Chủ tịch Trường An Group: Đã xuất hiện cơ hội mua bất động sản giá tốt trong năm 2023

Năm 2022 đầy biến động của thị trường bất động sản

Theo Chủ tịch Trường An Group, thị trường bất động sản năm 2022 biến động vô cùng phức tạp và trầm lắng do chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Đầu tiên chính là yếu tố chính trị. Cuộc xung đột kéo dài giữa Nga và Ukraine đã khiến nguồn cung về dầu trên thế giới bị đứt gãy, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các nhiều nền kinh tế khác và tác động đến Việt Nam.

Yếu tố thứ hai đến từ việc tăng lãi suất và lạm phát ở Mỹ tăng lên. Vì thế, Việt Nam đã nhiều lần điều chỉnh tăng lãi suất, cộng thêm cuộc chạy đua lãi suất tiền gửi của các ngân hàng trong nước. Yếu tố thứ ba theo ông Lưu Ngọc Long chính là dịch bệnh Covid-19 đã khiến Trung Quốc áp dụng chính sách Zero Covid, đóng cửa suốt một thời gian dài khiến cho chuỗi cung ứng bị đứt gãy. Điều này cũng khiến cho Việt Nam bị ảnh hưởng rất nhiều.

Một yếu tố khác, các chủ đầu tư trong năm 2022 không dám đầu tư mạnh mẽ; trong khi đó một số cơ quan quản lý cũng không dám đẩy nhanh các thủ tục. Vì thế, có thể khẳng định năm 2022 là một năm chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh, xung đột trên thế giới. Ngoài ra, sự suy thoái của nền kinh tế cùng những lo ngại về lạm phát cùng tâm lý phòng thủ của các chủ đầu tư và một số cơ quan Nhà nước đã khiến thị trường bất động sản năm 2022 càng thêm phức tạp. 

Theo ông Long, Trường An được biết đến là một đơn vị đánh giá, chuyên đưa ra những chính sách dự báo cũng như tư vấn cho các chủ đầu tư có được giải pháp và chiến lược phù hợp với thị trường. Ông Long nhấn mạnh, công ty không phải là đơn vị trực tiếp triển khai bán hàng mà có nét giống với “cơ quan đầu não”, chuyên tư vấn cho các chủ đầu tư. 

Trong bối cảnh năm 2022 nhiều khó khăn, hàng loạt doanh nghiệp bắt buộc phải cắt giảm nhân sự, chi phí và thu hẹp quy mô hoạt động, Trường An càng phải làm việc nhiều hơn vì có quá nhiều biến số và vấn đề có thể xảy ra. Đồng thời, Trường An không chỉ tư vấn giải pháp cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường trầm lắng, ảm đạm mà còn đưa ra kiến nghị giải pháp nhằm vượt qua được giai đoạn khó khăn. 

Ngoài ra, ông Long cũng đưa ra ví dụ rằng: “Đối với vấn đề cắt giảm chi phí và nhân sự, khi nguồn thu không có hoặc toàn bộ chiến dịch marketing dự án cũng phải dừng lại vì hiện tại không phải là thời điểm thích hợp. Giai đoạn này, công ty sẽ cắt giảm những chi phí không thiết yếu, thay vào đó sẽ tập trung nguồn lực. Đợi đến khi thị trường có dấu hiệu tích cực sẽ bắt đầu đẩy mạnh hoạt động bán hàng và quảng cáo”.

Theo dự đoán của Tràng An, thị trường cuối năm 2023 sẽ xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực. Đồng thời, Trường An Group cũng khuyến nghị một số chủ đầu tư có thể chuyển hướng sang nhiều lĩnh vực tiềm năng khác như năng lượng, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản tầm trung. Ngược lại, bất động sản cao cấp và siêu cao cấp vào thời điểm hiện tại đang rất khó khăn về vấn đề đầu ra. 

“Trong giai đoạn khó khăn, có lợi nhuận còn hơn là không có lợi nhuận”

Thời điểm Covid-19 bùng phát, đợt sóng bất động sản đã nhanh chóng bùng nổ ở hầu hết các phân khúc. Chủ tịch Trường An Group cho rằng, sự bùng nổ này mới chỉ chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp trở nên. Đồng thời, sau một khoảng thời gian dài bị dồn nén, sức mua của người dân cũng bắt đầu được bung xõa. Vì thế, nhiều căn với giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng nhưng vẫn thanh khoản bình thường.

Trước đây, có nhiều chính sách ưu đãi về việc phát triển nhà ở xã hội nhưng các nhà đầu tư vẫn không mấy mặn mà vì lợi nhuận thấp. Tuy nhiên hiện tại đã khác, cục diện đã thay đổi và thị trường trở nên trầm lắng. Đây cũng chính là thời điểm mà các doanh nghiệp nên nhìn lại. Với khoảng thời gian đang cần dòng tiền như thế, ông Long khẳng định: “Lợi nhuận ít cũng là lợi nhuận. Có lợi nhuận còn hơn là không có lợi nhuận”.

