"Hốt" bạc tỷ nhờ đầu tư mua bán nhà diện tích nhỏ trong trung tâm thành phố

Bùi Bích Hạnh

Phân khúc nhà diện tích nhỏ ở trung tâm thành phố được nhiều nhà đầu tư ưa thích do mức giá rẻ. Những căn nhà này thường nhắm vào đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực và có thu nhập trung bình.

Phân khúc nhà diện tích nhỏ ở trung tâm thành phố được nhiều nhà đầu tư ưa thích do mức giá rẻ. Những căn nhà này thường nhắm vào đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực và có thu nhập trung bình.

Nhà trong ngõ ở Hà Nội “lên ngôi”

Giá chung cư thương mại Hà Nội thiết lập mức tăng 10%/năm khiến nhiều người lắc đầu với giấc mơ mua được những căn hộ trong dự án mới xây. Vì thế một căn nhà riêng nằm trong ngõ giá nhỉnh 2 tỷ trở thành lựa chọn của nhiều gia đình đặc biệt là giới trẻ. 

ngochojpg-1509530400-1643246839.jpg
Nhà trong ngõ nhỏ ở Hà Nội được nhiều khách hàng săn đón
 

Nhà trong ngõ có giá chỉ khoảng 2-2,5 tỷ cho một căn diện tích 30-35m2 sẽ đảm bảo nhu cầu sinh hoạt cơ bản nhất. Nếu có tài chính khá hơn khoảng 3 tỷ, khách hàng có thể sở hữu một căn nhà có đủ 1 phòng khách, 1 bếp, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh ở các quận xa trung tâm như Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm.

Những căn nhà này thường nằm trong những con ngõ đủ rộng 2 xe máy tránh nhau, hoặc đủ để đỗ xe ba gác trước cửa. Tuy nhiên cũng có nhiều căn chỉ nằm trong ngõ đủ 1 xe máy đi lại. Do nhu cầu mua nhà với tầm tài chính trên dưới 2 tỷ rất lớn nên những nhà đầu tư có tầm nhìn coi đây là kênh sinh lời hiệu quả. Với mỗi căn nhà mua đi bán lại như vậy, nhà đầu tư có thể bỏ túi khoảng 300-500 triệu đồng. 

Dù nằm sâu trong các con ngõ nhỏ nhưng với lợi thế nằm ở trung tâm, nhà riêng mặt đất dễ sửa chữa nâng cấp và thuận tiện giao thông, dễ tiếp cận tiện ích, hạ tầng nên nhà diện tích nhỏ vẫn hút khách. Đối với những người không thích chung đụng nhà chung cư phiền toái thì đây cũng sẽ là lựa chọn hàng đầu. 

Bí quyết kiếm tiền của các nhà đầu tư săn bất động sản diện tích nhỏ

Một nhà đầu tư chuyên săn lùng nhà nhỏ ở quận Hoàng Mai cho hay để đạt lợi nhuận tốt nhất họ sẽ tìm những mảnh đất rộng rãi có giá bán phải chăng. Sau đó chủ đầu tư chia nhỏ thành các lô đất 30m2 có mặt tiền 3m để xây thành các căn nhà riêng hoàn thiện đủ nội thất rồi đem bán.

Ví dụ nhà đầu tư mua một mảnh đất 90m2 ở Lĩnh Nam giá 4 tỷ sau đó sẽ xây 3 căn nhà mỗi căn 1,8 tỷ. Như vậy cả tiền đất và vốn xây dựng khoảng 5,8 tỷ đồng. Nhà đầu tư sẽ rao bán nhà với giá từ 1,9 - 2,5 tỷ đồng. Số lãi tính ra cũng lên tới khoảng 500 triệu/căn hoặc hơn thế nếu gặp khách thiện chí. 

Tuy nhiên phần khí nhất là làm sao kiếm được khu đất rẻ nhưng phải đủ để chia thành những ô đất nhỏ hơn xây nhà riêng. Chỉ riêng điều này đã tốn nhiều thời gian của nhà đầu tư. Dẫu vậy nếu thành công thì nhà đầu tư chắc chắn bỏ túi tiền tỷ trong tay. 

nha-trong-ngo-ha-noi-1643246879.jpg
Nhà trong ngõ ngách có giá thấp hơn so với các căn chung cư mới
 

Bên cạnh mua đất thì nhiều người cũng săn lùng các căn nhà cũ, nhà nát nằm sâu trong ngõ để tu sửa lại, tân trang nội thất bán trao tay. Số tiền tân trang thường không quá 200-300 triệu để đảm bảo khi bán ra vẫn mang về lãi khủng cho nhà đầu tư. 

