Thận trọng khi “bắt đáy” ở thời điểm hiện tại

Phan Hồng Nhung
Trong bối cảnh thị trường kém thanh khoản, giá bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt. Ở nhiều phân khúc từng "sốt nóng" như đất nền, nhà liền kề, biệt thự có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư bị áp lực tài chính.

Bất động sản giảm giá

Vừa qua, báo cáo thị trường bất động sản quý III của những đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín cho thấy, tỷ lệ cung cầu trên thị trường bị mất cân đối trong một thời gian dài dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực như tăng giá nhà chung cư hay tăng giá thuê nhà khiến những người có nhu cầu thực rơi vào cảnh khó. Cũng theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá chung của bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, số ít dự án đã phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, có hỗ trợ chiết khấu, lãi suất vay vốn, ân hạn nợ gốc, cam kết vay vốn hay mua lại dự án …

co-nen-mua-dat-nen-hoa-lac-1666251718.jpg
Thị trường trầm lắng, trong khi giá đất nền liên tục giảm sâu, khiến các nhà đầu tư ven đô chấp nhận cắt lỗ từ 400-600 triệu đồng với hy vọng thu hồi vốn.

Theo khảo sát từ số liệu nghiên cứu thị trường của các đơn vị, giá bán đất nền tại các tỉnh ven đô như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh giảm giá lần lượt 6%, 5% và 7% so với thời gian trước. Trong khi đó, Hà Nội là địa phương liên tục nằm trong “top” khu vực “nóng sốt” trong nhiều năm qua thì hiện nay, những quận huyện đã từng nằm trong vòng xoáy các cơn “sốt đất” như Hoài Đức, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Oai, … ghi nhận  cả mức độ quan tâm và mặt bằng giá đều bị sụt giảm rõ rệt.

Về mức độ quan tâm đất nền sụt giảm, Quốc Oai bị ảnh hưởng nhiều nhất khi giảm tận 39%, tiếp sau đó là Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh trì giảm 24%, Long Biên giảm 21%, Hoài Đức giảm 17%, Đông Anh giảm 8%. Liên quan đến giá đất nền, Long Biên giảm sâu nhất 10%, Thanh Trì giảm 9%, Quốc Oai và Đông Anh cùng giảm 1%.

Thị trường trầm lắng, trong khi giá đất nền liên tục giảm sâu, khiến các nhà đầu tư ven đô chấp nhận cắt lỗ từ 400-600 triệu đồng với hy vọng thu hồi vốn. Điển hình như tại thị trường Bắc Ninh, Bắc Giang, … sau động thái kiểm soát tín dụng đổ vào thị trường nhà đất, số lượng các giao dịch tại các địa phương này cũng giảm đáng kể. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận mất cọc do không thể vay vốn. Thậm chí, ở một số nơi, dòng chảy thị trường gần như đã rơi vào trạng thái “đóng băng” do đất không thể bán bởi mức giá chào hàng quá cao so với mặt bằng chung.

Theo lý giải của giới chuyên gia, sở dĩ thị trường bất động sản chững lại, giao dịch hạn chế là do phía đầu tư khó tiếp cận các khoản vay. Trong khi trước đó, một số người sử dụng đòn bẩy tài chính đã đến thời gian đảo nợ. Không vay được tiền khiến những người có nhu cầu thực cũng không mấy mặn mà trong việc mua đất. Tất cả những yếu tố trên khiến làn sóng “sốt đất”  đã hoàn toàn hạ nhiệt. 

Thận trọng "bắt đáy"

Nếu như thị trường chững lại, giá đất hạ nhiệt gây khó khăn cho một số nhà đầu tư, thì ở một diễn biến khác, đây là thời điểm vàng của những nhà đầu tư thuộc hệ nhà giàu. Không bỏ lỡ cơ hội mua các sản phẩm đẹp có mức giá thấp, nhiều nhà đầu tư đã có động thái sẵn sàng “bắt đáy”. Tuy nhiên, trước tình hình thị trường hiện nay, các chuyên gia trong ngành vẫn khuyên rằng, cần cân nhắc kỹ lưỡng và cẩn trọng khi nghe các thông tin, nhất là các thông tin pháp lý và các vấn đề liên quan trước khi xuống tiền.

z3777293626275b44c169b1c18180224be2dbfcba7cd0a-1666095530-1666251974.jpg
Phải thật cẩn thận khi đầu tư đất ở thời điểm này.

Phân tích giá bán bất động sản trong thời gian qua, Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Phạm Lâm cho biết, thị trường thứ cấp đang xuất hiện tình trạng sụt giảm cục bộ tại một số dự án đã kết thúc chương trình ân hạn nợ gốc, không còn được nhà đầu tư tài trợ lãi suất. Hay một số phân khúc bất động sản, tính thanh khoản đang giảm dần. Nguyên nhân dẫn tình trạng này là do lạm phát kinh tế và lãi suất ngân hàng tăng cao gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng, nhất là những người sử dụng vốn vay từ ngân hàng.

Ở thời điểm xảy ra sốt đất, một số dự án có thông tin quy hoạch, cơ sở hạ tầng không rõ ràng bị thổi giá quá cao. Nên khi các quy hoạch này không được triển khai, giá nhà, đất tại các dự án này sẽ tự động sụt giảm kéo theo tính thanh khoản cũng giảm xuống rõ rệt sau mỗi đợt “sốt đất” đi qua.

Cũng theo ông Lâm, việc bất động sản rớt giá chỉ xảy ra tại một số thị trường, cụ thể là xảy ra ở những điểm đã từng xảy ra “sốt đất”. Chính vì thế, không thể nhìn vào việc giá đất bị sụt giảm để đánh giá toàn bộ thị trường bất động sản.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặc dù số lượng giao dịch trong thời gian qua không được như trước nhưng thị trường giữ được mức ổn định, chưa có dấu hiệu suy thoái bởi nhu cầu và mức độ quan tâm đến các sản phẩm bất động sản vẫn suy trì ở mức cao. 

Việc các ngân hàng đồng loạt thực hiện kiểm soát tín dụng, là cơ hội để thị trường được sàng lọc. Bộ phận tham gia đầu tư không có năng lực tài chính , không có năng lực phân tích thị trường, đầu tư theo số đông bị đào thải. Nhờ vậy, hiện tượng “sốt đất”, thổi phồng giá không còn xuất hiện, các đối tượng đầu cơ hầu như không còn đất hoạt động.