“Bất khả thi” nhiệm vụ giảm giá nhà từ nay đến cuối năm, người có nhu cầu ở thực đành “chịu trận”

Bùi Bích Hạnh

Các dự án bất động sản ách tắc thủ tục buộc phải dừng triển khai, dẫn đến kéo dài quá trình thi công đã đẩy chi phí triển khai dự án tăng cao. Đây là yếu tố khiến cho giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian ngắn.

Khó xảy ra việc giá nhà giảm từ nay đến cuối năm 

Hầu hết các chuyên gia bất động sản đều nhận định rằng, giá bất động sản sẽ khó giảm vì nhiều lý do khác nhau, nhất là khi nguồn cung khan hiếm trầm trọng và nhu cầu của khách hàng không có dấu hiệu hạ nhiệt. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy, trong vòng 3 tháng đầu năm nay, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành ở cả 3 miền Bắc, Trung, Nam với tổng số 5.217 căn hộ. Số lượng dự án này chỉ bằng khoảng 47% so với thời điểm cuối năm 2021 và tương đương với 54% so với cùng kỳ của năm 2021. Trong đó, miền Bắc ghi nhận có 13 dự án, miền Trung đón nhận thêm 5 dự án và khu vực miền Nam chỉ có 4 dự án mới ra mắt trên thị trường.

noxhlequan-1025-1652093593.jpg
Giá nhà khó giảm khi nguồn cung khan hiếm 

Hiện nay cả nước đang có 1.216 dự án đang trong quá trình xây dựng, bằng khoảng 116% so với thời điểm quý 4/2021 và đạt 88% so với cùng kỳ của năm 2021. Trong đó, khu vực miền Nam có 689 dự án mở bán với tổng cộng 70.411 căn hộ, miền Bắc ghi nhận có 288 dự án với 160.000 căn hộ và khu vực miền Trung có tổng cộng 239 dự án tương đương với 104.860 căn hộ. 

Điều đáng chú ý, trong quý I đầu năm nay, có tổng số 39 dự án bất động sản được cấp phép triển khai mới với hơn 18.600 căn hộ, trong đó miền Bắc có khoảng 21 dự án tương đương với 6.103 căn hộ, miền Trung có 7 dự án mới tương đương 3.077 căn và khu vực miền Nam có 11 dự án với 9.480 căn hộ.

chi-so-gia-nha-o-ha-noi-tang-tp-hcm-on-dinh-8672-2019-10-09-1652093660.jpg
Nhu cầu về nhà ở vẫn cao nhưng nguồn cung khan hiếm 

 

Những số liệu nói trên đã cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý đầu tiên của năm 2022 vẫn chưa cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được phê duyệt cấp phép mới chỉ đạt khoảng 41%, số căn hộ của dự án đạt khoảng 49% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung khan hiếm là một trong số các nguyên nhân đã khiến giá nhà chỉ tăng mà không có dấu hiệu giảm. Bên cạnh đó giá nhà cũng tăng do tác động của một số nguyên nhân khác như lạm phát tăng cao, nhiều người có nhu cầu mua nhà để làm kênh trú ẩn an toàn…Nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng từ nay đến cuối năm giá nhà khó giảm vì các yếu tố đầu vào của bất động sản đều đang trên đà tăng cao. 

Theo các chuyên gia, giá nhà tăng cao và tăng nhanh như hiện tại là điều khó tránh khỏi. Thậm chí, giá bất động sản nhà ở tại một số khu vực đã tăng gấp 2-3 lần trong vòng từ 1-2 năm vừa qua, gây ngỡ ngàng cho người dân. Đơn cử, căn hộ cao cấp ở một số dự án nằm tại vị trí trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh đang có mức giá chào bán trên thị trường rất cao, như dự án Thảo Điền Green tọa lạc tại TP Thủ Đức có giá bán khoảng 100 triệu đồng/m2... Đặc biệt, dự án Empire City - The Monarch nằm tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) hiện nay đang có giá chào bán lên đến gần 200 triệu đồng/m2.

Những trở ngại khiến giá nhà ở chỉ tăng không giảm 

Trong những năm gần đây, vướng mắc thủ tục pháp lý đã khiến cho nguồn cung dự án ra thị trường ngày càng nhỏ giọt khiến cho giá nhà tăng “phi mã”. Chỉ khi dự án được hoàn thành thì doanh nghiệp mới thu hồi được vốn để thực hiện dự án mới, nhưng do ách tắc pháp lý nên buộc phải đình trệ, dự án kéo dài thời gian thi công dẫn đến tăng chi phí, từ đó tăng giá thành bất động sản. Hạn chế về nguồn cung trong khi nhu cầu luôn cao cũng là yếu tố tất yếu dẫn đến giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới liên tục.

nha-07231765-1652093680.jpeg
Vương mắc pháp lý khiến nguồn cung khó cải thiện

Thủ tục về nhà đất đã trải qua 2 năm ách tắc nên nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM…luôn ở trong tình trạng cung không đủ cầu vì thế giá nhà đất luôn tăng sẽ là điều đương nhiên. 

Hiện nay ở Tp.HCM có hơn 100 dự án nhà ở đang trong thời gian chờ gỡ vướng mắc về pháp lý. Sau khi các doanh nghiệp lên tiếng về việc 64 dự án nhà ở gặp phải vướng mắc về thủ tục không thể thực hiện triển khai thì mới đây 29 doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM tiếp tục đề nghị xem xét tháo gỡ các vấn đề còn tồn đọng, vướng mắc khiến 38 dự án nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội đã nhiều năm không thể triển khai. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (Horea), hiện tại ở khu vực Tp.HCM có trên 100 dự án bất động sản đang trong quá trình chờ gỡ vướng.

Ngoài ra, vốn vay tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt do chính sách của Ngân hàng Nhà nước. Khi dòng vốn dành cho việc đầu tư dự án bị thiếu hụt đã khiến cho giá nhà đất tăng nhanh. Việc siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến việc giá nhà đất tăng cao. Bởi lẽ các nhà đầu cơ phải tìm kiếm nguồn tài chính khác để đầu tư thông qua những kênh phi chính thức với mức chi phí cao hơn. 

Đối với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng nguồn tiền nhàn rỗi, hoặc doanh nghiệp có khả năng bán hàng hiệu quả, sẽ ít bị tác động khi ngân hàng siết chặt vốn vay tín dụng. Tuy nhiên, việc giới hạn cho vay vào lĩnh vực đầu tư bất động sản có thể gây ra rất nhiều những khó khăn cho các chủ đầu tư có trong tay lượng hàng tồn kho lớn nhưng tốc độ bán hàng rất chậm. 

Hiện tại các địa phương cũng đã ban hành bảng giá đất mới đều đã tăng cao hơn so với thời điểm trước đây 1-2 năm. Đối với một số dự án bất động sản thì chi phí đất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá thành bán ra của các dự án. Tuy nhiên, tỷ trọng chi phí về đất trong giá bán bất động sản sẽ có nhiều sự khác biệt đối với từng dự án. 

Khi nguồn cung dự án hạn chế mà nhu cầu tăng về nhà ở tăng cao thì có thể từ nay đến cuối năm, giá nhà đất sẽ còn chứng kiến thêm một vài đợt tăng giá nữa. Những khu vực vùng ven, vùng nông thôn có dấu hiệu đầu cơ sẽ chịu nhiều sự tác động và tăng giá mạnh. Trong khi các đô thị lớn thì giá sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ.