Làn sóng đầu tư căn hộ cao cấp ở thị trường tỉnh dâng cao

Bùi Bích Hạnh

Phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội nhiều tháng liền chứng kiến sự ảm đảo khi số lượng giao dịch và giá bán đều sụt giảm. Nhà đầu tư có xu hướng tháo chạy khỏi

 

Phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội nhiều tháng liền chứng kiến sự ảm đảo khi số lượng giao dịch và giá bán đều sụt giảm. Nhà đầu tư có xu hướng tháo chạy khỏi Hà Nội để tìm đến thị trường của các tỉnh lân cận đang thu hút mạnh mẽ về FDI. 

Chung cư cao cấp Hà Nội không còn sức hấp dẫn

Thị trường giao dịch chung cư cao cấp ở Hà Nội đã sụt giảm mạnh nhất kể tử năm 2018 khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn và nguồn cung bão hòa. Đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong thời gian 2 năm vừa qua đã khiến thị trường này giảm sút cả về giao dịch mua bán lẫn công suất thuê, giá thuê.

Thêm vào đó thị trường căn hộ hạng sang ở Thủ Đô còn phải chịu sự cạnh tranh gay gắt từ thị trường tỉnh ven đô. Trước đây, khi các khi các tỉnh ven đô chưa phát triển phân khúc hạng sang thì giới chuyên gia cao cấp ở các KCN chấp nhận đi xe về nhà ở Hà Nội nghỉ ngơi. 

Tuy nhiên những năm gần đây, các thị trường tỉnh đã bắt đầu phát triển dòng sản phẩm hạng sang. Điều này khiến người lao động, giới chuyên gia lựa chọn mua hoặc thuê các căn hộ ở tỉnh, không mất nhiều thời gian di chuyển. Tỷ lệ thuê phòng ở chung cư cao cấp hiện đang xuống thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây tại Hà Nội. Số lượng giao dịch, cho thuê các căn hộ cao cấp ở quận Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm giá thuê giảm 60-70% so với thời kỳ 2016-2018. Trước đây mức giá thuê lên tới 30-40 triệu đồng/tháng nhưng hiện giá thuê chỉ còn hiện chỉ còn dao động 24-30 triệu đồng/tháng đối với những căn hộ có diện tích lớn. Những căn chung cư diện tích nhỏ cũng chỉ còn 12-18 triệu đồng/tháng. Giá bán các căn hộ hạng sang cũng ghi nhận mức giá giảm 10-20% so với cùng kỳ năm trước. Ví dụ một căn hộ 85m2 ở Cầu Giấy được rao bán với giá 5 tỷ trước đó nay chỉ còn 4,5-4,5 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên ngay cả khi giá thuê và giá bán đã giảm thì việc tìm khách hàng cũng không hề đơn giản. Nhiều căn hộ đã bị bỏ trống nhiều tháng liền không có người quan tâm. Một số căn hộ trước đó chỉ cho khách nước ngoài thuê nay đã phải giảm giá rất mạnh để phù hợp với điều kiện tài chính của khách hàng Việt Nam có thể thuê được. Dịch bệnh kéo dài trong 2 năm đã khiến đội ngũ chuyên gia nước ngoài và du khách quốc tế đến Việt Nam sụt giảm nghiêm trọng. Điều này khiến cho nguồn khách hàng cho phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê giảm mạnh. 

