Lối thoát nào cho loại hình Condotel 

Thị trường bị gián đoạn

Thị trường bất động sản nói chung đang tăng trưởng khá tốt sau thời gian bùng dịch. Tuy nhiên, bất động sản du lịch vẫn đang trì trệ vì chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Các sản phẩm thuộc phân khúc này gồm condotel, biệt thự biển, shophouse biển đều ghi nhận thanh khoản giảm trong suốt hai năm qua. Trong đó, loại hình condotel không có phát sinh giao dịch trong nhiều tháng liên tục.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, dựa trên Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam tới năm 2030, dự kiến trong vài năm tới Việt Nam sẽ đón 25 - 30 triệu lượt khách quốc tế, tăng 80% so với cuối năm 2019. Chính phủ vừa qua đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, theo đó thúc đẩy phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19. Ngày 15/3 vừa qua, Việt Nam đã mở cửa toàn bộ đường bay và các hoạt động du lịch quốc tế. 

“Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, tăng số lượng cơ sở lưu trú, nhanh chóng phục hồi du lịch sau đại dịch. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật còn yếu kém và trở thành rào cản khiến thị trường bất động sản du lịch chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Trong bối cảnh tỷ lệ hàng tồn rất lớn, các chủ đầu tư đều chờ đợi Chính phủ đưa ra những chính sách đột phá và điều chỉnh hợp lý hệ thống pháp luật, nhất là sửa đổi Luật Đất đai 2013” - ông Đính nói. 

Theo nhận định của ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, “cái giằm” cắm vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay chính là hệ thống pháp lý dành cho thị trường này chưa rõ ràng gây nên sự ngưng trệ. Vì vậy, doanh nghiệp vẫn lo lắng khi triển khai dự án, nhà đầu tư e ngại không dám vào, dẫn tới môi trường đầu tư suy giảm. Việc hệ thống pháp lý không nhất quán đã gây ra nhiều thiệt thòi cho doanh nghiệp, nhà đầu tư. 

Đã có nhiều địa phương ban hành các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho doanh nghiệp như Quảng Ninh, Bình Thuận, Đà Nẵng, Kiên Giang, Bình Định, Khánh Hòa,... Nhằm thu hút các chủ đầu tư triển khai thêm nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn. Cuối năm 2017 ghi nhận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rất “sốt”, các giao dịch bùng nổ, nguồn cung liên tục ra mới. Từ đó, một số tỉnh đã sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể hợp pháp hóa và cấp sổ đỏ cho sản phẩm condotel, shophouse, villa,...

Tuy nhiên, việc thực thi các chính sách sau đó bị ngưng trệ. Cụ thể, một số dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, chủ đầu tư hoàn thành đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dự án đã hoàn thiện, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đi vào hoạt động trong nhiều năm nay. Tuy nhiên, khách hàng vẫn đang chờ đợi để được cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, biệt thự,...

Ông Võ chia sẻ: “Phải chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất, kinh doanh, chủ đầu tư sẽ trả tiền ít hơn. Còn phần để bán cho khách hàng thì chấp nhận là đất ở phải trả tiền cao hơn. Tại thời điểm này, một số địa phương đang có những đề xuất, phương án khá tốt như: Những dự án chưa triển khai xây dựng nhưng đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) sẽ được chuyển sang đất thương mại dịch vụ; Các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu và đưa vào sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (bao gồm khách hàng mua căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng). 

Lúng túng trong việc quản lý

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã nhận xét, bất động sản du lịch vẫn phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp lý khác nhau. Có thể kể đến như từ hoạt động đầu tư, kinh doanh hay quản lý, sử dụng. Trong đó, quy định của Luật Đất Đai và Luật Kinh doanh Bất động sản chưa ghi rõ khái niệm riêng cho các loại hình condotel, shophouse, resort villa, farmhouse,... mà chỉ quy định chung vào khái niệm nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ. 

Theo thông báo kết luận thanh tra về việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác, kiểm tra, xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh tại một số dự án ở tỉnh Khánh Hoà của Thanh tra Chính phủ, cho biết trong quá trình thực hiện đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc. Nguyên nhân là do các cơ sở pháp lý và quy định chưa rõ ràng về loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” trên thị trường bất động sản du lịch. Vì vậy gây ra nhiều rủi ro, nguy cơ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng có thể kéo dài,...

Ông Trần Hồng Hà - Bộ trưởng Bộ TN&MT đã có câu trả lời trước Quốc Hội, trong thời gian tới, Luật Đất đai sẽ có sự thay đổi. Theo đó, sẽ xem xét và làm rõ khái niệm và các tiêu chí về đất ở, đất thương mại dịch vụ cũng như một số lô đất tồn tại cả đất ở và đất thương mại dịch vụ. “Nếu là đất thương mại dịch vụ sẽ cấp quyền sử dụng 50 năm, thu hồi sau khi hết thời hạn. Trong thời gian triển khai dự án, tiếp tục cấp sổ hồng cho dự án nhằm tối ưu giá trị tài sản. Đối với đất ở sẽ cấp quyền lâu dài, địa phương nào thực hiện sai thì địa phương đó chủ động điều chỉnh lại ngay” - ông Hà nói.