Hé lộ những nguyên nhân đứng sau việc giá bất động sản tăng “phi mã”

Bùi Bích Hạnh

Trong những tháng đầu năm, một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ đến từ nguyên nhân quy hoạch về hạ tầng. Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra những vấn đề tồn đọng khiến cho giá bất động sản liên tục tăng cao.

Những yếu tố thúc đẩy giá bất động sản tăng nhanh

Theo Báo cáo quý 1/2022 về Thị trường Bất động sản Việt Nam của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong khi các nhóm ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp rất nhiều khó khăn, rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị quốc tế, bất động sản vẫn là thị trường thu hút dòng tiền mạnh mẽ. 

Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, lĩnh vực bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, đạt con số trung bình 600 triệu USD (năm 2021 bất động sản đứng thứ 3). Đồng thời, giá trị mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản của quý 1/2022 cũng ghi nhận cao nhất trong vòng 5 năm gần đây (theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý 1/2022 của Cushman & Wakefield).

834989c8bd35dae7d4647bc3278ecc-7794-3574-1644295676-1651808198.jpg
Giá bất động sản tăng nhanh một phần đến từ tốc độ đầu tư công

Trước những diễn biến khá tích cực về việc thu hút dòng tiền của thị trường bất động sản thời điểm quý I/2022, Báo cáo của VARS đã chỉ ra rằng đây là sự hội tụ của nhiều yếu tố bao gồm: đẩy mạnh tốc độ đầu tư công, hoàn thiện nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, triển khai gói hỗ trợ hậu đại dịch và nền kinh tế duy trì được tốc độ tăng trưởng. 

Hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam thời gian qua đang trong quá trình hoàn thiện, đặc biệt là ở những thành lớn như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành lân cận có tốc độ triển khai hạ tầng rất nhanh chóng. Đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối, sân bay…đã góp phần tạo ra diện mạo mới cho đất nước. Trong đó, cơ cấu giá trị bất động sản, cơ sở hạ tầng giữ một vai trò rất lớn, bên cạnh những giá trị nội tại thực sự của bất động sản đó.

Thứ hai, là việc đẩy mạnh đầu tư công được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ là đòn bẩy giúp thúc đẩy nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. Theo đó, dựa trên báo cáo của Bộ Giao thông vận tải, chỉ riêng trong quý I/2022 đã giải ngân số tiền gần 7.500 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng quan trọng trên địa bàn cả nước.

Trong cả năm 2022, dự kiến ngân sách đầu tư công sẽ giải ngân khoảng 50,3 nghìn tỷ đồng, tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm, đóng vai trò quan trọng trong kết nối vùng, khu vực, quốc tế, nhất là các công trình hạ tầng giao thông huyết mạch như dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc ở tuyến Bắc - Nam phía Đông, Cảng hàng không quốc tế Long Thành; dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ; sớm đưa vào hoạt động, khai thác một số tuyến đường sắt đô thị ở khu vực Hà Nội và TP.HCM.

Nguyên nhân thứ ba dẫn đến tình trạng bất động sản tăng giá liên tục đến từ gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng trong đó có gần 114.000 tỷ đồng phục vụ triển khai các dự án hạ tầng, 110.000 tỷ đồng dành cho các chính sách ưu đãi doanh nghiệp. Điều này trở thành động lực mạnh mẽ giúp nền kinh tế sớm phục hồi thời hậu dịch, cải thiện sức mua của người tiêu dùng, từ đó kích thích thị trường bất động sản hồi phục và phát triển bền vững. 

Động lực thứ tư là hiện nay Việt Nam đang được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định, tạo nên sự cạnh tranh của nền kinh tế so với các quốc gia khác trong khu vực. Đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài liên tục đổ vào Việt Nam, trong đó lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi rất lớn.

Cụ thể, thị trường bất động sản tại Việt Nam được đánh giá là năng động và có động lực phát triển mạnh nhất châu Á khi luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng ở ngưỡng 15% hàng năm.

192banner-1280x640-1651808290.jpg
Bất động sản tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng nhanh 

Ngoài ra, bất động sản cũng dự báo sẽ tiếp tục duy trì được triển vọng tích cực trong vòng 20 năm tiếp theo do mức độ đô thị hóa đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ, hạ tầng cơ bản còn dư địa lớn để phát triển, nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao. 

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại nhiều trở ngại

Theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản Việt Nam vẫn đang tồn tại tình trạng “lệch pha” cung cầu. Điều này khiến cho thị trường rơi vào tình trạng phát triển thiếu cân đối.

Trong khi đó, với thực trạng hiện nay, việc hạ giá nhà là điều vô cùng khó khăn, nhất là khi nguồn cung nhà ở xã hội nhỏ giọt, hàng loạt dự án không thể triển khai do vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý. Việc giá nhà tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Theo đó, mục tiêu của Chiến lược là tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc sẽ đạt trung bình khoảng 27 m2 sàn/người. Trong đó diện tích nhà ở bình quân đầu người ở các khu vực đô thị đạt trung bình 28 m2 sàn/người và ở khu vực nông thôn đạt trung bình 26 m2 sàn/người.

47-1645748064-bat-dong-san-2-16488746817531947667309-1651808346.jpg
Thị trường bất động sản còn tồn tại nhiều vấn đề 

Theo nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, việc giá nhà tăng cao như hiện nay cũng một phần đến từ việc nhiều doanh nghiệp tiến hành thu gom quỹ đất đai lớn để phát triển dự án, nhưng thực chất lại “găm giữ” đất chờ trong thời gian dài chờ giá tăng, trong khi các nhà phát triển thực sự lại đối mặt với cảnh thiếu đất, thiếu dự án để triển khai trầm trọng.

Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra những vấn đề còn tồn tại của thị trường bất động sản. Trong đó, các sàn giao dịch bất động sản chưa quản lý tốt các giao dịch bất động sản, còn yếu kém trong khâu phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa thực sự được kiểm soát chặt chẽ. Vẫn tồn tại hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau nhằm "ôm hàng", đẩy giá, thổi giá, làm giá, tạo sóng, gây sốt ảo để thụ hưởng chênh lệch, gây ra nhiễu loạn trên thị trường.

Tại một số địa phương vẫn tồn tại tình trạng đấu quyền sử dụng đất có nhiều biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi sau đó hủy cọc có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản như: tạo ra mặt bằng giá đất quá cao, làm tăng giá bất động sản, nhà ở ở các khu vực lân cận so với thực tế của thị trường. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến môi trường kêu gọi đầu tư thực hiện dự án và công tác thu hồi đất, bồi thường, triển khai dự án của các địa phương.