Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 sẽ sáng trở lại

Phan Hồng Nhung

Diễn biến hoạt động của thị trường bất động sản ở thời điểm này rất khó để đoán định khi còn tồn tại nghịch lý liên quan đến sự tăng - giảm về nhu cầu tìm kiếm và giá bán các sản phẩm . Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm nay sẽ khởi sắc trở lại nhờ vào các yếu tố về chính sách.

Nghịch lý thị trường bất động sản

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của trang Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2022, chỉ số giá đất ở nhiều khu vực đã tăng tới 86% so với thời điểm đầu năm 2020.Cũng theo ước tính của đơn vị này, trong quý II vừa rồi, mức độ quan tâm của người dân đối với phân khúc đất nền ở cả hai khu vực miền Bắc và miền Nam đều có dấu hiệu giảm lần lượt ở mức 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, mặt bằng giá chào bán lại không hề giảm mà ngược lại giá bán ra trên thị trường vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với giá trung bình của năm 2021. Cụ thể, tại Hà Nội, thị trường chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng trái lại, mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven Thủ đô lại tăng mạnh. Trong đó, điển hình đất nền tại các huyện Đông Anh, Quốc Oai, Gia Lâm lần lượt tăng 31%, 20% và 27% so với trung bình giá năm trước.

Tương tự, tại thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11% nhưng giá rao bán đất nền trong quý II ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021. Theo tìm hiểu, khu vực quận 9 tăng 11%, huyện Củ Chi tăng 8% và tăng 4% tại huyện Nhà Bè. 

Đánh giá tình hình thị trường thời gian vừa qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mặc dù mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt tại nhiều địa phương trong ba tháng gần đây nhưng trong thời gian  ngắn tiếp theo sẽ khó có khả năng giảm giá. “ Mua nhà với mục đích để ở là nhu cầu luôn hiện hữu, còn mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Chính vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị tác động bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác”, ông Quốc Anh phân tích.

19a09013-tckt-06-1657106131.jpg
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Diễn biến của thị trường đất nền cả nước trong quý II ghi nhận mức độ quan tâm ước tính giảm 11% so với cùng kỳ năm trước nhưng con số này vẫn cao hơn 5% so với quý II năm 2019 - thời kỳ trước dịch Covid-19. Phân tích những vấn đề tác động đến mặt bằng giá bán của thị trường, ông Quốc Anh cho rằng: “Yếu tố quan trọng nhất làm ảnh hưởng tới giá bán của bất động tăng hay không, phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Dữ liệu của chúng tôi thống kê được cho thấy có 80% lượng giao dịch, tìm kiếm nhà đất tập trung tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua”.

Còn theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022, đại diện Dat Xanh Services cho biết, trong quý II năm 2022, giá bán căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng thêm 3%. Giá bán dự kiến trong thời gian tới sẽ có mức tăng trưởng từ 5% - 10%/năm.

Cụ thể, tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trong ba tháng vừa qua ghi nhận ở mức 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Trong khi đó, những điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu vực phía Đông thành phố khi mở bán ở giai đoạn mới.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ là điểm sáng của thị trường khi số lượng nguồn cung có tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, số lượng dự án mới vẫn giảm mạnh do còn tồn tại một số khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến xảy ra tình thiếu hụt các dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Mặt khác, tâm lý khách hàng vẫn còn nhiều e ngại trước tình hình nhiều ngân hàng đang trong quá trình điều chỉnh dòng chảy của nguồn vốn tín dụng làm ảnh hưởng tới tốc độ giải ngân.

1584090269-hh-linh-dam-vietnamnet-1657106596.jpg
Nguồn cung căn hộ là điểm sáng của thị trường khi số lượng nguồn cung có tăng so với cùng kỳ năm trước

Cập nhật tình hình thị trường bất động sản các tỉnh lân cận thành phố Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An,... ghi nhận mức tăng trưởng từ 2 - 6%. Trong đó, phân khúc đất nền tại Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất với 60 triệu đồng/m2, tại Long An là 40 triệu đồng/m2 và Đồng Nai 39 triệu đồng/m2. Ở phân khúc nhà phố, Đồng Nai giữ vị trí đầu bảng với mức giá cao nhất đạt 91 triệu đồng/m2 và xếp sau đó là Bình Dương với giá cao nhất là 80 triệu đồng/m2 và Long An là 56 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, chuỗi tăng giá bán căn hộ trong nhiều năm qua vẫn được duy trì, cụ thể, quý II vừa qua, giá căn hộ bán ra đã đạt 49 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý. Còn giá bán các dự án căn hộ mới tại Hà Nội có mức tăng 9% - 15% so với quý trước. Theo đó, mặt bằng giá bán ghi nhận tăng đáng chú ý ở các giai đoạn mới khi có sự góp mặt của các dự án căn hộ siêu sang trong năm 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục giữ xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm 2022.

Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

Đoán định thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhìn nhận, nguồn cung thị trường trong nửa cuối 2022 vẫn sẽ duy trì tốc độ như 6 tháng vừa qua với khoảng 10.000 căn hộ mở mới sẽ được mở bán cùng với đó là hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. 

vo-khanh-trang-savills-1622525000-1657106421.jpg
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam

Còn ở góc nhìn của nhà đầu tư, bà Trang cho rằng việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và sự kiện mở cửa đón chào sự trở lại của các doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, là động lực lớn cho dòng vốn FDI đổ vào bất động sản. Trên cơ sở đó, thời gian sắp tới, nguồn vốn đầu tư vào thị trường sẽ được cải thiện và sẽ tăng trưởng trở lại.

Liên quan đến vấn đề tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, bà Trang cho rằng đây là dấu hiệu đáng mừng, bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Ở thời điểm hiện tại, chỉ những chủ đầu tư thật sự có năng lực tài chính, có tiềm năng phát triển bền vững thì mới có đủ sức để tiếp tục tồn tại trên thị trường. Ngược lại, trường hợp chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Còn đối với nhóm những người có nhu cầu mua nhà, siết tín dụng có thể làm giảm bớt số lượng nhóm người mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng. Theo đó, cơ hội sở hữu nhà của người mua với nhu cầu thực sẽ gần hơn.

Còn về xu hướng mua các sản phẩm bất động sản trong nửa năm tiếp theo , các chuyên gia cho rằng, phân khúc được nhà đầu tư ưu tiên sẽ là đất nền tiếp giáp các khu công nghiệp, và nhà phố lân cận khu vực trung tâm và các dự án căn hộ. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản cho rằng, thị trường đang nằm trong giai đoạn thanh lọc nên các phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều đến các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng để ở hoặc khai thác kinh doanh ngay tức thì. Những sản phẩm bất động sản này được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao và đầy đủ tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, trung tâm y tế, chợ - siêu thị, khu vui chơi giải trí...