Thị trường bất động sản Việt khởi sắc trong thời gian tới

Xuất hiện những “gam màu” tích cực

Sau 3 tháng đầu tiên của năm 2022, với những chính sách nhằm khôi phục sản xuất kinh tế của Chính phủ, thị trường bất động sản đã ghi nhận hàng loạt những dấu hiệu “hồi sinh”. Những tín hiệu này được đánh giá là tích cực hơn so với năm 2021 và đang dần đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo như thời điểm trước khi có đại dịch. 

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhận định, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản sẽ vẫn rất tích cực. Theo đó, đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua sẽ giống với cuối năm 2021 và có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh. Đến nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, nguồn cung mới và thanh khoản có thể tăng trưởng có chọn lọc. Những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi thì lượng tiêu thụ tích cực hơn nhưng sẽ không có “sốt” trong năm.

Theo các chuyên gia, sự hồi phục của ngành bất động sản trong tương lai gần sẽ đến từ việc các công ty trong lĩnh vực này tái cấu trúc hoạt động và dần phục hồi lại sau cơn “bạo bệnh” mang tên Covid-19. Cùng với đó là những ưu đãi hấp dẫn như lãi suất ở mức thấp; vốn đầu tư công đang được tiếp tục giải ngân mạnh mẽ. Cùng với đó là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) từ nhiều quốc gia trên thế giới đã lựa chọn Việt Nam là “bến đỗ” an toàn. Lượng kiều hối vẫn tiếp tục vận hành về một cách ổn định (trừ nguồn tiền từ Nga và Ukraine).

Vì vậy, trong thời gian ngắn hạn, dù bất kỳ khu vực nào nhận được gói kích thích kinh tế của Chính phủ thì cũng đều mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường bất động sản. Thúc đẩy sức mua của người dân và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản bật tăng như lò xo sau thời gian dài bị kìm nén. 

Trong tương lai gần, sự cải thiện vào mức thu nhập của người dân sẽ giúp cho thị trường bất động sản khu vực bán lẻ hoặc tại khu công nghiệp được hưởng lợi. Gói kích thích kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai bao gồm 114.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng cũng dự kiến sẽ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản trong ngắn hạn và còn là động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.

Theo Tổng Giám đốc Vietnam Report Vũ Đăng Vinh, động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu về lượng và chất. Bên cạnh đó, lượng xe hơi cá nhân cũng tăng nhanh khiến nhu cầu về phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền. 

Tại báo cáo mới nhất của Knight Frank - công ty hàng đầu thế giới trong lĩnh vực tư vấn và dịch vụ bất động sản dự báo, trong 5 năm tới, dự báo mức tăng trưởng số người siêu giàu ở Việt Nam sẽ là 26%, ngang với Hong Kong và Đài Loan (Trung Quốc). Đây là cơ sở để nhiều chủ đầu tư tiếp tục theo đuổi phân khúc cao cấp, hạng sang trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, nếu các hoạt động kinh tế của Việt Nam được khôi phục hoàn toàn trong năm 2022 thì các phân khúc bất động sản cũng sẽ hồi phục nhưng với tốc độ khác nhau. Trong đó, bất động sản công nghiệp, nhà ở và văn phòng sẽ có nhiều ưu thế và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ ngay trong năm 2022. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng thì cần thêm 2 - 3 năm vì phụ thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch mới có thể phục hồi hoàn toàn như thời điểm trước dịch. 

Những lực cản thị trường bất động sản Việt cần vượt qua

Bên cạnh những yếu tố tích cực trên, trong năm 2022, bất động sản Việt Nam cũng sẽ gặp không ít những thách thức, chướng ngại. Bởi áp lực lạm phát diễn ra tại nhiều quốc gia trên thế giới, cũng như tại Việt Nam làm kìm hãm tốc độ phục hồi kinh tế. Cùng với đó là khả năng kiểm soát dịch bệnh Covid-19 không đồng đều giữa các quốc gia. 

Xung đột Ukraine cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế Việt Nam. Có thể thấy rõ nhất khi giá nhiên liệu như xăng dầu trong nước và thế giới đã tăng mạnh ngay sau khi xung đột xảy ra. Các loại vật liệu đầu vào của ngành bất động sản như thép, xi măng, máy móc, thiết bị vận chuyển cũng tăng theo. Điều này khiến giá thuê và giá mua bất động sản phải điều chỉnh theo và chịu áp lực tăng giá. 

Bởi trong năm 2021, giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10-15% so với năm 2020.

Những yếu tố pháp lý, cùng với sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu bất động sản, tình trạng đấu giá đất có mức giá cao bất thường đã khiến mặt bằng giá chung của bất động sản tăng liên tục. 

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng quan ngại nếu lạm phát vượt mức mục tiêu, lãi suất cho vay tăng lên có thể gây tác động ngược, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng mức giá sẽ không giảm mạnh như giai đoạn 2011-2013 do sự điều tiết nhịp nhàng, ổn định hơn của Chính phủ. Doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro khi tỷ trọng vốn vay cho đầu tư bất động sản là khá lớn.

Theo khảo sát của Vietnam Report cho thấy mức biến động giá trung bình trong năm 2022 cho thấy đất nền là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất; phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng cao tăng giá trong khoảng 11-20%.

Các phân khúc bất động sản ven đô, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5-10% so với năm trước.