Phần lớn các căn nhà riêng trong ngõ sâu đều có tuổi đời lên tới hàng chục năm. Nếu tự mình rao bán thì gia chủ sẽ mất rất lâu mới tìm được khách. Tuy nhiên với những người môi giới lâu năm đã có quan hệ rộng việc tiếp cận nguồn hàng cũng như người mua mới đều khá dễ dàng. 

Việc nhà môi giới cần làm là định giá chinh xác giá trị sản phẩm, thương lượng với người muốn bán mức giá thấp hơn, ưu đãi hơn so với giá thị trường. Ngoài ra nhà đầu tư cũng cần nắm trong tay vài địa chỉ đơn vị sửa nhà chuyên nghiệp giá rẻ để hợp tác.

Nhận định về nhà diện tích nhỏ giá rẻ, các chuyên gia BĐS cho rằng phân khúc nhà dưới 30m2 sẽ phù hợp với người mới đi làm hoặc người có thu nhập thấp- trung bình. Nhà diện tích khiêm tốn thường không được các nhà đầu tư doanh nghiệp lớn quan tâm. Vì thế phân khúc này thường chỉ tồn tại trong khu dân cư, trao đổi qua tay giữa người dân với nhau và cũng không quá phổ biến. Tuy nhiên do tỷ lệ người mua nhà giá rẻ để ở ngày càng cao nên tính thanh khoản của sản phẩm này khá tốt.

Dù đầu tư kiếm lợi nhuận khủng từ nhà diện tích nhỏ trong ngõ nhưng đây không phải là phân khúc dễ “kiếm ăn”. Bởi lẽ giá đất thổ cư hiện đang cao, tìm được đất rẻ không phải chuyện dễ. Nếu đất nằm trong quy hoạch thì nguy cơ lỗ cũng rất cao do tiền đền bù sẽ thấp hơn giá thực tế thị trường. Vì thế những người tham gia thành công vào thị trường này phải là dân lão luyện có tầm nhìn chiến lược.

Cẩn trọng trong mua bán đầu tư nhà trong ngõ 

Không phải căn nhà nhỏ trong ngõ nào cũng có thể đầu tư kinh doanh. Đơn cử như những ngôi nhà diện tích siêu nhỏ có diện tích chỉ dưới 10m2 năm trong những con ngõ tối và sâu hun hút của phố cổ. Đơn cử như căn nhà có chiều cao chỉ 1,2 m, rộng 2m và dài 3m nằm trong con ngõ phố hàng Đào.

Đây là những căn nhà “vô giá” bởi chúng chẳng có giá trị gì. Nếu muốn sửa chữa căn hộ như vậy nhà đầu tư phải mua lại cả dãy ngõ hoặc phải xin phép các nhà hàng xóm để được nâng cấp nhà, rất phiền phức. Thêm vào đó ngõ phố cổ cũng rất nhỏ, ẩm thấp tối tăm quanh năm và việc sử dụng chung nhà vệ sinh là không hiếm. 

Với giá bán rất rẻ chỉ 3-4 triệu/m2 nhưng nhà đầu tư không nên “xuống tiền” ở những căn hộ như vậy. Bởi tính thanh khoản không cao, ngay cả khi sửa để cho thuê thì cũng không nhiều khả năng có thể tìm được khách. Một bất tiện nữa của nhà siêu nhỏ trong phố cổ là thường không có hộ khẩu nên sẽ không đảm bảo về tính pháp lý.

Nếu muốn bước vào lĩnh vực kinh doanh nhà diện tích siêu nhỏ, chủ đầu tư hãy tìm các căn ở trung tâm diện tích 25-35m2, có pháp lý rõ ràng và không có tranh chấp. Trường hợp không thương lượng mua được với giá rẻ hơn thị trường thì nên cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau. Nếu thấy dù mua ngang giá nhưng cải tạo lại bán vẫn có lãi mới xuống tiền. Người đầu tư phải thấy được khả năng thanh khoản của tài sản thì hãy quyết định bỏ vốn.