Đằng sau việc siết chặt quỹ tín dụng bất động sản

Phan Hồng Nhung

Việc siết chặt quỹ tín dụng vào lĩnh vực động sản một cách ồ ạt trong thời gian qua đã khiến cho thị trường xuất hiện nhiều vấn đề. Nhất là khi kiểm soát không có sự thanh lọc gây khó khăn cho những dự án còn dở dang, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng đứng trước nguy cơ nợ xấu.

Tại sao phải siết chặt nguồn vốn bất động sản?

Trong một phát biểu mới đây, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước: "Năm 2022 sẽ không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản".

Bình luận về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực thông tin: “Hiện tổng dư nợ cho vay bất động sản đang ở mức khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng cả nền kinh tế. Cụ thể, có đến 65% dư nợ tín dụng bất động sản được vay với mục đích mua nhà và sửa nhà”.

Cũng theo ông Lực, hai năm vừa qua, tận dụng lãi suất rẻ do những chính sách được hỗ trợ trong mùa đợt dịch, người dân tranh thủ mua nhà, sửa nhà, đầu tư nhà đất. Tín dụng cho vay mua, sửa nhà tăng 15 - 16%, cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ7-8%. Năm nay, các chuyên gia dự tín dụng bất động sản sẽ tăng lên mức 9 - 10%.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Siết tín dụng bất động sản là việc cần làm để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, từ đó giảm thiểu các rủi ro của nền kinh tế, nhất là khi thị trường địa ốc tăng nhanh trong thời gian qua, đặc biệt, phần lớn các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính”.

Tuy nhiên, nhìn vào tình hình thực thế thời gian qua, liệu việc kiểm soát chặt nguồn vốn chảy vào bất động sản đã hợp lý hay chưa? Khi ngoài việc hạn chế được các hoạt động đầu cơ, hạn chế nguy cơ xảy ra tình trạng bong bóng nhà đất thì dưới góc nhìn của các chuyên gia, ngăn chặn nguồn vốn đổ vào bất động sản không khác gì cắt đứt “mạch máu” của thị trường.

Khó khăn đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản chia sẻ: “Siết vốn là vấn đề không ai muốn nhắc đến, nhất là khi các doanh nghiêp đang gặp khó khăn. Vừa mới trải qua 2 năm Covid-19, vẫn chưa thể hồi phục, bây giờ nguồn vốn cũng bị siết thì không khác gì bóp nghẹt doanh nghiệp thêm một lần nữa.

Để vay được vốn từ ngân hàng, đòi hỏi doanh nghiệp phải hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, phải có sổ đỏ của dự án. Tuy nhiên, phải mất ít nhất 3 - 5 năm thì sổ đỏ mới được cấp. Không ít doanh nghiệp không còn tiền triển khai dự án, khi trước đó đã dồn hết vốn vào mua đất. Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn huy động vốn bằng trái phiếu với lãi suất cao hơn lãi vay ngân hàng. Pháp lý khó khăn, điều kiện vay ngày càng siết chặt, phát hành trái phiếu cũng bị siết, khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng không kịp trở tay”.

vay-von-ngan-hang-1652142292.jpg
Siết chặt các khoản vay như một bài toán kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp 

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, sắp tới thị trường bất động sản sẽ là sân chơi dành cho các doanh nghiệp có năng lực thực sự về tài chính. Bởi nếu chủ đầu tư chỉ dựa vào vốn vay của ngân hàng thì rủi ro vô cùng cao. Trong khi, ngân hàng sẽ chỉ làm theo luật với những biện pháp để khống chế tài sản.

Các doanh nghiệp sẽ phải nỗ lực nhiều hơn để thu hút vốn đầu tư của nước ngoài. Khác với trước đây, doanh nghiệp trong nước ít có hứng thú trước sự  những lời mời đầu tư của doanh nghiệp quốc tế, do điều kiện vay ngân hàng khá dễ dàng và không có nhu cầu liên kết nguồn vốn ngoại.

Tới đây, cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp bất động sản sẽ khốc liệt hơn. Các sản phẩm tạo ra đòi hỏi chất lượng cao hơn, năng lực phát triển, năng lực tài chính dài hạn. Chủ đầu tư hạn chế về tài chính sẽ khó tiếp cận với nguồn vốn sẽ tự rời khỏi thị trường.

