Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ diễn biến như thế nào trong năm 2023?

Giá bán ghi nhận vẫn tăng

Theo Tiền Phong, trong báo cáo của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group) cho thấy, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự phục hồi so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên mức tăng vẫn còn thấp hơn so với giai đoạn năm 2019. Sức cầu của thị trường ở mức cao nhưng cũng chỉ tập trung cục bộ ở một số dự án trong 2 quý đầu năm cũng như có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm. 

Chi tiết, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng thì thị trường cũng đã ghi nhận 4.795 nguồn cung mới, đến từ 42 dự án của năm 2022, so với năm ngoái tăng 20%. Tỷ lệ tiêu thụ đạt mức 65% (tương đương với 3.124 căn), so với năm 2021 tăng 9%. Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như là Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hòa Bình, Thanh Hóa cũng tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá là lớn vào tổng nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước. 

Có thể thấy, mặt bằng giá bán sơ cấp cũng tăng cao, so với cùng kỳ năm trước tăng trung bình từ 16 - 19%. Trong giai đoạn 6 tháng cuối năm, hầu hết các chủ đầu tư cũng điều chỉnh thời gian triển khai mở bán với mục đích tối ưu hiệu quả bán hàng. Xu hướng chia sẻ doanh thu cũng dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận, từ đó cũng nhanh chóng thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi vì tính minh bạch về dòng vốn. 

Còn phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá là điểm sáng thu hút được sự quan tâm của thị trường. Theo ghi nhận, trong năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7.647 căn đến từ 27 dự án, so với năm 2021 tăng 34%. Sức cầu của thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5.296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và so với năm ngoái tăng 6%. Những khu vực quen thuộc như là Bình Thuận, Kiên Giang và Thanh Hóa vẫn  là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ đạt cả nước. Thị trường cũng đã đón nhận nguồn cung mới ở khu vực Tây Nguyên sau thời gian nhiều năm khan hiếm. 

Và giá bán sơ cấp cũng tăng cao, dao động từ mức 25 - 30% so với cùng kỳ. Còn các đợt mở bán cũng đã ghi nhận được mức chênh lệch mức giá khá là rõ rệt, tăng dao động ghi nhận từ 7 - 10% (mỗi đợt sẽ cách nhau từ 4 - 6 tháng). Có nhiều chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường cũng như hỗ trợ khách hàng như cam kết mua - thuê lại, hỗ trợ lãi suất và chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%,...

Còn đối với phân khúc condotel trong năm 2022 ghi nhận 4.357 căn mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ ở trên nguồn cung mới đạt mức  65% (tương đương 2.849 căn) và sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu là phân bổ cục bộ ở một số dự án tại các khu vực nhất định. Và mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao  dao động từ 12 - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Các dự  án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành cũng thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi những đơn vị trong nước. 

Cũng tương tự, báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2022 cả nước đã đón nhận hơn 19.124 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới. Và nguồn cung chủ yếu là đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm (tương đương với khoảng 42% lượng cung toàn thị trường).

Còn sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng được đầu tư bởi những chủ đầu tư có uy tín, có quy hoạch tổng thể tốt ở các vị trí cũng như khu vực có tiềm năng tăng trưởng du lịch thu hút được các nhà đầu tư trong năm 2022. Đây cũng chính là phân khúc tâm điểm của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2022 với nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ tăng mạnh, chiếm lần lượt là 44% và 65% tổng nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ của cả nước.

Như thế, mức giá bán sơ cấp dao động từ 17 - 167 triệu đồng/m2. Tại miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức giá từ 35 - 167 triệu đồng/m2. Tính chung của cả năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình từ 12 - 15% so với năm 2021 bởi các dự án mới có mức giá chào bán  cao.  

Năm 2023, nguồn cung sẽ giảm

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng khả năng sẽ vẫn giảm, hạn chế. Chỉ các chủ đầu tư có nguồn lực mới có khả năng sẽ phát triển dự án. 

Còn thanh khoản thị trường vẫn sẽ tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Mặc dù nhu cầu đầu  tư bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng trên thực tế thì thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch bởi vì vướng mắc pháp lý và dòng tiền khó cũng như phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch. 

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khó khăn bởi những tồn đọng về mặt pháp lý, quy định về việc cấp sổ dành cho loại hình condotel, trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành và khách hàng. 

Bên cạnh đó thì các vấn đề về nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng cao cũng khiến cho các nhà đầu tư cảm thấy e ngại việc xuống tiền. Trong thời gian ngắn hạn, ít nhất là trong năm 2023, có nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình thấp cũng như khó có những đột biến trong ngắn hạn.