“Ôm đất găm hàng” khiến hàng trăm dự án chậm tiến độ: Vấn nạn trên thị trường bất động sản

Bùi Bích Hạnh

Các doanh nghiệp yếu kém tài chính nhưng lại “ôm đất” làm chậm tiến độ dự án nhiều năm dẫn, đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai trầm trong. Nhiều nơi đất bị bỏ hoang trong khu nhu cầu mua nhà ở thực tế rất cao khiến người dân không khỏi bức xúc.

Các doanh nghiệp yếu kém tài chính nhưng lại “ôm đất” làm chậm tiến độ dự án nhiều năm dẫn, đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai trầm trong. Nhiều nơi đất bị bỏ hoang trong khu nhu cầu mua nhà ở thực tế rất cao khiến người dân không khỏi bức xúc.

Chủ đầu tư thiếu năng lực nhưng lại ôm đất vị trí “vàng”

Nếu đi ngang các huyện xã vùng ven tại Hà Nội, không khó để nhận thấy tình trạng nhiều dự án bỏ hoang nằm rải rác khắp nơi. Thậm chí ngay trong nội đô cũng có nhiều khu đất bị quây tôn, bên trong cỏ dại mọc um tùm, nhiều năm không hề có dự án nào khởi công. Hoặc nhiều dự án đã xây dựng một nửa xong dừng lại vô thời hạn, trở thành tụ điểm của những đối tượng nghiện ngập, gây mất trật tự an ninh xã hội.

18169058629761247093806606653769656151816452n-1620191578816890982503-1643247915.jpg
Nhiều chủ đầu tư thiếu năng lực nhưng vẫn ôm đất nhiều năm 
 

Theo thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường, Hà Nội hiện có khoảng 379 dự án chậm triển khai và đang có kế hoạch xử lý. Trong nhiều năm qua, gần 400 dự án kể trên đã được ghi nhận tại nhiều văn bản, báo cáo của thành phố nhưng hoàn toàn không được xử lý nghiêm minh. Có những dự án dù đã chỉ rõ được sai phạm nhưng chưa được thu hồi nên vẫn nằm yên chờ đợi, không được triển khai.

Đơn cử có thể kể đến dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt nằm tại quận Hoàng Mai do công ty TNHH MTV nhà ở Licogi làm chủ đầu tư. Dự án được dự kiến khởi công xây dựng từ năm 2004 và hoàn thành vào năm 2011. Thế nhưng đã qua 18 năm, dự án này vẫn chỉ nằm trên giấy. Trên khu đất rộng tới 35 chỉ mọc đầy cỏ hoang và la liệt rác thải sinh hoạt. Những hộ dân sinh sống ở vùng quy hoạch nhiều năm qua chịu cảnh thấp thỏm khi không thể xây dựng, sửa chữa nhà hay kinh doanh. 

Nguyên nhân cho sự việc trên được xác định là do nhà đầu tư không chủ động thực hiện triển khai dự án, chưa giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, thay vì thu hồi hoặc có hướng giải quyết dứt điểm chính quyền thành phố Hà Nội vẫn để nhà đầu tư này tiếp tục theo đuổi dự án với điều kiện đơn vị này phải giải phóng mặt bằng và triển khai kế hoạch đề ra.  Đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Nhà ở và Đô thị Licogi vẫn trây ì “ôm đất găm hàng”, chậm tiến độ dự án và không có động thái triển khai hoạt động nào.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai Hà Nội Westgate nằm trên địa bàn thị trấn Quốc Oai. Dự án này được chính quyền giao cho công ty CP tài chính và phát triển doanh nghiệp trực thuộc Gamiland làm chủ đầu tư. Tuy nhiên kể từ khi bàn giao đất là năm 2008 tới nay đã 13 năm trôi qua với nhiều lần gia hạn thực hiện nhưng dự án vẫn không được triển khai. Nơi được kỳ vọng sẽ là một khu đô thị khang trang tiêu chuẩn quốc tế vẫn chỉ là bãi đất hoang chăn trâu. 

Tại khu vực huyện Mê Linh có rất nhiều dự án đã được phê duyệt từ hàng chục năm nay nhưng không có động thái xây dựng. Những khu vực đất ruộng của người nông dân bỗng chốc trở thành đất hoang, cỏ mọc cao quá đầu người. Để tránh tình trạng lãng phí đất đầy “xót xa” nhiều người buộc lòng phải canh tác trộm trên chính mảnh đất của mình khi xưa. Chính quyền, nhà đầu tư liên tục hứa hẹn nhưng đối với người dân đó chỉ là giấc mơ hão huyền khó thành sự thực.

