Bất động sản tăng nóng cần thời gian tự điều chỉnh, đừng vội vàng “giải cứu”

Bùi Trí Lâm
Các chuyên gia cho rằng tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, giảm lãi suất, kích cầu sản xuất, tiêu dùng, tạo động lực phát triển kinh tế chung thì thị trường bất động sản sẽ phát triển, không nên “giải cứu” bất động sản bằng các bơm thêm tiền.
LTS: Những gam màu u ám đang bao trùm hầu hết bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Không khó để thấy các kênh dẫn vốn vào thị trường bất động sản như trái phiếu, tín dụng ngân hàng, người dân… đang “nghẽn”. Đồng thời những bất cập của thị trường này như: nguồn cung nhà ở sụt giảm; cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, số nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại có giá phù hợp với đa số người dân còn thiếu trầm trọng; giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân; việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro… khiến tình thế “khó càng thêm khó”.
Ở góc độ doanh nghiệp, đã xuất hiện hiện tượng doanh nghiệp bất động sản giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động). Thậm chí, có doanh nghiệp phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu…
Từ thực tế đó, một vấn đề đang rất nóng được đặt ra là “Nên hay không nên giải cứu thị trường bất động sản” thu hút giới chuyên gia, doanh nghiệp thảo luận sôi nổi. Chúng tôi sẽ đi đâu vào chủ đề này bằng những bài phân tích, nhận định chuyên sâu của các chuyên gia, nhà quản lý, lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản. 

Thị trường cần điều chỉnh sau thời gian tăng nóng

“Nghẹt thở”, “thiếu ô xy”… là những cụm từ được nhắc nhiều khi đề cập tới thị trường bất động sản thời gian gần đây. Sau một thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản hiện rơi vào tình trạng trầm lắng, đứt gãy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản. Nguyên nhân trực tiếp là khi “dòng tiền rẻ” không còn, những nguồn tiền như trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng, huy động từ người dân, từ thị trường chứng khoán… đều gặp khó thì thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng là điều khó tránh khỏi.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chưa lành mạnh, bền vững do đang lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường, lệch pha tín dụng… Nguồn cung thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao.

Chuyên gia tài chính, TS Bùi Kiến Thành cho biết giá nhà bán trên thị trường quá cao so với giá thành của các nhà phát triển dự án, cũng đã vượt xa tầm với của số đông người dân. Giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm gần đây và hiện nay tuy giao dịch nhà đất đã trầm lắng, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao.

Ngoài ra, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa nhưng lại rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ngày càng trầm trọng.

“Vốn đầu tư của xã hội tập trung quá lớn vào bất động sản (vì lợi nhuận cao) cũng khiến nền kinh tế khó phát triển lành mạnh”, ông Thành nói.

bat-dong-san-tang-nong-can-thoi-gian-tu-dieu-chinh-dung-voi-vang-giai-cuu-1-1669171943.jpg
Thị trường bất động sản trầm lắng sau thời kỳ tăng trưởng nóng

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng giá bất động sản được đẩy lên mức rất cao, vượt quá tầm tiếp cận của số đông người dân. Thị trường bất động sản sau một giai đoạn được nhiều dòng vốn rẻ đẩy lên mạnh thì hiện nay phải điều chỉnh lại.

“Bất động sản cũng là thị trường mang tính chu kỳ, nhất là thị trường mới nổi như Việt Nam thì tính chu kỳ nặng nề hơn. Khi phát triển đến một ngưỡng nào đó thì nó phải điều chỉnh”, ông Toản nói.

Ông Toản cũng cho hay thời quan qua, các chủ đầu tư phát triển ồ ạt dự án. Một số phân khúc như cao cấp dư thừa rất nhiều, nhưng nhà ở phục vụ tầng lớp có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất thiếu. Đó là sự lệch pha giữa nhu cầu thị trường. Khi đó, thị trường phải điều chỉnh.

Bơm tiền giải cứu BĐS sẽ tiếp tục làm méo mó thị trường

Ông Phạm Đức Toản cho rằng không nên giải cứu bất động sản vội vàng. Theo đó, hãy để thị trường tự điều chỉnh trước.

“Đơn vị nào có năng lực thực sự, có khả năng thực hiện dự án thì đơn vị đó sẽ sống, còn đơn vị nào yếu về tài chính, dùng đòn bẩy lớn thì sẽ phải trả giá. Giai đoạn vừa qua, rất nhiều đơn vị “tay không bắt giặc”, gần như không có bao nhiêu tiền mà chỉ có mối quạn hệ là họ làm dự án. Như vậy, khi thị trường biến động thì họ sẽ bị đào thải, đó là quy luật của thị trường. Những đơn vị không có năng lực rút khỏi thị trường thì sẽ có những đơn vị có năng lực tham gia vào thị trường, đó là quy luật điều chỉnh của thị trường”, ông Toản nêu.

