Đại gia bất động sản gặp khó, thị trường biến đổi vượt tầm kiểm soát

Nguyễn Ngọc Huyền

Trước bối cảnh lạm phát tăng cao, áp lực tăng giá và ngân hàng thắt chặt tín dụng đang gây ra nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản và các chỉ số tăng trưởng có thể chậm lại so với giai đoạn vừa qua. 

Doanh nghiệp khó huy động vốn, áp lực trả nợ lớn

Theo dân trí, nhiều doanh nghiệp địa ốc, kể cả những “ông lớn” trong ngành cũng đang “đứng ngồi không yên” khi nhiều ngân hàng đã thông báo hạn chế cho vay BĐS. Hơn nữa, cơ quan quản lý cũng thắt chặt hơn những điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ. Như vậy, thị trường này sẽ ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn. 

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, đứng trước áp lực tăng giá và lạm phát tăng cao trong khi tín dụng BĐS bị “siết” sẽ khiến thị trường BĐS hoạt động chậm lại nhưng chỉ trong thời gian ngắn. Trong báo cáo quý I/2022 của Savills, nhấn mạnh về việc tín dụng bị thắt chặt. Cụ thể, đầu năm nay ngân hàng Sacombank chính thức không cấp tín dụng trên lĩnh vực BĐS và yêu cầu các doanh nghiệp không huy động - cho vay mua BĐS từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Các biện pháp khác dự kiến trong thời gian tới sẽ triển khai. 

dai-gia-bat-dong-san-gap-kho-1-1652784081.jpg
Cơ quan quản lý cũng thắt chặt hơn những điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ

Theo Nghị quyết 11 ban hành ngày 30/1, Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung tín dụng đối với những lĩnh vực như sản xuất, kinh doanh, các lĩnh vực được ưu tiên theo chủ trương Chính phủ. Các ngân hàng sẽ siết chặt tín dụng vào những lĩnh vực nhiều rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, các dự án BOT, BT. 

Chuyên gia cho biết, tín dụng BĐS hiện đang chiếm gần 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022. Một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS cho biết, những người vay vốn mua đất nhằm đầu cơ, lướt sóng, phân lô bán nền sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới khi vay vốn ngân hàng để dồn tiền vào quỹ đất lớn. Với những doanh nghiệp bất động sản có vị thế cao trên thị trường thì việc ngân hàng tạm dừng giải ngân sẽ buộc họ chủ động cân đối tài chính và hạn chế tình trạng “cố quá” hoạc “tay không bắt giặc”. 

Thực tế đã có những ngân hàng thực hiện chính sách này và một số chủ đầu tư bị hạn chế cho vay hoặc bị giải ngân một phần. Việc này khiến doanh nghiệp phải tự “vận động” bằng cách phát hành thêm trái phiếu để huy động vốn. Tuy nhiên, trong vụ việc trái phiếu của Tân Hoàng Minh vừa qua có thể khiến kênh huy động vốn này cũng gặp nhiều khó khăn. 

dai-gia-bat-dong-san-gap-kho-3-1652784157.jpg
Doanh nghiệp bất động sản phải tự huy động vốn bằng TPDN

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS càng thêm khó khi đối mặt với áp lực trả nợ rất lớn trong thời gian tới. Tổng trái phiếu doanh nghiệp BĐS đang lưu hành tính đến cuối năm 2021 đạt gần 189.000 tỷ đồng. Theo dữ liệu của FiinRatings, có 73% lượng trái phiếu sẽ đáo hạn trong khoảng 3 năm tiếp theo. 

Ông Matthew Powell nhìn nhận: “Điều này gây nên áp lực trả nợ rất lớn với các doanh nghiệp BĐS vốn đang đối mặt với các kho khăn phục hồi hậu Covid - 19 và những gánh nặng pháp lý. Một số sự kiện gây xôn xao dư luận gần đây cũng đã ảnh hưởng tới tính thanh khoản của các bên phân phối đã cam kết mua lại trái phiếu. Cụ thể như các công ty chứng khoán hay đơn vị ngân hàng”.

Giải pháp tối ưu cho thị trường

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), nếu lập tức siết cả tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường BĐS và các chủ đầu tư, nhà đầu tư, tổ chức tín dụng, người tiêu dùng đều phải đối diện với những khó khăn, rủi ro.

Vì vậy, HoREA đã gửi văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm và chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền xem xét xây dựng lộ trình kiểm soát từng bước hiệu quả hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp để phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam. Việc này có thể áp dụng từ năm 2023 để các đơn vị, tổ chức có thời gian điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh và huy động vốn. 

“Bởi, nguồn vốn huy động từ trái phiếu được xem là kênh hút vốn hấp dẫn và quan trọng trong nền kinh tế, có thể bù đắp sự thiếu hụt nguồn vốn tín dụng, do NHNN đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm bất động sản” - ông Châu cho biết.

dai-gia-bat-dong-san-gap-kho-2-1652784099.jpg
Các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều khó khăn

Trước đó, ông Châu đã đề xuất giải pháp lành mạnh hóa thị trường vốn. Theo đó cần tháo gỡ vướng mắc, bất cập về những thể chế pháp luật để tạo ra môi trường đầu tư, kinh doanh công bằng, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh.

Báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho biết tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành giai đoạn cuối năm 2021 đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng và tốc độ tăng trưởng bình quân lên tới 46%/năm vào giai đoạn 2017 - 2020; Tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp đang tăng nhanh trong GDP, năm 2020 chiếm tỷ lệ 4,9% GDP tới năm 2021 đã chiếm 16,6% GDP. 

Đặc biệt là, năm 2021, nhóm doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng, chiếm 44% tổng sản lượng phát hành, so với năm 2020 tăng 66,3%. Tuy nhiên so với các nước cùng khu vực vẫn thấp hơn: 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan.

Ông Châu cho biết: “Vài năm trở lại đây, một số doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế mà đã phát hành với lãi suất cao nhưng không có tài sản hoặc biện pháp đảm bảo. Điều này có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư hoặc có thể có những dấu hiệu vi phạm pháp luật. 

Lãnh đạo HoREA cũng nhận xét, sau những vụ việc này, một số ngân hàng đã có động thái khá căng thẳng như thông báo tạm dừng cấp tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư BĐS và cả người có nhu cầu thực cũng đang khó tiếp cận với vốn vay tín dụng để mua nhà, xây nhà… Doanh nghiệp cũng không vay được khoản vay mới và không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến đề xuất cần siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.