"Thị trường đất nền đang chờ tín hiệu từ chính sách tín dụng"

Phan Đình Chính

Chuyên gia thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường đất nền có thể nói là đang chờ tín hiệu từ chính sách tín dụng.

dat-nen-la-gi-1-1662731615.jpg
thị trường đất nền hiện đang chờ tín hiệu từ chính sách tín dụng

Kiểm soát tín dụng khiến thị trường đất nền bị chửng lại

Hiện nay, trên thị trường đất nền vùng ven Hà Nội, những nơi từng được coi là tâm điểm các đơt “sốt nóng” như: Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh… đã ghi nhận sự sụt giảm về số người tìm kiếm, mức quan tâm chung của thị trường trầm lắng hơn so với trước đây. Thế nhưng, giá đất vẫn ở cao, đặc biệt nhất là tại các huyện sắp trở thành quận, hay các khu vực có tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua,  nên giá đất đang được đẩy lên khoảng 30 - 40 triệu đồng/m², có nhiều nơi tăng lên mức trên dưới 100 triệu đồng/m².

Anh Nguyễn Hữu Bằng, môi giới bất động sản tại khu vực, huyện Hoài Đức cho biết, thời gian gần đây thị trường nhà đất ở khu vực này bị chững lại, ít giao dịch hơn so với trước đây.

Anh này cho biết, hiện tại thị trường đang đi ngang, tuy nhiên, giá nhà đất nơi đây vẫn tăng chứ không hề giảm đi, nhưng lượng giao dịch lại giảm  nhiều hơn so với thời điểm cuối năm ngoái. “Trong khoảng hơn 2 tháng qua bản thân tôi chưa thực hiện thành công bất kỳ một giao dịch nào”, anh Bằng nói.

Trong khi đó, chị Đặng Thị Thu Mỹ, một môi giới khu vực Thanh Oai cho biết, trong một thời gian dài khoảng 3 tháng qua không có giao dịch nào được thực hiện, từ đầu năm tới giờ cũng không có nhiều, đây là vấn đề chung của thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Chị Mỹ cho rằng, thị trường đất nền ở khu vực Thanh Oai đang có dấu hiệu chững lại khoảng mấy tháng qua. Nhất là từ khi ngân hàng nhà nước kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cùng với lạm phát tăng, đặc biệt mức giá qua nhiều đợt “sốt đất” đã ở ngưỡng quá cao, nên giới đầu tư bắt đầu có những tính toán, dịch chuyển xu hướng đầu tư để bảo toàn dòng vốn.

Mặc dù giao dịch bị chững lại, tuy nhiên theo khảo sát, giá đất tại nhiều địa bàn trên huyện này,… vẫn có mức giá khá cao, dao động khoang từ 12 - 45 triệu đồng/m², tuỳ vào từng khu vực khác nhau.

Trao đổi liên quan đến vấn đề này với chúng tôi, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, tại thời điểm này, lượng giao dịch giảm tương đối sâu, một số khu vực giảm sâu khoảng từ 50 - 70% so với thời điểm đầu năm 2022. Nhưng khảo sát một vài đơn vị bán đất nền thổ cư, thì lưu lượng giao dịch giảm trung bình từ 40 - 50%.

Ông này cho biết, tại các khu vực ngoại thành, hay những địa phương lân cận rất sôi động thời điểm trước đây như: Bắc Ninh, Vĩnh Phúc,Thái Nguyên, Bắc Giang… hiện nay có lượng giao dịch đất nền giảm tương sâu.

photo-1-1602298404989152323411-6311-6648-1608362801-1662731595.png
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Vị chuyên gia này khẳng định, đối với mức độ quan tâm phân khúc đất nền đã thay đổi khá rõ nét trong thời gian. Đặc biệt, là giai đoạn từ năm 2020 đến hết quý II năm 2022, khi thị trường đất nền xuất hiện một đợt sóng với vùng đáy rơi vào quý II/2020 thời điểm Covid-19 bùng phát dữ dội. Nhưng đến nay, mức độ quan tâm toàn thị trường vẫn sụt giảm khoảng 11% so với thời điểm quý II năm 2019, đặc biệt, khi giao dịch toàn thị trường bị đóng băng do giãn cách xã hội kéo dài cùng với tâm lý bất an của người tiêu dùng.

