Bất động sản nghỉ dưỡng thừa cung, lãng phí tài nguyên

Các dự án phát triển theo khuôn mẫu

Theo Vietnamnet, khảo sát mới đây tại các thủ phủ resort như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, số lượng khách du lịch đặt phòng có tăng trưởng nhưng chưa đạt kỳ vọng. Anh Hải - Quản lý của một khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc cho biết, lượng du khách đến Phú Quốc nửa năm qua đã tăng trở lại nhưng số phòng trống vẫn khá nhiều. Nguyên nhân vì số lượng khu nghỉ dưỡng trên địa bàn quá nhiều nên khách hàng sẽ tản ra nhiều điểm hơn.

Thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng cạnh tranh rất khốc liệt. Anh Hải nhận định, các dự án tương đối giống nhau về sản phẩm căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng cũng như ở những vị trí không mấy khác biệt. Chủ yếu là cạnh tranh về đơn vị quản lý và mức giá. 

Phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang hiện nay đang có tình trạng dư thừa căn hộ nghỉ dưỡng. Như tại Phú Quốc, chỉ sau 2 năm bùng nổ loại hình condotel, nơi đây đã có thêm tới 10.000 phòng đạt chuẩn 4 - 5 sao. Sự gia tăng nhanh chóng khiến một lượng lớn condotel tại Phú Quốc không được sử dụng.

Trong khi đó, ảnh hưởng từ đại dịch khiến nhiều chủ đầu tư không thực hiện được cam kết về lợi nhuận cho khách hàng, dẫn tới hàng loạt tranh chấp trong thời gian qua. Tại nhiều quốc gia phát triển du lịch khác, những dự án tiêu chuẩn luôn được phân biệt rõ với dự án cao cấp. Nhưng tại Việt Nam không mấy ai quan tâm tới ranh giới này.

Những "làn sóng" đổ vào thị trường đã khiến các chủ đầu tư bất chấp để chạy đua về số lượng mà bỏ qua chất lượng và các chi tiết nhỏ như thiết kế, công năng, kích thước… mà đây mới là những yếu tố then chốt tạo nên thương hiệu sản phẩm.

Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhận định, sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng của Việt Nam còn đơn điệu và thiếu những dự án mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương.

Vị chuyên gia dẫn chứng, thị trường hiện tại rất chú trọng vào quy mô, thực hiện dự án với mật độ xây dựng dày đặc và chú trọng quá nhiều vào các sản phẩm để bán. Không ít doanh nghiệp đã chạy đua với các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng thực tế chưa thực sự hiểu rõ về những khái niệm này và thiếu sự cân nhắc tới các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Ông Mauro cũng cảnh báo, một thực tế có thể thấy rõ trong những năm gần đây là hàng loạt dự án phức hợp có quy mô lớn hình thành với các sản phẩm chủ đạo là shophouse. Số lượng sản phẩm lớn đưa ra thị trường gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành và kinh doanh cho thuê. Chỉ những dự án có quy hoạch rõ ràng, cẩn trọng mới có thể "điều khiển" được tình hình.

Bên cạnh đó chuyên gia Savills còn đánh giá về thị trường hiện nay đang có nhiều dự án cạnh tranh trong một phân khúc, có mô hình và sản phẩm na ná nhau. Nhiều dự án chưa được chú trọng về chất lượng, chủ đầu tư cũng chỉ tiếp cận kiểu “sao chép – cắt dán” khiến cho dự án thiếu đi điểm nhấn.

"Ngành nghỉ dưỡng có điểm đặc biệt là cho phép những đơn vị phát triển dự án có thể tự do sáng tạo để đem lại những sản phẩm ấn tượng, khác biệt với các sản phẩm khác trên thị trường. Từ đó mang đến cho khách hàng những trải nghiệm đáng giá. Điều này không phải chỉ đến từ những sản phẩm cao cấp, mà nó có thể đến từ mọi phân khúc miễn là dự án được định vị rõ ràng, hoạch định tốt, thiết kế hợp lý và vận hành chỉn chu” - Ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Nguy cơ dư thừa nguồn cung

Nhìn sang các quốc gia khác trong khu vực, tốc độ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam trong thời gian qua là bất thường. Cũng có nghĩa là những rủi ro, hệ lụy sẽ tới trong quá trình khai thác, quản lý, vận hành, môi trường.

Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, tính tới tháng 9/2021, các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tới từ 15 địa phương, bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang). 

Toàn thị trường đang có 239 dự án bất động sản du lịch, ước tính giá trị toàn bộ các dự án condotel khoảng 297.128 tỷ đồng, dự án villas khoảng 243.990 tỷ đồng, dự án shophouse ước tính 154.245 tỷ đồng. Ba sản phẩm này đạt tổng giá trị lên tới 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Kể từ cuối năm 2018, bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu hạ nhiệt về cả giá bán và giá trị vì sự bão hòa cung - cầu. Tiếp đó là hàng loạt những tín hiệu tiêu cực, lớn nhất có thể là việc chủ đầu tư phá bỏ cam kết lợi nhuận cho condotel

Trên thị trường, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải đối diện với áp lực trả lãi vay nên buộc phải cắt lỗ các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để thu hồi vốn. Một xu hướng mới xuất hiện là ngày càng nhiều doanh nghiệp thanh lý tài sản không cốt lõi nhằm thu lại vốn. Theo ông Mauro, hiện thị trường du lịch Việt Nam bị cản trở quá trình hồi phục do 3 yếu là lạm phát, chi phí chuyến bay, sự chậm khôi phục của hai thị trường lớn là Trung Quốc và Nga.

"Dự báo đến năm 2024, nguồn cầu mới hoàn toàn hồi phục. Tuy nhiên, ngành du lịch Việt sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức khác như tình trạng dư thừa nguồn cung. Ước tính khoảng 3 năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm vẫn có tốc độ tăng trưởng trung bình là 20%/năm. Với tốc độ này mà nguồn cầu không tương ứng thì khả năng dẫn tới tình trạng cung vượt cầu rất cao. Điều này ảnh hưởng tiêu cực tới công suất phòng của khu nghỉ dưỡng, khách sạn trong nước" - Chuyên gia nói.