Meey Land
Giải pháp “cởi trói” nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản
Nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp Việt Nam phụ thuộc phần lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Trong đó, trái phiếu là kênh huy động vốn ưa thích của các doanh nghiệp địa ốc, chiếm 30-35% tổng số lượng trái phiếu phát hành ra thị trường.
Tuy nhiên trước những vụ lùm xùm về trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian gần đây, Nhà nước đang giám sát chặt việc phát hành trái phiếu bất động sản. Điều này đã tác động rất lớn đến thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao khi áp lực dòng vốn đang đè nặng trên vai.
Doanh nghiệp “đói vốn”
Khi Nhà nước giám sát chặt việc phát hành trái phiếu bất động sản, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất chính là doanh nghiệp. Đặc biệt, những doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn lại càng gặp nhiều khó khăn vì không thể huy động vốn qua chứng khoán.
Đại diện một công ty đang chuẩn bị mở bán một dự án chung cư ở quận 7, TP. Hồ Chí Minh cho biết, họ đang gặp khó khăn kép trong việc huy động vốn khi Nhà nước giám sát chặt tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu.
“Muốn bán được sản phẩm thì cần phải có nhiều chính sách ưu đãi để kích cầu nhưng không có vốn thì không thể thực hiện được. Ở thời điểm hiện tại, công ty chúng tôi đang phải tạm ngưng kế hoạch mở bán vì việc huy động vốn từ trái phiếu gặp khó. Đây là tình trạng khó khăn chung mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải hiện nay”, vị đại diện này chia sẻ.
Việc siết chặt hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp ảnh hưởng lớn đến tiến độ các dự án bất động sản là điều dễ nhận thấy trong thực tế. Trong thời gian vừa qua có rất nhiều doanh nghiệp bị Nhà nước thu hồi trái phiếu dẫn đến các dự án rơi vào trạng thái “dài cổ” nằm đợi vốn.
Điển hình, tháng 12/2021 vừa qua, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ra quyết định thu hồi và xử phạt 600 triệu đồng đối với Công ty Cổ phần Tập đoàn Apec Group vì hành vi chào bán trái phiếu mà không đăng ký. Tại thời điểm đó, một loạt dự án đang nằm “đợi vốn” của Apec Group ở các tỉnh thành như Huế, Bắc Giang, Hòa Bình, Bình Thuận,… đều bị ngưng trệ tiến độ.
Hay như vụ việc Nhà nước hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh vì có 1 lô không nêu rõ mục đích sử dụng nguồn vốn. Đứng trước quyết định này, Tân Hoàng Minh phải thu hồi tất cả trái phiếu đã phát hành và đang tích cực tìm kiếm các đối tác để bán tài sản, hoàn tiền lại cho khách hàng.
Trong tình thế này, những dự án bất động sản đang nằm “đợi vốn” của Tân Hoàng Minh rất khó để triển khai đúng tiến độ. Hơn nữa, một số dự án ở phía Bắc của tập đoàn này còn thuộc diện thanh tra, giám sát chặt của cơ quan chức năng.
Giới chuyên gia cho rằng, việc Nhà nước kiểm soát tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu sẽ gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đây là động thái giúp thị trường bất động sản, cũng như thị trường trái phiếu của doanh nghiệp trở nên trong sạch, an toàn và phát triển bền vững hơn. Vì vậy, các doanh nghiệp cần phải có giải pháp phù hợp để thích ứng kịp thời.
Giải bài toán huy động vốn
Ở thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản, cũng cơ quan quản lý đều phải nhìn lại quá trình phát triển trong thời gian vừa qua để thấy rõ những mặt lợi và hại của vụ việc này. Và để giúp thị trường trái phiếu phát triển bền vững thì cần phải có sự chung tay và cuộc của doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Đưa ra giải pháp cho phía doanh nghiệp, TS. Ngô Trí Long – Chuyên gia kinh tế cho rằng, từ trước đến nay, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Tuy nhiên, đây không phải là những kênh duy nhất để huy động vốn. Các doanh nghiệp bất động sản có thể thích ứng bằng cách khai thác nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau như chứng khoán, cổ phiếu, tín dụng thương mại,... Đặc biệt, dòng vốn FDI đang là một kênh huy động vốn rất hiệu quả, giúp ích cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế của đất nước.
Đưa ra giải pháp cho phía cơ quan quản lý, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, các cơ quan có thẩm quyền phải có một hình thức giám sát hợp lý để trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp, không nên tạo ra ấn tượng xấu về việc phát hành trái phiếu như nhận thức của các nhà đầu tư nhỏ lẻ bày tỏ trong thời gian gần đây.
Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển ổn định, bền vững, ông Nghĩa đã đưa ra các giải pháp như sau:
Một là, các cơ quan quản lý cần rà soát lại các quy định pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản đều có thể phát hành trái phiếu nếu có điều kiện tài chính minh bạch, được kiểm toán và công khai theo định kỳ.
Thứ hai, các công ty độc lập có thể hợp tác với các công ty kiểm toán để xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Việc xếp hạng này phải công khai, minh bạch, có thể cập nhật và thay đổi trong vòng 6 tháng đến một năm.
Thứ ba, trong điều kiện của Việt Nam nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu cần có tài sản bảo đảm để tránh tình trạng tài sản bảo đảm có giá trị 1 nhưng lại được nâng giá lên gấp 3,4 lần để lừa gạt các nhà đầu tư.
Ông Nghĩa nhấn mạnh, trái phiếu doanh nghiệp không phải là tín dụng ngân hàng nên rất khó để kiểm soát dòng tiền vào ra. Cho nên, khi giám sát mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần rất thận trọng và cần lưu ý đến nhiều vấn đề, để tránh hậu quả nghiêm trọng về sau này.
