Lo ngại xảy ra hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản năm 2022

Bùi Bích Hạnh

Bên cạnh các dấu hiệu lạc quan nhiều chuyên gia cũng lo ngại hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản sẽ xảy ra trong 2022.

Bất động sản là kênh đầu tư được nhiều người quan tâm giữa bối cảnh các lĩnh vực đầu tư khác chứng kiến sự biến động mạnh mẽ. Bên cạnh các dấu hiệu lạc quan nhiều chuyên gia cũng lo ngại hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản sẽ xảy ra trong 2022. 

Giá bất động sản liên tục tăng cao dấy lên nguy cơ vỡ “bóng bóng”

Giá nhà đất liên tục tăng cao trong những tháng gần đây khiến nhiều người đặt ra cao hỏi liệu thị trường bất động sản có xảy ra việc vỡ “bong bóng” trong năm 2022. Mối lo ngại này hoàn toàn có cơ sở khi nhìn vào bảng giá các phân khúc bất động sản thời gian vừa qua. 

Đơn cử giá nhà chung cư Hà Nội đã tăng tới trên 13%, cao nhất trong 5 năm trở lại theo thống kê của CBRE. Trong khi giá nhà biệt thự chứng kiến mức tăng kỷ lục lên tới 82%/năm. Riêng đất nền nhiều nơi đặc biệt là khu vực ven đô cũng tăng 40-50%. 

Điều đáng chú ý là dù giá nhà liên tục lập đỉnh mới nhưng số lượng giao dịch không tăng, thậm chí có dấu hiệu chững lại ở nhiều nơi. Tuy nhiên theo đánh giá từ đơn vị quản lý thị trường là Bộ Xây dựng và các chuyên gia trong ngành thì dù có hiện bong bóng bất động sản nhưng khó đổ vỡ.

Dù trong năm 2021 tại nhiều địa phương đã xuất hiện vấn đề đất đai trở nên nóng sốt nhưng không phải tất cả các phân khúc bất động sản đều sốt. Chỉ có một số khu vực được nhiều người quan tâm do sáp nhập, phân tách đơn vị hành chính hay nâng cấp, mở rộng cơ sở hạ tầng. Các thông tin này đã tác động làm tăng giá đất nền rất nhanh nhưng các phân khúc khác không bị nhiều ảnh hưởng. 

Bất động sản tuy xuất hiện nhiều bong bóng, sốt đất ảo nhưng không gây ra tác động quá lớn nhất là khi các nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm hơn. Thời điểm 2008-2009, những cơn sốt đất có tác động tiêu cực đến nền kinh tế là do lãi suất thời điểm đó rất cao. Lãi suất ngân hàng khi đó lên tới 18-19%. Tuy nhiên hiện tại, lãi suất ngân hàng đang được các cơ quan quản lý kiểm soát tốt. Vì vậy khó có hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản hàng loạt. 

Dự đoán diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2022

Khủng hoảng vỡ bong bóng bất động sản trong năm 2008-2009 là một ký ức kinh hoàng đối với nhiều nhà đầu tư. Thời điểm đó rất nhiều người tham gia kinh doanh bất động sản chết cứng, rơi vào cảnh trắng tay, nợ nần khi thị trường đóng băng.

Hiện nay mối lo ngại hiện tượng bong bóng BĐS lại một lần nữa trở lại khi thị trường có hiện tượng sốt đất nhưng giao dịch lại ảm đạm ở nhiều khu vực. Vì thế nhiệm vụ của các đơn vị quản lý điều tiết, kiểm soát thị trường một cách chặt chẽ. Tránh tình trạng tái diễn xuất hiện bong bóng bất động sản. Trước những hành động quyết liệt của Nhà nước, các chuyên gia kinh tế đã có những dự đoán chi tiết về thị trường bất động sản trong năm 2022 như sau: 

Nhà ở thấp tầng

Nếu trong 2020, tỷ trọng nhà biệt thự và nhà liền kề chỉ chiếm 7 % tỷ lệ giao dịch thành công nhưng tới 2021 con số này đã lên tới 14%. Điều này cho thấy nhà ở thấp tầng sẽ là phân khúc được nhiều người quan tâm trong thời gian tới. Nhà thấp tầng chắc chắn sẽ trở thành xu hướng của 2022 khi mà tâm lý “ăn chắc mặc bền”, “sổ đỏ trao tay” lên ngôi giữa bối cảnh nền kinh tế trường chưa khôi phục hoàn toàn.

