhà đầu tư càng mua sớm sản phẩm từ dự án có nhiều giai đoạn thì rủi ro thấp hơn do giá cả sẽ tăng theo thời gian. 

Ông phi chia sẻ, “Thực tế, giá cả sản phẩm qua mỗi lần “trao tay” lại tăng thêm một ít, vì vậy càng về sau thanh khoản sẽ càng giảm, tình trạng kẹt hàng lại tăng. Với những người mua muộn, khi giá sản phẩm đã tăng mức quá cao thì họ sẽ rơi vào cảnh “vô tình lướt sóng thành cư dân”. Nhưng, nếu có tài chính vững vàng, có thể chờ thêm 3 - 5 năm cho các đợt sóng mới thì giá sẽ lại tăng. Tuy nhiên, những nhà đầu tư ngắn hạn thì phải có sự tính toán kỹ”. 

ma-can-tren-thi-truong-bds-1651727821.jpg
Ảnh: minh họa

Có thể thấy, đầu tư bất động sản cũng tương tự nhiều loại hình kinh doanh khác khi bạn cần có cả tầm nhìn và sự may mắn. Theo các chuyên gia, một khi đã đầu tư vào thị trường ở tỉnh lẻ thì quan trọng nhất, các nhà đầu tư phải xem xét về mật độ dân c, nếu dân cư thưa thớt thì rất khó để tăng giá, ngoài ra còn cần chú ý tới nhu cầu ở thực, các yếu tố về quy hoạch, tiềm năng cho thuê, lịch sử tăng giá,...