Thế nhưng, sau đó thị trường đã nhanh chóng trở lại với những nhịp hồi phục mạnh mẽ khi dịch bệnh được kiểm soát. Nhiều đợt sốt đất nền cục bộ đã xuất hiện tại nhiều địa phương trên cả nước, đẩy mức giá tăng cao.

Theo đó, từ quý II/2021, nhiều vùng đỉnh của thị trường được xác lập với lượt quan tâm tìm kiếm tăng khoảng trên 16% so với cùng kỳ năm 2019 là khoảng 23% so với vùng đáy quý II năm 2020. Ở giai đoạn này, nhiều đợt sốt đất lan rộng tại các thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát, việc  Chính phủ đẩy mạnh hoạt động đầu tư công hay lãi suất ngân hàng ở mức hấp dẫn nhất. Những đợt sốt đất nền liên tục xuất hiện tại nhiều thị trường tới thời điểm đầu năm 2022 và dần hạ nhiệt cho tới thời điểm này .

Đến quý II năm 2022, lưu lượt tìm kiếm phân khúc đất nền lại tiếp tục giảm khoảng trên 12,5% so với đỉnh quý II năm ngoái, điều này cho thấy cơn sốt đất nền đi qua vùng nóng cùng với đó là đang trong quá trình hoàn thiện một chu trên thị trường.

Nhưng nếu đưa ra so với thời điểm trước dịch, các lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4%, đây là minh chứng cho phân khúc bất động sản đất nền luôn thu hút sự quan tâm chú ý của giới đầu tư. Như vây, có thể khẳng định lượng cầu đối với thị trường đất nền vẫn rất cao.

Trong thời gian tới, theo dự báo phân khúc đất nền sẽ tiếp tục chững lại hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau thị trường giai đoạn sốt đất trên diện rộng thời gian qua.

dat-nen-meeyland-1662731683.com
Phân khúc đất nền hiện nay đang khá trầm lắng nhưng giá bán vẫn khá cao

Nhà đầu tư đang chờ đợi chính sách vĩ mô

Đánh giá về bối cảnh chung của thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, do nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ tăng sau thời gian từ 3 - 5 năm tới. Chẳng hạn như do Covid-19 tác động mạnh, nhiều người nghĩ giá đất sẽ giảm sâu, tuy nhiên, thực tế thì giá trên thị trường vẫn tăng khá mạnh.

Ông này phân tích, thời điểm này, hấu hết các nhà đầu tư đang nghe ngóng và chờ đợi những động thái từ chính sách kinh tế vĩ mô. Việc Chính phủ đang kiểm soát lạm phát, kiểm soát luôn tín dụng vào bất động sản, thị trường bất động sản cũng chững lại mạnh, vậy thời gian tới đây có động thái nào giúp thúc đẩy sự phục hồi trở lại của thị trường bất động sản hay không? Đây là vấn đề mà mọi nhà đầu tư đang quan tâm nhất.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bất động sản đang là lĩnh vực chiếm khoảng hơn 10% GDP. Thế nên, đa phân nhà đầu tư đều nhìn vào chính sách kích cầu nền kinh tế, phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Đơn cử như ở TP. Hà Nội, nhiều cơ sở hạ tầng được đầu tư rất mạnh mẽ trong những năm gần đây.

Vị chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết, hiện quy hoạch, có tới 7 tuyến đường vành đai, kết nối nhằm tạo khả năng phát triển kinh tế cao cho địa phương. Thời điểm này, TP. Hà Nội đã và đang triển khai đến đường vành đai 4. Với viẹc cơ sở hạ tầng đi đến đâu thì sự phát triển gia tăng đến đó. Vấn đề  này cho thấy, quy hoạch luôn tạo nên sự tăng trưởng tốt hơn, trong đó có khả năng mua. Việt Nam là nước có tốc độ tăng trưởng GDP  trong 6 tháng đầu năm nay hơn 6,4%, cao hơn lạm phát là  hơn 2,90%.

“Có thể thấy bức tranh thị trường bất động sản cả nước cuối năm 2020 đầu 2021 đều nóng lên do sốt đất. Tuy nhiên, đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản đang có sự phân hoá rõ rệt, không phải tất cả mọi nơi đều sốt đất”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Ông này nói: “Nhắc đến câu chuyện điểm lõi như những khu trung tâm thương mại sầm uất, khu vực sân bay hay khu công nghiệp,... luôn tạo sự lan toả nhằm thu hút nguồn lực đổ về từ các vùng lân cận”.