Tuy nhiên quỹ đất nội đô ngày một khan hiếm nên thị trường sẽ mở rộng ra các vùng ven đô, ngoại thành. Đây là khu vực dư địa phát triển còn nhiều, giá nhà đất dù tăng nhưng vẫn thấp hơn so với khu vực nội đô đắt đỏ. Tại Hà Nội, khu phía Tây thành phố sẽ là nơi cung cấp nguồn cung lớn nhất.

Giá phân khúc nhà thấp tầng dù tăng nhưng vẫn sẽ ở ngưỡng hợp lý, không tăng mạnh như kỳ vọng. Đối với nhà biệt thự mức tăng dao động khoảng 6-7%. Trong khi nhà phố, nhà liền kề, shophouse có thể ghi nhận mức tăng cao hơn lên tới 8%.

Căn hộ chung cư

Theo báo cáo của hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết các căn hộ được mở bán trong 2021 đều là hàng tồn kho chào bán từ năm trước đó. Nguồn cung mới đang vô cùng khan hiếm do các đơn vị phát triển nhà hạn chế mở bán dự án. 

Những căn hộ có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như “bốc hơi” tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Năm 2022, dự báo giá phân khúc chung cư vẫn tăng nhẹ do nhu cầu lớn, nguồn cung chưa cải thiện. Tuy nhiên loại hình bất động sản này sẽ không có nhiều đột biến và chủ yếu nhắm tới người có nhu cầu mua thật.

Bất động sản công nghiệp

Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở khu công nghiệp, các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã đạt khoảng 80%. Giá chào thuê đất CN đã tăng từ 10-30% so với thời điểm 2020. Con chỉ số khá tích cực này là cơ sở để các nhà đầu tư tin tưởng ất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến thuận lợi và phát triển mạnh mẽ trong năm 2022. 

bong-bong-2-1642579023.jpg
Bong bóng bất động sản bị vỡ là điều nhiều người lo ngại 
 

Bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định : Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và bán lẻ sẽ mất khá nhiều thời gian hoàn toàn hồi phục như trước dịch. Nhóm ngành du lịch được dự báo là chỉ có thể phục hồi vào khoảng cuối 2023, đầu năm 2024. Do đó bất động sản nghỉ dưỡng cần phải mất ít nhất 1-2 năm nữa để trở lại quỹ đạo phục hồi và phát triển. 

Bất động sản nghỉ dưỡng từng là kênh đầu tư “làm mưa làm gió”, nhưng phân khúc này đã trầm lắng trong vòng 2 năm nay. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này trên thị trường đang là 30%. Các đơn vị phát triển bất động sản đã phải tính đến nhiều phương án làm mới phân khúc này : xây dựng dòng sản phẩm nghỉ dưỡng gắn liền trị liệu, chăm sóc sức khỏe, sân golf, bán căn hộ sở hữu nhưng phục vụ cho thuê du lịch, nghỉ dưỡng. 

bong-bong-3-1642579071.jpg
Thị trường bất động sản sẽ diễn biến trái chiều ở các phân khúc
 

Một số doanh nghiệp thay vì lựa chọn xây dựng dự án ở các tỉnh phía Nam, đã lựa chọn thị trường phía Bắc ở gần Hà Nội tạo dựng công trình mới. Một số ý kiến cho rằng trong 2022, các dự án kiến trúc đẹp, vị trí thuận lợi, có thể sử dụng làm ngôi nhà thứ 2 vẫn sẽ thu hút dòng tiền từ giới thượng lưu.