Bất động sản công nghiệp sôi động nhờ đâu?

Bất động sản công nghiệp tiến về vùng vệ tinh

Để đáp ứng nhu cầu quỹ đất ở trung tâm Hà Nội, TP.HCM ngày càng lớn của doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đang tăng tốc mở rộng dự án ở khu vực xung quanh.

Dòng chảy đầu tư vào bất động sản và các giao dịch liên quan đổ về các tỉnh vùng ven đang vận động theo quy luật “nước chảy chỗ trũng” khi dư địa quỹ đất công nghiệp ở hai địa bàn trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM đang cạn kiệt.

Trong quý I/2022, TP.HCM không có nguồn cung mới nào ở phân khúc bất động sản công nghiệp. Theo phản ánh của Colliers Việt Nam, trên thực tế, TP.HCM có 5 khu công nghiệp mới và dự kiến cung cấp hơn 4.200 ha vào năm 2022, nhưng thời điểm cụ thể vẫn chưa được công bố chính thức. Là đầu tàu kinh tế phía Nam, nhu cầu đất công nghiệp tại TP.HCM chưa bao giờ giảm, nhưng do nguồn cung hạn chế, nên TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An trở thành điểm nóng của các nhà đầu tư.

Cũng như TP.HCM, việc thiếu quỹ đất công nghiệp ở Hà Nội đã khiến doanh nghiệp phải di chuyển ra các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng.

Nhìn lại một loạt dự án đầu tư lớn vào các khu công nghiệp và các động thái mở rộng đầu tư của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong quý I/2022, thì sự vận động của thị trường xoay quanh vùng vệ tinh

Ở phía Bắc, KCN Gia Lộc và 2 khu nhà xưởng là những dự án rất được chờ đợi, để bổ sung nguồn cung quan trọng cho thị trường.

Dự án KCN Gia Lộc (Hải Dương) có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô sử dụng đất 197,94 ha, do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng Nam Quang (thành viên của TNI Holdings Vietnam) làm chủ đầu tư.

Bà Phạm Hồng Thúy, Tổng Giám đốc TNI Holdings Vietnam cho biết, KCN Gia Lộc là một trong những dự án được TNI Holdings Vietnam rất chú trọng. Đây là KCN có vị trí chiến lược, nằm trên trục cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, cho phép kết nối thuận tiện đến sân bay quốc tế Nội Bài, cảng Đình Vũ (Hải Phòng), cảng biển nước sâu Cái Lân (Quảng Ninh) và các tỉnh, thành phố trọng điểm lân cận.

Theo JLL Việt Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Bắc trong năm 2022 hứa hẹn sẽ dồi dào, khi các tỉnh giáp Hà Nội đều có kế hoạch triển khai các KCN trên địa bàn. Đáng chú ý, ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, 2 dự án nổi bật dự kiến ra mắt trong năm nay là Khu nhà kho và nhà xưởng xây sẵn giai đoạn I của liên doanh KTG - BKIM tại KCN Yên Phong II-C (Bắc Ninh) và Khu nhà xưởng xây sẵn giai đoạn III của BW Industrial tại VSIP Hải Dương. Hiện nay, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại phía Bắc hạn chế, nên 2 dự án này đang rất được kỳ vọng.

Bên cạnh đó, khu nhà kho và nhà xưởng xây sẵn giai đoạn I của liên doanh KTG - BKIM bao gồm nhà kho, nhà xưởng cho thuê với diện tích đa dạng (2.200 - 4.400 - 8.900 m2), bao gồm cả văn phòng. Chính sách miễn thuế mà chủ đầu tư đang giới thiệu là miễn thuế trong 2 năm đầu cho khách thuê; giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo. Khu vực công nghệ cao có mức thuế suất ưu đãi 10% trong 15 năm.

Ở phía Nam, KCN Phú An Thạnh (3,4 ha, 2 giai đoạn, tổng diện tích cho thuê 90.516 m2) đã được khởi công tại Long An. Theo kế hoạch, khoảng 45.000 m2 cho thuê của KCN Phú An Thạnh sẽ được bàn giao vào đầu quý IV/2022. Chủ đầu tư dự án này đã đầu tư thiết kế hướng đến một sản phẩm bất động sản công nghiệp linh hoạt và tiện nghi đa chức năng.