Nhiều dự án được phê duyệt khi chủ đầu tư hoàn toàn không có đủ năng lực tài chính và tầm nhìn đầu tư. Nhưng nhờ có quan hệ tốt cùng những chiêu trò luồn cúi họ dễ dàng bỏ túi nhiều mảnh đất vị trí đẹp và dự án được phê duyệt dù không chứng minh được khả năng thực thi. Dù huy động vốn từ ngân hàng nhưng doanh nghiệp vẫn không đủ khả năng triển khai dự án dẫn đến việc chậm tiến độ dự án. 

Hệ lụy khôn lường từ vấn nạn “ôm đất”

Trong quy định pháp luật của Việt Nam, các dự án chậm triển khai qua thời gian 24 tháng từ sau khi giao đất sẽ bị cơ quan quản lý thu hồi đất. Nếu muốn tiếp tục thực hiện dự án phải làm đề xuất gia hạn với nhiều điều kiện khắt khe đi kèm. Tuy nhiên một số dự án dù bị chậm tới hàng thập kỷ nhưng vẫn “bất động”, chủ đầu tư dù có đất nhưng không hề triển khai hạng mục nào. Vì thế nhiều khu đất đẹp đành bỏ hoang nhiều năm.

z2439223471873-2f15a172bcdcf1577081f952543d5035-scaled-1643247991.jpg
Đất vàng bị bỏ hoang không triển khai gây thất thoát ngân sách 
 

Nhiều dự án khi tiến hành làm thủ tục hồ sơ giấy tờ thì nhanh chóng nhưng khi triển khai lại liên tục trì hoãn vì lý do đội vốn. Chất lượng dự án không đạt được như yêu cầu. Dự án càng có quy mô lớn, hoành tráng số tiền ngân sách bị đội lên càng nhiều. Đây là vấn nạn đã tồn tại từ lâu trên thị trường bất động sản nhưng không có hướng giải quyết triệt để. Việc các dự án được các doanh nghiệp kém năng lực “giành chỗ xí phần” diễn ra tràn lan tạo nên những hệ lụy khó lường cho thị trường BĐS.

Một trong hệ lụy lớn nhất là tiền tồn đọng trong đất đai bị bỏ hoang, không phát huy được giá trị sử dụng cũng như hiệu quả kinh tế. Nếu dự án bỏ không qua lâu thì sẽ điều chỉnh quy hoạch không còn hiệu quả. Ví dụ dự án có tầm nhìn 10 năm nhưng sau 10 năm vẫn bỏ không thì chính quyền phải thay đổi quy hoạch. Điều này tác động rất lớn đến sự phát triển của bộ mặt đô thị. 

Những dự án bỏ hoang không chỉ gây mất mỹ quan mà còn làm thiệt hại không nhỏ cho kinh tế của Nhà nước. Đối với doanh nghiệp cố tình găm hàng, ôm đất, khiến dự án chậm tiến độ quá thời gian quy định nếu chỉ phạt hành chính là chưa đủ răn đe. Vì thế các doanh nghiệp không bị tác động nào ngoài lãi suất vay nếu họ thực hiện dự án thành công thì có thể tính giá sản phẩm cao lên, sẽ vẫn thu được lãi. Vì thế khi có thể ôm được đất, doanh nghiệp chẳng thể bỏ qua cơ hội. 

Việc “găm hàng ôm đất” lâu sẽ là sự lãng phí tài nguyên đất rất đáng lên án. Bởi lẽ trong khi nhiều doanh nghiệp thiếu quỹ đất để xây dự án mới, sản xuất kinh doanh thì số khác lại bỏ không đất đai. Điều này khiến cho doanh nghiệp đủ năng lực bị tước đi cơ hội triển khai dự án chất lượng, giá phải chăng phục vụ người dân. 

Việc đầu cơ đất còn dẫn đến rủi ro cho khách hàng đầu tư nhà ở trong tương lai nhưng bị chậm tiến độ bàn giao khiến họ không có nhà ở, muốn bán tài sản cũng không được. Cuộc sống của người dân trong khu vực quy hoạch đất đai cũng sẽ bất ổn khi không thể canh tác, cũng không được đền bù thỏa đáng. Điều này tạo nên một bức tranh ảm đạm trong quy trình hình thành phát triển đô thị của thành phố Hà Nội. 

Khi đất bỏ không giá đất vẫn tăng theo sự biến đổi của thị trường vì vậy doanh nghiệp “ôm” đất không chịu thiệt thòi gì. Điều này sẽ gây ra hậu quả vô cùng lớn cho thị trường phát triển nhà ở tại các thành phố. Các doanh nghiệp lớn, có năng lực loay hoay với bài toán tìm quỹ đất để xây dự án mới nhưng không có. Người dân “đỏ mắt” tìm dự án nhà giá phải chăng để mua nhưng nguồn cung khán hiếm.

