Phải đóng thuế thu nhập cá nhân như thế nào khi mua bán nhà đất?

Hoàng Bích Nga

Anh Thành dự định bán một mảnh đất để lấy vốn đầu tư, nhưng anh thắc mắc về khoản thuế thu nhập phải đóng khi mua bán đất. Dưới đây là các thông tin pháp luật giải đáp thắc mắc về quy định đóng thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất.

Ai phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất?

Luật pháp Việt Nam đã quy định rõ những đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Vì vậy anh Thành hãy tham khảo thông tin dưới đây để xác định mình thuộc trường hợp nào nhé.

a) Trường hợp bắt buộc phải nộp thuế

Nộp thuế thu nhập cá nhân chính là nghĩa vụ của mỗi người. Tuy nhiên, không phải ai cũng cần nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

Theo khoản 5 điều 2 quy định số 111/2013/Thông tư - Bộ Tài chính, những người được nhận tiền, có thu nhập trong giao dịch mua bán bất động sản thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc người mua không cần chịu phần việc này.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp người mua và người bán đã thỏa thuận trong hợp đồng thì phải làm theo hợp đồng. Nếu không thể đi được tới kết luận cuối cùng thì người nộp thuế sẽ được pháp luật quy định.

Thông tin về đối tượng nộp thuế được cụ thể hơn tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

tất cả các đối tượng có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (kể cả đối tượng phải chịu thuế hay được miễn thuế) đều phải lập hồ sơ khai thuế.
tất cả các đối tượng có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (kể cả đối tượng phải chịu thuế hay được miễn thuế) đều phải lập hồ sơ khai thuế.

b) Đối với cá nhân cư trú trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam có thu nhập

Các đối tượng ở đây bao gồm những cá nhân sống và làm việc tại Việt Nam, bất kể là người Việt Nam hay người ngoại quốc. Những đối tượng này được cho là cá nhân cư trú khi đáp ứng được đầy đủ một vài điều kiện sau:

- Tính theo 12 tháng lịch dương, cá nhân đã đến và ở Việt Nam được hơn 183 ngày.

- Sở hữu nơi ở tại Việt Nam một cách thường xuyên. Bao gồm cả trường hợp nhà đi thuê, lẫn trường hợp nhà ở hợp pháp được đăng ký với pháp luật Việt Nam. Nếu là nhà thuê, phải có thời hạn thuê trên 183 ngày trong khoảng thời gian tính thuế.

Trong trường hợp đối tượng cư trú tại Việt Nam dưới 183 ngày, nhưng không chứng minh được thân phận thì vẫn được xác định là cá nhân cư trú. Còn ngoài ra, nếu không đáp ứng được 2 điều kiện nêu trên thì đối tượng đó không được xác nhận là cá nhân cư trú.

c) Đối với cá nhân không cư trú trong lãnh thổ Việt Nam có thu nhập và chịu thuế thu nhập phát sinh

Nói theo một cách đơn giản và dễ hiểu hơn thì cá nhân không cư trú là những người không thể đáp ứng được các điều kiện để trở thành cá nhân cư trú đã nêu ở trên.

Như vậy, tất cả các đối tượng có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (kể cả đối tượng phải chịu thuế hay được miễn thuế) đều phải lập hồ sơ khai thuế.

Các loại thu nhập chịu thuế

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh, gồm thu nhập phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh, hàng hoá, dịch vụ; thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định.

Nguồn thu nhập chịu thuế này sẽ không tính đến (không bao gồm) thu nhập của cá nhân kinh doanh mà doanh thu của cá nhân đó có được từ hoạt động kinh doanh ít hơn hoặc bằng 100 triệu đồng/năm.

– Thu nhập phát sinh từ tiền lương, tiền công. Khoản thu nhập này bao gồm các khoản tiền lương, tiền công, hoặc các khoản khác mang tính chất của tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp, trợ cấp theo tính chất công việc, có tính chất theo tiền lương.