Từ nay đến cuối năm 2022, ngoài Long An, nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ có thêm xung lực mới khi Bình Dương và Đồng Nai có thêm 2 KCN mới là VSIP III và Amata Long Thành hoàn thành hạ tầng, sẵn sàng cho thuê, theo CBRE Việt Nam.

Được khởi công vào tháng 3 năm nay, VSIP III tại Bình Dương có quy mô tới 1.000 ha và được xác định là nguồn cung quan trọng cho thị trường phía Nam, còn Amata Long Thành đang xây dựng các tuyến đường chính trong KCN, đường nối với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Ngay trong thời gian xây dựng, các chủ đầu tư đã gặt hái được những kết quả kinh doanh ấn tượng. Đơn cử, VSIP III đã thành công trong thu hút khách thuê lớn như LEGO với dự án quy mô tới 1 tỷ USD.

Nguồn cung tăng lên đáng kể từ những dự án mới

Bất động sản công nghiệp có bước phục hồi và phát triển sau đại dịch COVID-19 với hàng loạt dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư với tỷ lệ lấp đầy cao tại khu vực phía Bắc và phía nam.

JLL Việt Nam nhận định, năm 2022, việc mở cửa đường bay, áp dụng hộ chiếu vắc-xin để phục hồi kinh tế cùng với nỗ lực thu hút đầu tư từ các địa phương, thị trường công nghiệp phía Bắc sẽ tiếp tục là lựa chọn của các nhà đầu tư nước ngoài. Khu vực này cũng sẽ chứng kiến nguồn cung tăng lên đáng kể từ những dự án mới.

Điển hình phải kể đến KCN Xuân Cầu đã được Hải Phòng trao giấy chứng nhận đầu tư. Cùng với đó, các KCN Bình Giang 2, Thanh Hà, Kim Thành đã được bổ sung vào quy hoạch KCN của Hải Dương. Tại Hưng Yên, KCN số 5 đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Trong khi đó, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam cũng tiếp tục có bước phát triển. Theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2022, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các KCN ở 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt 89,9%.

Xét về nhu cầu theo ngành, nhóm ngành kho vận và điện tử đang rất sôi động với các hoạt động thuê đất công nghiệp và kho/xưởng hiện hữu để sử dụng tại cả miền Bắc và miền Nam. Ngoài ra, các nhóm ngành như nội thất và thiết bị y tế tại miền Nam đang nổi lên với nhiều giao dịch thành công gần đây.

Điển hình như, Tập đoàn Lego (Đan Mạch) quyết định đầu tư dự án hơn 1 tỷ USD vào Khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương. Đáng kể tiếp là Libra International Investment (Singapore) đầu tư dự án sản xuất vải cao cấp trị giá 210 triệu USD tại Khu công nghiệp Thành Thành Công (Tây Ninh).

Trong khi đó, Coca Cola tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam bằng việc rót vốn cho nhà máy mới 136 triệu USD tại Khu công nghiệp Phú An Thạch (Long An).

Cũng tại phía Nam, Shinkong Synthetic Fibers (Đài Loan) đầu tư dự án sản xuất sợi 85 triệu USD tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngoài Bắc, Teijin Frontier Co. Ltd (Nhật Bản) đầu tư dự án sản xuất vải túi khí 40 triệu USD tại Khu công nghiệp Tiền Hải (Thái Bình).

Trong quý I/2022, Tập đoàn Framas - nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức - đã đạt được thỏa thuận với nhà phát triển bất động sản công nghiệp KTG Industrial về việc thuê nhà xưởng xây sẵn rộng 20.000 m2 tại Khu công nghiệp KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai).

Thêm nhà đầu tư khác từ Đức là Tập đoàn sản xuất dầu nhớt Fuchs ký hợp đồng thuê đất dài hạn 20.000 m2 đất để xây dựng nhà máy tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).