Việc thiếu kiểm soát và xử lý các vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai, đã tác động trực tiếp đến nền kinh tế cũng như các vấn đề an sinh xã hội. Nếu như những khu vực đất đai sử dụng sai mục đích, bị bỏ trống trong thời gian gian được khai thác tốt thì sẽ là tiềm năng giúp thị trường BĐS Hà Nội phát triển mạnh. Thêm một ngày đất đai bị bỏ hoang là thêm chừng ấy thời gian nguồn lực phát triển bị “kìm nén”. Do vậy chính quyền địa phương cần có hành động cụ thể, quyết liệt hơn trong việc tìm hướng xử lý phù hợp. Nếu không thể thúc giục doanh nghiệp yếu kém triển khai dự án thì nên thu hồi đất để trao cơ hội cho các đơn vị có khả năng làm tốt hơn. 

Cần thẩm định chặt chẽ năng lực của doanh nghiệp đầu tư trước khi bàn giao đất

Để tránh tình trạng các chủ đầu tư “găm đất”, chậm triển khai dự án do yếu kém năng lực, tiềm lực thì cơ quan chức năng phải rà soát công tác giao đất từ đầu. Nếu thấy doanh nghiệp không đủ khả năng thì tuyệt đối không phê duyệt, cấp phép dự án.

Việc giao đất bắt buộc phải thông qua quy trình đấu giá quyền sử dụng đất kết hợp thẩm định, thanh tra năng lực chủ đầu tư. Tuyệt đối tránh tình trạng đơn vị tổ chức đấu giá bắt tay với doanh nghiệp “người nhà” thực hiện móc nối bàn giao sai quy định. Không để xảy ra tình trạng chuyển nhượng, mua bán đất sau đấu giá chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép. 

Để ngăn chặn xảy ra trường hợp chủ đầu tư chậm thi công dự án, lãng phí tài nguyên đất đai thì sau đấu giá, cơ quan chính quyền phải sát sao kiểm tra, giám sát chủ đầu tư. Nếu nhận thấy có dấu hiệu sai phạm hoặc chậm tiến độ phải đưa ra biện pháp nhắc nhở hoặc kịp thời xử lý ngay. 

Cơ quan chức năng chỉ nên giao đất cho doanh nghiệp trong một khoảng thời gian quy định. Doanh nghiệp phải cam kết với chính quyền thực hiện dự án trong một khoảng thời gian quy định nếu không sẽ bị thu hồi đất và giao cho đơn vị khác. Công tác thu hồi phải thực hiện nhanh chóng, quyết liệt không để tình trạng chủ đầu tư nấn ná, xin gia hạn hết năm này qua năm khác. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp có trách nhiệm hơn khi đấu giá đất và xin giấy phép thực hiện dự án.

Hiện nay vì nhiều lý do khác nhau mà có những dự án đã bị bỏ không tới 10-20 năm nhưng không bị xử lý vi phạm. Theo GS. Đặng Hùng Võ để xảy ra tình trạng này lỗi rất lớn thuộc về các cơ quan chức năng liên quan đã không làm tròn trách nhiệm. Nhưng một phần cũng đến từ quy định của văn bản pháp luật chưa chặt chẽ, việc quy trách nhiệm không rõ ràng.

Nếu cần thiết Nhà nước nên tăng thuế đối với hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản của doanh nghiệp để tránh tình trạng lãng phí đất đai như hiện nay. Nhưng trước mắt cần phải nghiêm khắc xử lý các doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính nhưng vẫn ngang nhiên “ôm” đất, làm dự án chậm tiến độ.

Các cơ quan liên quan với chủ đầu tư dự án nếu cố tình câu kết với chủ đầu tư dự án chậm triển khai thì phải có hình thức xử lý nghiêm khắc. Không thể để tình trạng đùn đẩy, tránh né trách nhiệm như hiện tại. Các quan thi hành công vụ phải xử lý nghiêm tình trạng các chủ đầu tư sai phạm, không để xảy ra tình trạng trục lợi, hưởng lợi bất hợp pháp từ dự án. 

Đất đai là nguồn lực kinh tế quan trọng của đất nước. Vì thế việc xử lý các dự án chậm tiến độ phải được thực hiện công khai minh bạch, đem lại sự công bằng cho những doanh nghiệp đủ năng lực hoạt động. Đây cũng là cách giúp thị trường bất động sản có thể phát triển mạnh mẽ, bền vững hơn trong tương lai, giúp kinh tế đất nước ngày một đi lên. Tránh tạo ra những “vết thương” khó lành trên thị trường.