Đất nền ngoại thành Hà Nội: Khả năng cao giá bán vẫn giảm mạnh vào năm 2023

Giá bán và thanh khoản đất nền đồng loạt sụt giảm

Hoàn toàn ngược lại với một số phân khúc bất động sản đang tăng giá, phân khúc đất nền trong vài tháng gần đây liên tục giảm giá bán, nguồn cung cũng không được dồi dào như trước đây. Thanh khoản giảm mạnh khi các nhà đầu tư hiện tại không còn mạo hiểm "xuống tiền" trong lúc thị trường gặp khó khăn như lúc này.

Mới đây, dữ liệu được Batdongsan.com công bố, cho thấy loại hình đất nền ghi nhận biến động giảm mạnh cả về lượt tìm kiếm cũng như giá bán. Riêng khu vực miền Bắc, đất nền đã hạ nhiệt trên diện rộng.

Theo đó, lượt tìm kiếm ở hầu hết các tỉnh, thành phố khu vực miền Bắc đã sụt giảm rất mạnh, sâu nhất lên tới 45% tại các địa bàn như tỉnh Lạng Sơn, Hà Nam, Bắc Giang. Xét về giá bán, tại một số địa phương ghi nhận phân khúc đất nền giảm nhẹ từ 1 - 7% như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng.

Trong vòng một tháng nay, thay vì việc "cắt lãi" thì lại xảy ra xu hướng "cắt lỗ" trên diện rộng. Tại thị trường đất nền Đông Anh, có những lô đất mặt tiền đường kinh doanh như Đông Hội, Nguyên Khê, Xuân Canh… ghi nhận giá rao bán ở thời điểm sốt đất đều trong khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí có những lô đạt mức 110 triệu đồng/m2. 

Nhưng ở thời điểm hiện tại, nhiều chủ đất đang rao bán những khu đất này với giá chỉ từ 40 triệu đồng/m2, có vài vị trí đẹp hơn thì giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2.

Anh Đức Thịnh - Môi giới đất nền khu vực Hà Nội cho biết, cùng kỳ những năm trước, cứ vào 3 tháng cuối năm là môi giới tập trung và dồn lực để bán hàng thường xuyên, liên tục dẫn khách đi xem đất.

"Vào thời điểm cuối năm, các văn phòng công chứng lúc nào cũng tấp nập người mua bất động sản đến công chứng đất đai. Nhưng ở thời điểm cuối năm nay, những văn phòng công chứng khá hẩm hiu, thị trường vắng bóng môi giới và nhà đầu tư bất động sản. Thậm chí có văn phòng còn phải đóng cửa" - Anh Thịnh chia sẻ.

Trở lại với thị trường đất nền huyện Gia Lâm, vào giai đoạn sốt đất, nhiều nhà đầu tư đã mua vào những lô đất nền đắc địa với giá từ 140 - 160 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện tại, vì áp lực lãi vay nên một số nhà đầu tư đã phải bán với giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Một số vị trí khác trước đó mua vào với giá 100 triệu đồng/m2, thì giá chào bán hiện nay chỉ giao động từ 70 - 80 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền sẽ tiếp tục khó khăn vào năm mới

Anh Hoàng Tâm (Gia Lâm, Hà Nội) - Nhà đầu tư lâu năm cho biết, với các diễn biến gần đây, có thể thấy ít nhất là thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn vào năm 2023. Trước đó, dù thanh khoản giảm đáng kể nhưng giá bán vẫn còn duy trì ở mức cao và chỉ giảm với tính chất "cắt lãi". Còn hiện tại, làn sóng "cắt lỗ" đang có xu hướng mạnh hơn trong khoảng 1 tháng nay.

"Nhiều nhà đầu tư vẫn còn nguồn tiền nhàn rỗi bắt đầu đi săn hàng giá rẻ. Một số nhà đầu tư hiện đang nghe ngóng thị trường với kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục giảm sâu hơn. Khi đó họ mới lên kế hoạch xuống tiền. Đây cũng là giai đoạn rất khó khăn của thị trường nên giá sẽ bắt đầu giảm mạnh. Những người có nhu cầu thực thì có thể tìm kiếm sản phẩm ở thời điểm này" - Anh Tâm chia sẻ.

Theo nhận định từ GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mức giá sản phẩm bất động sản hiện nay đã được các doanh nghiệp chiết khấu lên tới 50%, nhưng thực tế người mua vẫn không đủ sức chi trả.

"Trong vòng 1 - 2 năm tới, giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm, đất nền theo đó cũng hạ xuống. Thế nên, người mua cần phải bình tĩnh, không nên sốt ruột trước các thông tin về giá bán như hiện tại. Bởi giai đoạn tới, giá bất động sản giảm sẽ là cơ hội lớn cho người mua" - GS. Võ nhận định.

Đặt ra những trường hợp đáng lo ngại về thị trường đất nền trong năm 2023. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường bất động sản vẫn nằm trong sự trầm lắng, ảm đạm.

"Thị trường phải đối diện với nguồn cung khan hiếm, thiếu hụt các sản phẩm hấp dẫn giới đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng… hiện tượng đầu cơ ở thời điểm này hoàn toàn biến mất vì giá đất đã tăng cao từ trung tâm tới vùng ngoại thành. Do đó, nếu nhà đầu tư mua vào lúc này thì vài tháng tới sẽ không bán được, nếu bán thì cũng phải cắt lỗ, vì thế chẳng ai dại đầu cơ cả" - Ông Đính nhìn nhận.

Nhiều chuyên gia cho rằng, sẽ khó có một kịch bản giá đất nền nhanh chóng quay lại mức cao như thời điểm sốt đất trong ngắn hạn. Những tâm lý cẩn trọng dè dặt của người mua đất cũng tác động ngược lại với nhà đầu tư.

Sang tới năm 2023, thị trường sẽ càng lộ rõ những khó khăn, nếu nhà đầu tư có thể cầm cự thì họ sẽ vượt qua được giai đoạn này. Tuy nhiên, nếu chỉ có mức tài chính hạn hẹp, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ với tâm lý lo sợ bất động sản ngày càng tụt giá không phanh. Đây cũng là lý do khiến giá bất động sản, nhất là phân khúc đất nền sẽ tiếp tục giảm và biến thành cơ hội vàng cho những người mua có sẵn nguồn tiền dồi dào.