Vì đâu rổ hàng thứ cấp dồi dào nhưng không hấp dẫn người mua?

Giá vẫn cao khi đã “cắt lỗ”

Theo Thanh Niên Việt, trong 3 tháng vừa qua, thanh khoản căn hộ và đất nền xuống thấp và hiện vẫn chưa được cải thiện. Trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án căn hộ sắp tới hạn bàn giao nhà, hết thời gian ưu đãi ân hạn nợ gốc, lãi suất thả nổi nên xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư thoát lỗ, giảm 500 - 600 triệu đồng để ra hàng, nhưng vẫn khó có khách mua.

Chị Hạnh Nguyên - khách hàng trú tại Quận 5, TP. HCM cho hay, trên các trang hội nhóm bán nhà ghi nhận nhiều tin rao bán cắt lỗ căn hộ, nhà phố nhưng giá bán đều vượt khả năng mua của chị. Đợt rồi có căn hộ cắt lỗ 400 triệu đồng, nhưng giá vẫn còn 3,3 tỷ đồng, không được hỗ trợ lãi vay thì chị cũng không mua được. 

“Muốn mua căn hộ thì phải đi vay ít nhất là 2 tỷ đồng, vì tình hình lãi suất hiện tại nên tôi không dám vay số tiền lớn như vậy nên đành từ bỏ” - Chị Nguyên chia sẻ.

Theo tìm hiểu, Batdongsan.com.vn cho biết nguồn cung sơ và thứ cấp tại thị trường BĐS TP. HCM hiện không còn nhiều, nhất là với sản phẩm mua ở thực có giá vừa túi tiền. Thực tế, không có nhiều sản phẩm cắt lỗ thực sự, mà nguồn hàng rao bán cắt lỗ hay bán giá gốc chỉ chiếm khoảng 10%. 

Trên thị trường thứ cấp, đà giảm giá mang tính cục bộ. Mức giảm từ 25 - 30% chỉ chiếm từ 10 - 15% và rơi vào một số giao dịch từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính trước đó đã gom nhiều hàng, cần thoát ra để cơ cấu lại danh mục đầu tư hoặc giảm áp lực lãi vay. Mức giảm phổ biến vẫn ở ngưỡng 10 - 15% bao gồm thuế phí với căn hộ chung cư.

Về việc rao bán cắt lỗ đang tràn lan hiện nay, đại diện một sàn môi giới ở TP. HCM cho biết, phần lớn khi có sản phẩm cắt lỗ thì chủ nhà và môi giới đăng thông tin bán nhà lên nhiều hội nhóm, chợ trực tuyến với tần suất dày đặc. Điều này đã tạo cảm giác có nhiều hàng cắt lỗ. Thực tế, lượng sản phẩm này chỉ từ 20 - 30%, khá ít, nếu muốn mua được hàng rẻ thì người mua nên chịu khó đi săn và thu thập nhiều mối thông tin.

Vị này còn cho biết, dù giảm giá nhưng giao dịch chuyển nhượng sẽ phải chịu thêm những chi phí như sang tên, thu thuế thu nhập cá nhân, phí môi giới… Vì vậy, khi tới tay khách hàng mới thì lại không còn rẻ. Thông thường, các giao dịch sẽ thông qua môi giới, giá cũng bị đội lên ít nhiều, nên khó bán hơn, người mua không dễ tìm được căn có giá rẻ thực sự.

Chất lượng không tương xứng

Theo báo cáo NCTT BĐS tháng 2/2023 của Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ, nhà phố tại TP. HCM hiện trong xu hướng tăng. Giá bán căn hộ cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) đã tăng 6%, căn hộ trung cấp (từ 35 - 55 triệu đồng/m2) tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Xu hướng cắt lỗ thực chất diễn ra ở giao dịch thứ cấp cũng chỉ tập trung ở các dự án mà mật độ dân cư thấp, nhu cầu mua lướt nhiều, vị trí xa trung tâm hoặc đang vướng mắc pháp lý. 

Khảo sát tại một KĐT tại Quận 9 cũ, nơi đang có lượng sản phẩm cắt lỗ nhiều nhất trên thị trường, có thể thấy vì dự án nằm xa trung tâm, hạ tầng giao thông chưa thông thoáng nên tỷ lệ dân sinh thưa thớt, chủ yếu là người thuê nhà. 

Một nhà đầu tư tại đây cho hay, vì phải di chuyển quá xa, mua đầu tư cho thuê không có lời vì giá thuê thấp hơn nhiều những dự án vùng ven khác nên tính trên mặt bằng giá. Các căn hộ tại đây có giá từ 2,8 - 4 tỷ đồng/căn nhưng giá cho thuê chỉ từ 4,5 - 7 triệu đồng/tháng. Nhu cầu mua tại dự án này chủ yếu để lướt sóng, vì vậy nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ 20 - 30% mà vẫn ít khách mua.

Có khá nhiều sản phẩm căn hộ, đất nền cắt lỗ tại TP. HCM là các sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, dự án chưa có sổ hay vướng quy hoạch. Anh Tuấn - nhà đầu tư đất nền, đã được giới thiệu nhiều lô đất ở khu vực ven thành phố có giá giảm tới 40% so với đầu năm 2022, tuy nhiên đều là đất khó ra được sổ, đất vướng quy hoạch, nhiều lô đất còn sở hữu chung. 

Các sản phẩm này ở thời điểm sốt đất đã bị thổi lên mức giá vượt xa giá trị thực, giảm xuống thì vẫn bị đánh giá kém tiềm năng và tiềm ẩn rủi ro. Lúc này rao bán thì rất khó kiếm khách, kể cả đã cắt lỗ. Nhiều dự án chất lượng xây dựng, vận hành dịch vụ kém, không đánh giá cao khi đi vào sử dụng khiến giá bán chịu nhiều ảnh hưởng. 

Bà Trang Bùi - TGĐ Cushman&Wakefiled Việt Nam nhận định, lúc này, việc giảm giá BĐS là có, nhưng nó không diễn ra ở tất cả các phân khúc trên thị trường. Các khu vực mà giai đoạn trước bị thổi giá tăng cao có những tín hiệu giảm giá và có vị trí giảm giá tương đối tốt cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, sản phẩm giảm sâu thì khó rơi vào các BĐS tiềm năng. Do đó khi săn hàng ngộp, cắt lỗ thì nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ tránh rơi vào bẫy “ham của rẻ”. Ở thời điểm này, nếu có dòng tiền nhàn rỗi thì có thể tham gia thị trường BĐS. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, vay vốn thì cần cân nhắc kỹ. 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên tìm kiếm sản phẩm dàn trải mà cần tập trung vào một số BĐS có giá trị sử dụng thật để hạn chế rủi ro. Pháp lý của sản phẩm sẽ là yếu tố mà nhà đầu tư cần ưu tiên tìm hiểu.