Khách thuê ít nhưng số lượng căn hộ mở bán và cho thuê chào mới vẫn rất dồi dào dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, giá cho thuê tất yếu giảm mạnh. Khách hàng dần dần tìm tới thị trường tỉnh cũng khiến thị trường căn hộ cao cấp ở Hà Nội ngày một khó khăn. Thêm vào đó thị trường tỉnh đang thu hút dòng vốn FDI đầu tư căn hộ cho thuê rất tốt khi mà tỷ suất đầu tư thấp nhưng giá trị mang lại lợi nhuận rất cao. Điều này khiến cho các nhà đầu tư lần lượt rời bỏ thị trường Hà Nội để chuyển sang đầu tư các tỉnh 

Làn sóng đầu tư dịch chuyển về các tỉnh lân cận Hà Nội

Anh Tiến, một nhà đầu tư tại Hà Nội bắt đầu định hướng tập trung đầu tư vào căn hộ cho thuê ở thị trường tỉnh. Gần đây nhất anh đã phải bán cắt lỗ căn hộ cao cấp rộng 120m2 ở Ba Đình với giá 12 tỷ. Trước đây với căn hộ này anh có thể thu về trung bình 30 triệu/tháng từ tiền. Tuy nhiên hiện căn hộ bị bỏ trống lâu ngày anh buộc phải thanh lý để đầu tư vào một căn hộ khác tại Bắc Ninh với chi phí ban đầu là 1,7 tỷ đồng.Tuy nhiên mức thu về hàng tháng từ hoạt động cho thuê 13-16 triệu đồng/tháng tùy vào từng thời điểm khác nhau. Đây là mức thu nhập khá tốt nếu xét trong bối cảnh dịch bệnh như hiện tại.

can-ho-tinh-3-1642988759.jpg
Căn hộ cao cấp ở thị trường tỉnh được nhiều người quan tâm
 

Tương tự chị Thùy ở Hà Đông, Hà Nội cũng có nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê khi trong tay có 1 tỷ đồng. Sau khi tìm hiểu thấy rằng việc đầu tư nhà chung cư ở thị trường Hà Nội cho tỷ suất lợi nhuận rất thấp khi đầu tư 1 tỷ đồng chỉ mua được 1 căn studio cho thuê giá 3,5-4 triệu đồng/tháng. Chị quyết định chuyển sang thị trường tỉnh mua một căn hộ Vĩnh Phúc  và cho thuê được với giá trung bình 10-11 triệu tháng. 

Một nhà môi giới bất động sản lâu năm cho hay làn sóng bỏ Hà Nội về tỉnh đầu tư căn hộ chung cư đang ngày càng trở nên mạnh mẽ hơn trong thời gian vừa qua. Đặc biệt là trong hoàn cảnh dịch bệnh, căn hộ hạng sang ở thị trường tỉnh dù cũng ảnh hưởng nhưng do mặt bằng giá thấp và nằm gần các khu công nghiệp lớn nên số lượng khách thuê vẫn tương đối ổn định. Sự sụt giảm về công suất thuê không mạnh mẽ như ở thị trường Hà Nội. 

Cơ hội đầu tư căn hộ cao cấp dành cho khách hàng trong năm 2022

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu đầu tư sang thị trường tỉnh vẫn sẽ còn tăng cao trong năm 2022. Đặc biệt là khi nguồn vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp các tỉnh lân cận Hà Nội vẫn còn rất lớn sẽ nhu cầu tìm nhà ở của các chuyên gia, người lao động tăng cao.

Thị trường căn hộ hạng sang Hà Nội chưa thể hồi phục ngay do các tuyến bay thương mại còn hạn chế, khách du lịch, người lao động ngoại quốc tự do chưa thể quay lại Việt Nam. Vì thế sự dịch chuyển sang đầu tư tại các tỉnh lân cận là quyết định thực tế và có tính sinh lời lâu dài.

Thêm vào đó, giá các căn hộ chung cư cao cấp ở tỉnh có giá khá hấp dẫn chỉ từ 1 tỷ -1,5 tỷ  là đã có thể sở hữu một căn hộ 60-90 m2 đã có nội thất đi kèm. Đây là mức chi phí đầu tư phù hợp cho khách hàng có nguồn ngân sách không lớn. Thêm vào đó khả năng tăng giá của những căn hộ này cũng rất cao, đặc biệt là khi nguồn cung tại thị trường tỉnh còn khan hiếm và nhu cầu vẫn tăng đều đặn.