Nhà băng siết tín dụng bất động sản, địa ốc hết "sóng"?

“Thắt” nguồn tiền

Đầu năm 2021, cơn “sốt đất” bắt đầu manh nha ở nhiều địa phương trên cả nước. Bắc Ninh, Bắc Giang, Lào Cai, Ba Vì (Hà Nội), Hòa Bình, Long An, Bình Dương, Đắc Nông… trở thành nơi “ăn chực nằm chờ” của giới buôn đất và nhà đầu tư từ khắp mọi miền đất nước. Đơn cử, tại Hà Nội giá đất các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức… đã tăng từ 20%-30%. Cũng từ đây, cuộc đua ôm đất, hy vọng đổi đời bắt đầu.

Giữa cơn quay cuồng của giá đất, anh Nguyễn Văn Đô – một nhà đầu tư cá nhân tại Bắc Giang quyết định vay mượn ngân hàng để ôm đất hy vọng “lướt sóng” kiếm lời. Nào ngờ, dịch Covid-19 bất ngờ bùng phát trên diện rộng khiến thị trường gần như đóng băng. Không thanh khoản được, khoản lãi vay treo lơ lửng khiến anh phải còng lưng gánh lãi suốt thời gian dài. Cuối năm 2021, đầu 2022, thị trường ấm trở lại, anh Đô quyết định thoát hàng để thu hồi vốn và dự tính sau Tết sẽ thế chấp căn nhà của mình và một số bất động sản, vay khoản mới để “săn đất” tiếp.

Thế nhưng, thông tin Ngân hàng Nhà nước yêu cầu nhà băng kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp khiến không chỉ anh Đô mà nhiều đầu tư khác phải chùn bước. “Nhà đầu tư, doanh nghiệp đang chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng của ngân hàng để kinh doanh bất động sản, việc siết lại hoạt động cho vay chắc chắn sẽ gây nhiều khó khăn cho chúng tôi trong vay vốn mua nhà đất”, anh Đô chia sẻ. 

Cụ thể hóa chỉ đạo trên, nhiều nhà băng đã vào cuộc ngay lập tức. Điển hình, Ngân hàng Sacombank phát đi thông báo không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở. Sacombank cũng không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Nhà băng này sẽ tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao…

Trước đó, Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản: “Tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022”.

Cần nói thêm, hiện, tỷ lệ cho vay bất động sản thường được các ngân hàng duy trì dưới 7% tổng dư nợ. Mặc dù vậy, vẫn có một số nhà băng có tỷ lệ cho vay “vượt trần”. Điển hình, tại Techcombank, cho vay bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 đạt 101.000 tỷ, chiếm 32,45% tổng dư nợ. Tại VPBank, dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở, quyền sử dụng đất là gần 46.000 tỷ đồng, chiếm 14,8% tổng dư nợ, cho vay kinh doanh bất động sản hơn 32.000 tỷ đồng, chiếm 10,43% tổng dư nợ. Tương tự, tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản tại TPBank tăng gần 11% so với cùng kỳ 2020, chiếm 6,8% tổng dư nợ. Tại KienLongBank, con số trên chiếm gần 9%, chưa kể cho vay hộ gia đình chiếm 26,7% tổng dư nợ. Tại MSB là 14% và 26,6%.

Hạn chế rủi ro

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 600.000 - 670.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu tín dụng cho mảng này, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cũng công bố, tính đến tháng 11/2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 12% so với năm 2020.

Dễ hiểu, cho vay bất động sản là mảng cốt lõi mang lại khoản lợi nhuận lớn cho các nhà băng, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế. Thế nên, không có gì lạ khi thời gian qua nhiều ngân hàng mạnh tay bơm tín dụng cho mảng kinh doanh này, dẫn đến cuộc chạy đua quyết liệt vào các dự án bất động sản được ngân hàng bảo lãnh với mức vay ưu đãi, tỷ lệ vay lên tới 70% tổng giá trị nhà, đất ở theo hợp đồng… Lẽ dĩ nhiên, đi kèm khoản lợi nhuận khổng lồ, ngân hàng cũng đối mặt không ít rủi ro khi bơm tiền cho những doanh nghiệp hay dự án bất động sản có vấn đề.

Theo các chuyên gia, một thực tế đang diễn ra, không chỉ cho vay mà tài sản thế chấp khoản vay ở lĩnh vực khác cũng chủ yếu là bất động sản dẫn đến ngân hàng gặp rủi ro kép khi có biến động xấu trên thị trường địa ốc. Nhà băng sẽ đối mặt nguy cơ nợ xấu. Do vậy, siết tín dụng với bất động sản là cần thiết trong thời điểm hiện tại.

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thẳng thắn nhìn nhận, nếu không siết chặt tình trạng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu để đảo nợ… sẽ rất nguy hiểm. Theo ông Nghĩa, đến một lúc nào đó, rất có thể nó sẽ ngoài tầm tay của cơ quan giám sát.

Các chuyên gia cũng viện dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế tính tới cuối tháng 3/2022 đang ở mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây, đạt 4,03%. Riêng trong tháng 1/2022, con số đạt mức cao nhất trong 10 năm qua (tăng 1,9% so với cuối năm 2021). Đến tháng 2, tốc độ giảm nhẹ do yếu tố mùa vụ (Tết Nguyên đán), nhưng tín dụng lại tiếp tục cao trong tháng 3/2022.

Chuyên gia Kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cũng dẫn chứng câu chuyện bong bóng bất động sản từng xảy ra ở nhiều nơi trên thế giới, trong đó có Việt Nam vào giai đoạn 2009, 2021 mà theo ông nguyên nhân đến từ việc luồng tiền đổ vào lĩnh vực này quá nhiều. Từ thực tế đó, ông Hiếu cảnh báo việc nhà bằng sẵn sàng “bơm” vốn vào bất động sản mà không lường trước rủi ro xảy ra sẽ dẫn tới hệ lụy domino đổ vỡ. 

Siết tín dụng vào bất động sản có thể tạo cú sốc cho thị trường, khiến lượng giao dịch suy giảm, khách hàng khó tiếp cận hơn nguồn vốn mua nhà, đất. “Tuy nhiên phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết lúc này", TS. Hiếu nhấn mạnh.