Ồ ạt siết chặt tín dụng bất động sản là sự đánh đồng các nhà đầu tư chuyên nghiệp

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Siết chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở nói riêng là vấn đề rất nan giải, chúng ta đã có những hạn chế trong nguồn vốn cho vay ở các phân khúc này. Ngoài ra, việc huy động vốn cũng có những quy định rất chặt chẽ. Chính vì thế chỉ còn một cách duy nhất để thu hồi vốn là phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, một số những sai phạm xuất hiện là dấu hiệu của việc tồn tại kẽ hở. Một lần nữa, gây khó khăn trong việc thu hút dòng vốn, bởi các nhà đầu tư đang có xu hướng hạn chế xuống tiền do tâm lý bất an”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lo lắng, khi quỹ tín dụng bất ngờ bị cắt, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong nguồn vốn dẫn đến dự án triển khai chậm. Trong đó, để triển khai một dự án bất động sản trung bình sẽ kéo dài từ 5 - 10 năm. Chỉ cần một trục trặc nhỏ cũng khiến quá trình bị đình trệ một thời gian dài. Dẫn đến thiếu hụt nguồn cung bất động sản và giá bất động sản trên thị trường.

Cụ thể, ông Châu nói: “Nếu ngay lập tức siết chặt đồng thời cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều đứng trước nguy cơ đối diện với khó khăn, rủi ro”.

13-1652142878.jpg
Siết chặt đồng thời cả tín dụng và trái phiếu đã tác động rất lớn tới thị trường bất động sản.

Nhìn nhận những vấn đề vướng mắc khi quỹ tín dụng bị siết, chuyên gia Nguyễn Minh Phong so sánh việc siết tín dụng giống như cắt đứt “mạch máu” của thị trường, phân khúc nhà nhà đất nằm trong tình trạng lao đao, đứng trước nguy cơ đóng băng, ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Trong khi, cả nước đang nỗ lực từng bước phục hồi kinh tế, tìm kiếm cơ hội khắc phục mức tăng trưởng thấp kỷ lục của 2 năm bị tác động bởi dịch Covid-19. Liên quan đến vấn đề này, ông Phong cảnh báo: “Siết tín dụng bất động sản cực đoan sẽ khiến mục tiêu phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19 dễ đổ vỡ, kế hoạch kinh tế xã hội 5 năm 2021 - 2026 sẽ khó hoàn thành”.

Ngoài ra, ông Phong cũng khuyến cáo: “Mục tiêu giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng trong chủ trương siết tín dụng dẫn đến nguy cơ nảy sinh những tác dụng phụ. Theo nguyên lý “cộng hưởng lợi ích” giữa chủ nợ và con nợ, khi doanh nghiệp có nguồn thu tốt thì mới trả được các khoản đã vay và ngược lại. Giảm, ngừng cho vay bất động sản đều có thể gây ra hậu quả khó lường, nợ xấu ngân hàng có thể tăng lên, đối với những khoản đã cho vay hoặc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản”.

Từ góc độ kinh tế học, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: “Bất động sản thuộc khu vực thị trường vốn, vừa là đầu vào và cũng là đầu ra của sản xuất. Thị trường bất động sản phát triển, kéo theo sự tăng trưởng của 35 - 40 ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, kỹ thuật xây dựng… Tuy nhiên, khi cắt đứt “mạch máu” tín dụng, thị trường bất động sản sẽ bị trì trệ hoàn toàn, cả phân khúc thanh khoản cao và phân khúc thanh khoản thấp, nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 

gsdang-hung-vo-1652142599.jpg
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường.

Chính vì thế GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Ngăn chặn sốt giá bất động sản và rủi ro lạm phát song phải đủ thông minh để tránh rủi ro giảm phát sâu có tạo nguy cơ kinh tế đình trệ. Việc ồ ạt siết chặt tín dụng bất động sản là sự đánh đồng các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp cùng lúc với những đơn vị hạn chế về năng lực sẽ không thể giúp thị trường lành mạnh, cũng như không nuôi dưỡng được nhân tố tích cực dẫn dắt thị trường phát triển”.