Cũng theo Chủ tịch Trường An Group, các chủ đầu tư nên xác định rằng, trong giai đoạn này việc xây nhà ở xã hội là để duy trì dòng tiền và bộ máy nhân sự bởi hầu hết những phân khúc khác đang giao dịch vô cùng chậm chạp, khó khăn trong việc mang lại doanh thu. Ông Long cũng bổ sung, những dự án chung cư tại Hà Nội trong những năm vừa qua mọc lên như nấm sau mưa, thế nhưng những dự án này chủ yếu tập trung vào phân khúc thương mại. Tức là, quỹ đất trong trung tâm hoặc ở gần kề trung tâm để phát triển nhà ở xã hội đã bị thu hẹp đáng kể. Trong khi đó, nếu xây dựng nhà ở xã hội ở vùng ven và quá xa nội thành lại gây khó khăn trong việc tiêu thụ.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Trường An Group nhận định: “Nếu như xét về nguyên tắc, hầu hết các tỉnh đều bố trí một quỹ đất nhất định để xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, các dự án lớn cũng có quy định phải bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Trong thời gian qua, chủ đầu tư chỉ tập trung vào phát triển nhà ở thương mại và chung cư cao cấp để thu về lợi nhuận cao hơn bởi lợi nhuận từ việc thực hiện dự án nhà ở xã hội là không cao. Trong khi đó thời điểm hiện tại, đối với những dự án chưa xây nhà ở xã hội, các chủ đầu tư sẽ phải quay trở lại để triển khai theo đúng quy định ở quỹ đất sẵn có”. 

Thực tế cho thấy, nhà ở xã hội hiện nay không hề rẻ một chút nào, ở mức hơn 20 triệu đồng cho mỗi m2. Trong quá trình triển khai nhà ở xã hội, các chủ đầu tư cũng nhận nhiều ưu đãi đến từ tiền sử dụng đất và thuế đất. Tuy nhiên, khi chi phí nguyên vật liệu và nhân công đều tăng cao, giá nhà ở xã hội sẽ không thể quá rẻ giống như những năm trước. Nhưng nếu xét phần nào, mức giá này vẫn còn thấp hơn so với giá căn hộ thương mại. Rõ ràng một điều rằng, trên một thị trường phải có sản phẩm giá thấp, sản phẩm tầm trung và sản phẩm cao cấp để có thể phục vụ cho nhiều đối tượng khác nhau. Trong đó, loại hình nhà ở xã hội ra đời chắc chắn sẽ tiệm cận cho nhóm đối tượng người thu nhập thấp.

Khó xảy ra sốt đất trong năm 2023 

Chủ tịch Trường An Group nhận định, sốt đất nền là điều được nhắc lại nhiều nhất trong thời gian qua. Có một số nhà đầu tư cá nhân đã mua lô đất lớn rồi phân lô và tách sổ. Tuy nhiên, những sản phẩm này hình thành lại không đi cùng với tốc độ phát triển đô thị hóa cũng như gia tăng dân số, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế mà chỉ phục vụ cho đầu cơ mà thôi. Điều này đồng nghĩa với việc, các nhà đầu tư đã mua bán chênh. Nguồn cung của loại hình này vốn rất nhiều và nguồn cung này ở thời điểm hiện tại đang bị dư thừa. 

Theo ông Lưu Ngọc Long, người mua trong năm 2023 sẽ có những nhìn nhận một cách thực tế hơn về giá trị của bất động sản. Đặc biệt, sốt đất cũng sẽ không xảy ra giống như trước. Khó có sốt đất xảy ra trong năm 2023, đặc biệt khi thị trường vẫn còn nhiều trầm lắng.

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang chững lại, không phải là đóng băng bởi vẫn có giao dịch, nhưng số lượng có phần sụt giảm so với trước. Do đó, thị trường này sẽ sớm phục hồi nhanh. Đối với trường hợp lạc quan, tín hiệu sẽ xuất hiện từ quý 3/2023, nếu chậm hơn sẽ bắt đầu từ quý 4/2023.  

Chủ tịch Trường An Group cũng nhận định, đất nền năm 2023 vẫn còn gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục trầm lắng. Trong thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát triển hàng loạt những dự án nghỉ dưỡng với quy mô lớn và đang vướng phải vấn đề về trái phiếu, dòng tiền thu về cũng gặp khó khăn. Chưa kể, du lịch chưa mở cửa hoàn toàn vì vướng dịch bệnh, hành khách quốc tế đến Việt Nam cũng chưa thể bằng thời điểm trước khi dịch Covid-19 bùng phát. 

Về bất động sản thương mại, những dự án đáp ứng được nhu cầu thực tế, nằm ở khu vực trung tâm hay gần trung tâm thành phố, sở hữu đầy đủ pháp lý và chủ đầu tư uy tín vẫn thu hút được người mua. Đặc biệt, nhưng bất động sản với giá dưới 10 tỷ sẽ dễ có thanh khoản hơn nhưng rất khó để có thể “sốt nóng”. Ông Long cho rằng, năm 2023 là thời điểm hợp lý để các nhà đầu tư có thể bỏ tiền để mua bất động sản. Nguyên nhân bởi, thời điểm này các nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhiều cơ hội đàm phán hơn. Đặc biệt, người càng có lợi thế về tiền mặt càng có nhiều quyền lợi trong việc đàm phán.