Theo Báo Đầu tư, đây là một trong những đề xuất của VCCI góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tại dự thảo Luật, nội dung về thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại là một trong những điểm mới và thu hút được nhiều sự quan tâm của dư luận.
Theo dự thảo, có 2 cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Cơ chế thứ nhất, đối với các dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, Nhà nước sẽ thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Cơ chế thứ hai, các loại đất không phải là đất ở, nhà đầu tư sẽ đi thỏa thuận để chuyển mục đích sử dụng sang đất đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Ở trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất.
VCCI cho biết: “Về quy định này, các doanh nghiệp cho rằng đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị, nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là không khả thi và khiến dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện".
Nguyên nhân là nhiều trường hợp, giải phóng mặt bằng bị ách tắc chỉ vì số ít hộ dân không muốn thỏa thuận hoặc yêu cầu giá bồi thường quá cao.Trong thực tế, doanh nghiệp không thể đàm phán, thỏa thuận với hàng nghìn người dân tại một dự án lớn. "Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất", VCCI nhấn mạnh.
Do đó, VCCI đề nghị thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong những trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất. Có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp.
Bên cạnh đó, VCCI cho rằng, dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất dựa vào tính chất của đất (đất không phải là đất ở), nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải đất ở, là chưa phù hợp. Bởi có những trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và đất này phù hợp với quy hoạch nhưng không thể thực hiện dự án bởi theo quy định đất đó phải có một phần là “đất ở”. Trên thực tế, đây là những vướng mắc lớn doanh nghiệp đã phản ánh nhiều lần trong thời gian qua.
Đề xuất Nhà nước thu hồi đất cho dự án đô thị, nhà ở thương mại trong thời gian qua đã nhận được nhiều quan điểm trái chiều. Ở phía doanh nghiệp thì rất mong được Nhà nước thu hồi, giao đất sạch để tiết kiệm thời gian và chi phí. Còn ở phía người đang sử dụng đất lại mong doanh nghiệp trực tiếp giao dịch, đàm phán để có giá bồi thường “hợp tình hợp lý”.
Không ít lần các doanh nghiệp đã bày tỏ nguyện vọng này trong các lần đóng góp ý kiến với dự thảo. Ngày 8/3, tại hội thảo có sự tham gia của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, Chủ tịch Tập đoàn BRG đề xuất khi đạt thỏa thuận với đa số người dân, chủ đầu tư mong muốn được yêu cầu các cơ quan nhà nước thu hồi, cưỡng chế. Theo doanh nghiệp, mức đa số có thể tính là trên 50%.
Mặc dù vậy, cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng dự thảo luật đã quy định rất rõ ràng những trường hợp nào được Nhà nước thu hồi, trường hợp nào quy định thỏa thuận thì sẽ không can thiệp biện pháp hành chính.
Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn cầu đề nghị cần thống nhất đền bù thỏa đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định, đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt. "Nhưng cần làm rõ giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương pháp tự thỏa thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư. Doanh nghiệp không thể tự thỏa thuận với người dân về giải phóng mặt bằng", ông nói.
Nhiều đại biểu Quốc hội cũng bày tỏ quan điểm không đồng tình với đề xuất Nhà nước thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án đô thị. Bởi đây là hoạt động kinh tế đơn thuần do doanh nghiệp thực hiện. Nếu Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao đất sạch cho doanh nghiệp thì có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại của người sử dụng đất.
Người dân sử dụng đất có thể chấp nhận hy sinh quyền lợi hoặc chịu nếu thu hồi đất nhằm phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội cho công đồng, Nhà nước. Tuy nhiên, người dân sẽ không chấp nhận thu hồi đất chỉ vì mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc một nhóm người nào đó, trong khi mức giá đền bù mang tính áp đặt, tạo kẽ hở cho trục lợi, lợi ích nhóm.
Nên tiếp cận vấn đề theo hướng các dự án phát triển kinh tế đơn thuận, mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua là hoặc thỏa thuận hợp lý. Trường hợp thu hồi đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại nhằm tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thay vào đó, nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người có đất thu hồi, nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp, cũng như Nghị quyết 18 của Trung ương. Nếu một phần người dân không đồng tình việc thu hồi, cần bổ sung quy định Nhà nước phải can thiệp, nếu không các doanh nghiệp không thể thực hiện được các dự án đô thị.
