Không có chuyện chung cư “ế” vì sở hữu có thời hạn

Theo Thanh Niên Việt, dự kiến ngày 17/3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ đưa ý kiến về dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Vừa qua, Chính phủ có tờ trình dự thảo luật gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong đó điểm mới cần lưu ý là xây dựng phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn. 

Tờ trình này đã chỉ ra những bất cập do pháp luật về nhà ở không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ chung cư, khiến chủ sở hữu cho rằng đây là quyền sở hữu vĩnh viễn và sẽ gặp khó khăn nếu buộc phá dỡ, cải tạo lại chung cư cũ hiện nay. 

Dự thảo đề xuất quy định chủ sở hữu chung cư thuộc diện phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư. Tuy nhiên phải đóng góp chi phí xây chung cư mới. 

Trường hợp chủ sở hữu không đóng góp chi phí phá dỡ, xây dựng lại dự án thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất với tỷ lệ diện tích sử dụng chung xác định theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường. Đồng thời, bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư. 

Về dự thảo thời hạn sử dụng chung cư, giới chuyên gia và người mua nhà đã có những ý kiến trái chiều. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, áp dụng thời hạn sử dụng cho chung cư có khả năng khiến giá chung cư giảm xuống. Khi có thời hạn sở hữu, chủ đầu tư sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng. Nhà chung cư khi đó sẽ đúng nghĩa là xây để cho thuê, tình trạng đầu cơ giảm nên giá bán cũng cần tính laij cho hợp lý và khó bị làm ảo dẫn tới hiện tượng tăng mạnh như hiện nay. 

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang thì cho rằng, chung cư là loại tài sản giá trị lớn, vì vậy cần được sở hữu lâu dài thì người dân mới mua. Nếu chỉ sở hữu có thời hạn thì chỉ như đi thuê, người dân sẽ nghĩ rằng đây là tiêu sản và làm loại hình này mất đi sức hấp dẫn. 

Người Việt có tâm lý xem BĐS như một kênh tích lũy tiền dài hạn, nếu chi ra cả tỷ đồng để đi thuê nhà thì họ sẽ chuyển sang quan tâm tới phân khúc nhà đất. Sự chênh lệch này nhiều khả năng đẩy giá nhà liền thổ tăng ngày càng cao. 

Theo đề xuất của ông Quang, chỉ nên xem xét áp dụng sở hữu có thời hạn đối với những loại hình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Còn với chung cư thương mại và cao cấp vẫn cho phép sở hữu lâu dài. 

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM nhìn nhận, nên xem xét việc sở hữu có thời hạn sẽ khiến giá căn hộ giảm được bao nhiêu, có đủ thu hút để người mua chấp nhận “đi thuê dài hạn” hay không. Hiện chung cư có thời hạn sử dụng thì vẫn có chi phí xây dựng như nhau, khác biệt là tiền sử dụng đất sẽ giảm trong khi chỉ chiếm một phần trong tổng chi phí thực hiện dự án. 

Nếu giá bán chỉ giảm đôi chút sẽ không đủ thu hút tiền của khách hàng. Thay vào đó, dòng tiền sẽ chảy về những tài sản có giá trị lâu dài như nhà đất, còn chung cư dễ bị “ế”.

Về nỗi lo sở hữu có thời hạn khiến căn hộ “ế ẩm”, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - Ông Trần Minh Tuấn cho rằng, sở hữu có thời hạn không làm chung cư mất sức hút. Bởi về bản chất, quy định này không mới mà đã tồn tại lâu trên thị trường. 

Ông Tuấn cho rằng, sức hút thực tế của một sản phẩm BĐS là từ nhu cầu và khả năng khai thác của sản phẩm về diện đầu tư. Ở những thị trường lớn như TP. HCM hay Hà Nội, việc sở hữu căn hộ có thời hạn không mới, chẳng hạn như phân khúc officetel hay các dự án căn hộ dịch vụ.

Từ hoạt động thực tế của những dự án chung cư TP. HCM áp dụng thời hạn sử dụng cho thấy việc sở hữu 50 - 70 năm không làm ảnh hưởng tới giá bán, sang nhượng hoặc khai thác cho thuê căn hộ dạng này. Lợi nhuận cho thuê và khả năng tăng giá qua từng năm không thấp hơn căn hộ sở hữu lâu dài. 

Ngoài ra, sở hữu căn hộ có thời hạn lâu dài khi tính theo giá trị bản chất dòng tiền sẽ không có khác biệt gì lớn. Hiện tại cùng một dự án, giá căn hộ sở hữu có thời hạn chênh lệch khoảng 20 - 25% so với sở hữu lâu dài. Tính trên giá trị khai thác thương mại thì căn hộ có thời hạn vẫn cho lợi nhuận tốt. 

Việc sở hữu lâu dài khác so với sở hữu 50 - 70 năm là khi tháo gỡ, chủ nhà sẽ được bồi hoàn vào khoảng 20 - 25% (bằng mức tiền chênh lần mua đầu tiên). Như vậy, xét theo bản chất dòng tiền, việc sở hữu 50 năm hay lâu dài vốn không có ảnh hưởng nhiều. 

Ôn Tuấn khẳng định, sức hút của một sản phẩm BĐS là từ chất lượng, giá trị thực tế. Nhu cầu thực của thị trường mới là yếu tố quan trọng quyết định việc “sống còn” của sản phẩm. Tại các thành phố lớn như TP. HCM với nhu cầu nhà ở cao thì việc sở hữu có thời hạn thường không tạo ra ảnh hưởng tới thanh khoản. 

Chẳng hạn, tại các quốc gia như Singapore, Philippin hay Trung Quốc, việc sở BĐS để ở có thời hạn đã áp dụng từ lâu và không gây tác động tiêu cực tới thanh khoản hay khả năng tăng giá của BĐS vì nhu cầu còn nhiều. Bản chất căn hộ chung cư hướng đến phục vụ nhu cầu ở thực, sản phẩm đầy đủ tiện nghi, chất lượng tốt thì kể cả sở hữu có thời hạn vẫn sẽ hút người mua vì giá trị đầu tư vẫn có.