Trong đó, các khoản phụ cấp, trợ cấp không được tính đến trong thu nhập chịu thuế phát sinh từ tiền lương, tiền công gồm: Phụ cấp, trợ cấp ưu đãi của người có công; phụ cấp an ninh quốc phòng; phụ cấp nặng nhọc, độc hại, nguy hiểm; phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực; một số khoản trợ cấp từ chế độ của bảo hiểm xã hội như trợ cấp tai nạn lao động – bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng; trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm; Trợ cấp khó khăn đột xuất và những khoản trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội hay những khoản trợ cấp không có tính chất tiền lương, tiền công.

Luật pháp Việt Nam quy định các loại thu nhập chịu thuế.
Luật pháp Việt Nam quy định các loại thu nhập chịu thuế.

– Thu nhập từ hoạt động đầu tư vốn. Nguồn thu nhập này áp dụng đối với các khoản như tiền lãi cho vay, lợi tức cổ phần; và các nguồn thu nhập từ việc đầu tư vốn dưới hình thức khác như trái phiếu, tín phiếu, và các giấy tờ có giá khác do các tổ chức trong nước phát hành, trừ thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ.

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng vốn, như từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc các tổ chức kinh tế khác, từ chuyển nhượng chứng khoán, từ hình thức chuyển nhượng vốn khác.

– Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bất động sản ở đây bao gồm: đất đai, nhà – công trình xây dựng gắn liền với đất đai, và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Do vậy các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hay chuyển nhượng lại quyền thuê đất, quyền thue mặt nước và một số hình thức chuyển nhượng tài sản khác được xác định là căn cứ phát sinh nguồn thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

– Thu nhập phát sinh từ hoạt động trúng thưởng (gồm trúng thưởng từ xổ số, khuyến mại; hoặc trúng thưởng trong các hình thức cá cược).

– Thu nhập từ phát sinh từ các hoạt động liên quan đến bản quyền như chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ.

– Thu nhập phát sinh từ hoạt động nhượng quyền thương mại.

– Thu nhập có được do cá nhân này nhận thừa kế tài sản, mà di sản thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế và cơ sở kinh doanh, bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng…) và các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký sử dụng, ví dụ như xe cộ, tàu bay, tàu hoả…

– Thu nhập phát sinh do cá nhân này được tặng quàg mà quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế và cơ sở kinh doanh, bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng…) và các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký sử dụng, ví dụ như xe cộ, tàu bay, tàu hoả…

Như vậy, anh Thành khi thực hiện giao dịch bán nhà đất, thì sẽ phát sinh thì sẽ phải đóng thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất được xác định theo từng trường hợp.

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)

* Giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

* Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Khi đó, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)

Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)

* Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

* Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Ảnh minh họa.
Ảnh minh họa.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân (x) với 2%.

Trường hợp 3: Chuyển nhượng nhà (không có đất)

- Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

+ Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

+ Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

Giá chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân (giá 01m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).

Lưu ý: Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp 4: Chuyển nhượng quyền thuê đất

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

- Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

Như vậy, nếu anh Thành chỉ bán đất, không có nhà ở thì thuộc trường hợp số 1. Anh có thể tự tính khoản thuế thu nhập phải đóng theo thông tin phía trên.

Những trường hợp không phải đóng thuế 

Theo quy định của Nhà nước, không phải trường hợp nào người phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán nhà đất cũng thuộc đối tượng phải nộp thuế. Những trường hợp đó gồm:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng giữa người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,…

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Giữa vợ với chồng.

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.

- Bố vợ, mẹ vợ với con rể.

- Ông nội, bà nội với cháu nội.

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

- Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

Một số trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Một số trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế.

Muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận.

- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trên đây là các thông tin pháp luật dành cho anh Thành cũng như những người đang thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất. Hy vọng với các thông tin này bạn có thể tự tính được khoản thuế thu nhập theo đúng quy định của Nhà nước.