Cũng theo ông Toản, nếu thị trường chưa điều chỉnh xong lại tiếp tục bơm tiền để hỗ trợ và tăng trưởng lại thì không khác gì “tiêm quá nhiều nhiều thuốc bổ cho một cơ thể đang quá ốm yếu”.

“Thuốc bổ đôi khi sẽ thành thuốc độc. Hiện nay chưa phải thời điểm để cứu thị trường bất động sản mà hãy đợi thị trường điều chỉnh thêm một thời gian. Ví dụ những năm 2011 bất động sản đóng băng, đến 2013 thị trường hồi phục dần dần và sau đó đã có một thời kỳ tăng trưởng khá dài”, ông Toản nêu.

bat-dong-san-tang-nong-can-thoi-gian-tu-dieu-chinh-dung-voi-vang-giai-cuu-2-1669172003.jpg
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property)

Theo ông Phạm Đức Toản, nếu hiện nay bơm tiền để hỗ trợ thị trường thì lại tiếp tục tạo ra cung cầu, lại đẩy giá bất động sản lên, lại tiếp tục làm méo mó thị trường. Các doanh nghiệp lớn được hỗ trợ họ sẽ tiếp tục làm những phân khúc nhà ở cho người thu nhập cao mà không làm nhà ở cho người thu nhập thấp. Thị trường chưa cơ cấu xong mà tiếp tục có sự lệch pha thì sự suy thoái sau này sẽ tiếp tục kéo dài. Như vậy, chúng ta không thể giải quyết được cốt lõi vấn đề.

“Thị trường bất động sản là một phần của nền kinh tế. Khi nền kinh tế đang khó khăn thì thị trường bất động sản cũng không thể phát triển tốt được. Khi thị trường tài chính, sản xuất phát triển thì dòng tiền sẽ tự động chảy về thị trường bất động sản, khi đó thị trường bất động sản sẽ khởi sắc. Hãy tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, giảm lãi suất, kích cầu sản xuất, tiêu dùng, tạo động lực phát triển kinh tế chung thì thị trường bất động sản sẽ phát triển. Chúng ta không nên kêu gọi cứu thị trường này, thị trường kia”, ông Toản nêu.

Doanh nghiệp bất động sản cần tự cứu mình trước

Ông Phạm Đức Toản cho rằng cốt lõi thị trường bất động sản phải lành mạnh. Khi đó, thực thể tham gia phải có năng lực thực sự, chứ không phải dùng đòn bẩy lớn để tăng vốn.

Theo TS Bùi Kiến Thành, doanh nghiệp bất động sản cần tự phải giải cứu mình thay vì kêu gọi Nhà nước cứu. Ở góc độ Nhà nước chỉ nên tạo cơ chế thông thoáng trong thủ tục, còn bơm tiền để cứu bất động sản thì “lợi bất cập hại”.

Về đề xuất nới room tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản, ông Bùi Kiến Thành cũng cho rằng tín dụng ngân hàng không phải để làm bất động sản. Đây là tín dụng ngắn hạn. Việt Nam dùng tín dụng ngân hàng để phục vụ cho mục tiêu dài hạn của ngành bất động sản là không hợp lý. Do đó, việc ngân hàng Nhà nước siết room tín dụng vào lĩnh vực này là phù hợp.

bat-dong-san-tang-nong-can-thoi-gian-tu-dieu-chinh-dung-voi-vang-giai-cuu-3-1669172040.jpg
Chuyên gia kinh tế, TS Bùi Kiến Thành

TS Bùi Kiến Thành cho rằng, sau chủ trương hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang phát hành trái phiếu. Đây là kênh vốn phục vụ cho nhu cầu trung hạn và dài hạn của ngành bất động sản, tuy nhiên thời gian qua, việc phát hành trái phiếu rất “lộn xộn”, có nhiều vi phạm. Để xảy ra điều này, cơ quan quản lý mà trong đó, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước không thể tránh khỏi trách nhiệm.

“Việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu cần được giám sát, kiểm toán chặt chẽ, được xếp hạng tín nhiệm, bảo lãnh đàng hoàng. Nếu chúng ta buông lỏng, để doanh nghiệp bất động sản không đủ điều kiện phát hành trái phiếu tràn lan thì rất nguy hiểm”, ông Thành nói.