Đất quy hoạch cây xanh có được tách thửa? Điều kiện tách thửa như thế nào?

Võ Thị Lệ Hằng

Bên cạnh vấn đề hợp thửa đất thì tách thửa đất cũng nhận về nhiều sự quan tâm. Thủ tục pháp lý liên quan đến việc tách thửa vốn đã phức tạp, nay thuật ngữ tách thửa đất quy hoạch cây xanh lại càng phức tạp hơn. Liệu rằng đất quy hoạch cây xanh có được tách thửa? Và điều kiện tách thửa như thế nào? Mời bạn cùng theo dõi bài viết sau đây để hiểu rõ.

Đất quy hoạch cây xanh có được tách thửa không?

Sẽ căn cứ vào từng trường hợp để xác định xem đất quy hoạch cây xanh có được tách thửa hay không. Thường thì sẽ có hai trường hợp đó là đất thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và đất chưa thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

dat-quy-hoach-cay-xanh-co-duoc-tach-thua1-1651308136.jpg
Căn cứ vào từng trường hợp để xem xét về vấn đề tách thửa của đất quy hoạch cây xanh

Đất chưa thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu như phần đất thuộc quy hoạch cây xanh nhưng vẫn chưa có tên trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người dân hoàn toàn có quyền thực hiện những quyền hạn liên quan đến đất cũng như tài sản gắn liền với đất của mình. Vậy nên có nghĩa là, bạn sẽ hoàn toàn có quyền tách thửa đất, chuyển nhượng đất mà không hề vi phạm pháp luật.

Đất thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đối với trường hợp đất thuộc diện đất quy hoạch cây xanh và đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì chủ sở hữu đất sẽ bị ảnh hưởng khá nhiều về những quyền hạn liên quan đến đất. Cụ thể thì người dân sẽ không được tự ý chuyển nhượng, tách thửa đất thuộc diện quy hoạch đất. Kể cả nếu như có muốn sửa chữa, cải tạo các công trình, nhà ở trên mảnh đất đi chăng nữa thì cũng cần phải có sự phê duyệt của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa

Nếu như có nhu cầu tách thửa đất thì đất tách thửa cũng cần phải có diện tích đất tối thiểu cũng như đảm bảo những điều kiện được pháp luật quy định. Sẽ tùy vào từng địa phương khác nhau mà diện tích đất tối thiểu được tách thửa sẽ khác nhau. Thường thì sẽ theo từng tỉnh để quy định phần diện tích đất tối thiểu. Vậy nên người dân thuộc tỉnh nào thì sẽ theo dõi thông tin tại tỉnh đấy.

dat-quy-hoach-cay-xanh-co-duoc-tach-thua2-1651308176.jpg
Những nghiên cứu về lâm nghiệp đô thị đã chỉ ra, cây xanh có giá trị gấp vô số lần không chỉ là vật chất hữu hình mà còn là vật chất vô hình

Những lưu ý cần nắm về tách thửa đất

  • Diện tích đất được tách thửa sẽ không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng cũng như chỉ giới xây dựng.
  • Nếu như người sử dụng đất có nhu cầu và xin tách thửa đất trên mảnh đất đang sử dụng thành một thửa đất mới và hợp nhất thửa đất tách mới với thửa đất khác liền kề thì sẽ được phép tách thửa kết hợp với hợp nhất thửa đất.
  • Việc tách thửa đất nhằm mục đích phân chia tài sản thừa kế hay giải quyết những vấn đề tranh chấp, ly hôn cần phải tuân thủ theo điều kiện mà pháp luật đề ra. Nếu như không đảm bảo được những điều kiện đề ra thì cần phải có sự thỏa thuận và thống nhất về việc phân chia đất cũng như những tài sản khác gắn liền với đất.
  • Đối với các thửa đất mà người dân tự ý chia thửa thì không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như không được tiến hành công chứng, chứng thực những giấy tờ liên quan đến đất.
  • Với trường hợp đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cũng như tách thửa đất ở thì sẽ được phép tách thửa đất.
dat-quy-hoach-cay-xanh-co-duoc-tach-thua3-1651308222.jpg
Các lưu ý cần phải nắm khi tiến hành tách thửa đất quy hoạch cây xanh

Điều kiện tách thửa đất

Khái niệm tách thửa

Tách thửa chính là việc tách thửa đất, đây là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên và chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa phải đáp ứng đúng những quy định của pháp luật. Vậy nên, "tách thửa đất" chính là việc chia nhỏ phần diện tích lớn thành những phần diện tích đất có diện tích nhỏ hơn và đảm bảo tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được tách thửa được quy định bởi UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định dựa trên thực địa hay được mô tả ở trên hồ sơ. Thửa đất được xác định dựa trên phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc là của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất, và có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc cần tách thửa đất, trong số đó có những nguyên nhân chính sau:

  • Tách thửa đất để phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
  • Tách thửa khi có quyết định phân chia từ tòa án
  • Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần của thửa đất cho đối tượng khác

Điều kiện tách thửa đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn cứ theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai.

- Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào.

- Đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tiến hành tách thửa. Căn cứ khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: " Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương". Vậy là, sẽ căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.

- Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa:

  • Thửa đất thuộc những dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, những dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
  • Những thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Các thửa đất không đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.

Điều cần lưu ý là nếu như tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.

-Theo quy định của UBND các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận).  

Những trường hợp thực hiện tách thửa đất

  • Do nhu cầu của người sử dụng đất
  • Do người chủ sở hữu thực hiện việc mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất dẫn đến hợp thửa đất.
  • Do việc thừa kế đất đai làm hình thành thửa đất mới do được tách.
  • Vì quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.
dat-quy-hoach-cay-xanh-co-duoc-tach-thua4-1651308304.jpg
Không hiếm những trường hợp mua phải đất dính quy hoạch, song cách thức xử lý như thế nào để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình mới là điều quan trọng

Hồ sơ cần có để đáp ứng điều kiện tách thửa đất

Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và Khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

 Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

- Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

- Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);
  • Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

 - Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần để xuất trình.

dat-quy-hoach-cay-xanh-co-duoc-tach-thua5-1651308342.jpg
Hồ sơ cần có để đáp ứng điều kiện tách thửa đất là gì?

Quy trình thực hiện tách thửa

Nếu có nhu cầu về tách thửa, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đến nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT). 

dat-quy-hoach-cay-xanh-co-duoc-tach-thua6-1651308366.jpg
Thủ tục tách thửa đất được tiến hành như thế nào?

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Đối với trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa là 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
  • Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện những công việc sau:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
  • Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
  • Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận sang Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã
  • Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Nghĩa vụ tài chính khi đất đáp ứng điều kiện tách thửa

  • Chi phí đo đạc do UBND cấp tỉnh quy định
  • Phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau
  • Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
  • Sẽ phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa.

Trên đây là những thông tin cụ thể và chính xác để trả lời cho câu hỏi đất quy hoạch cây xanh có được tách thửa hay không và điều kiện tách thửa như thế nào. Mong rằng từ những chia sẻ đó bạn sẽ nắm bắt được những thông tin cơ bản cũng như đưa ra những quyết định an toàn nhất khi tiến hành mua bán đất nằm trong quy hoạch.