Gỡ rào cản để bất động sản du lịch nông nghiệp phát triển

Mối quan hệ tương hỗ giữa bất động sản – du lịch – nông nghiệp

Việc phát triển các bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp giúp tăng cường giá trị của nông sản, tạo ra nguồn thu nhập bổ sung cho người dân địa phương, góp phần đưa Việt Nam trở thành một điểm đến du lịch mới, hấp dẫn trong khu vực. Phát triển các bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp cần có sự hợp tác giữa các địa phương, doanh nghiệp và chính phủ để đảm bảo quá trình phát triển thuận lợi và bền vững.

Tuy nhiên vấn đề làm sao để bất động sản nông nghiệp phục vụ phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn tạo động lực, xung lực mới để phát triển một phân khúc nhiều tiềm năng và cơ hội cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Trao đổi về vấn đề này, PGS. TS Nguyễn Minh Ngọc, phụ trách Khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, trường Đại học Tài chính – Marketing cho biết, trên thế giới có một loại hình được gọi là bất động sản nông nghiệp nghỉ dưỡng rất thịnh hành, nhất là ở các nước châu Âu và các nước phát triển. Với loại hình này, có những khu nằm ngay giữa các thành phố và được quy định rất chặt chẽ. Ví dụ một mảnh vườn 200 m chỉ được trồng trọt và có một cái nhà gỗ khoảng 70m2. Tuy nhiên, ở Việt Nam mô hình này vẫn chưa rõ nét.

Khi chúng ta làm nông nghiệp tốt, chúng ta sẽ tạo ra dòng tiền cho bất động sản. Qua đó, nó tạo ra doanh thu, tạo ra giá trị và tính thanh khoản cho bất động sản đó. Điều này thể hiện mối quan hệ giữa bất động sản và nông nghiệp rất rõ ràng. Đất đai chính là tư liệu sản suất quan trọng nhất trong sản suất nông nghiệp. Tài sản gắn liền với đất bao bồm những công trình tạm trên đất như nhà cửa, chuồng trại được xây dựng tạm và những công trình này mặc dù mục đích để phục vụ sản xuất nông nghiệp nhưng cũng có thể làm du lịch.

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trang đầu tiên có ghi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình và tài sản trên đất. Như vậy, cây lâu năm cũng là một phần của bất động sản đó và nếu chúng ta trồng rừng, làm công viên bằng chính những cây lâu năm đó thì đó có thể được coi là một dự án bất động sản. Chính việc trồng những cây lâu năm này sẽ làm gia tăng giá trị của bất động sản trong tương lai.

Những tài sản trên đất sẽ làm tăng giá trị tổng thể của mảnh đất nên trồng cây gì, mô hình nào, quy hoạch ra sao, cái cây được trồng quý hiếm như thế nào sẽ góp phần làm tăng giá trị cho mảnh đất lên rất nhiều.

Những chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dưới góc nhìn của doanh nghiệp, những người cung đất đai mà cụ thể là đất nông nghiệp chính là người nông dân. Do đó, người làm kinh doanh bất động sản chủ yếu làm việc với người nông dân. Tuy nhiên, trải qua rất nhiều những cơn sốt đất của thị trường bất động sản, người nông dân thường không được lợi, họ thường không được hưởng những giá trị thặng dư từ đất đai. Họ thường phải bán rẻ đất đai của mình. Vì vậy, chúng ta cần phải quản lý để những nguồn lực, nguồn lợi này không rơi quá nhiều vào tay của những người đi sau.

Quá trình vận hành đất nông nghiệp chủ yếu do người nông dân thực hiện. Vùi vậy, chúng ta cũng cần có những cơ chế, chính sách tốt đối với người nông dân thì mô hình của chúng ta mới có thể được vận hành một cách bền vững.

Cần có tầm nhìn dài hạn để nâng cao giá trị đất đai

Khi các mô hình du lịch được mang về các vùng nông thôn, đi đôi với việc người dân có thêm kiến thức, thêm việc làm và thu nhập thì họ cũng phải hứng chịu những tác động tiêu cực từ du lịch. Đó là sự xáo trộn về văn hóa, những tệ nạn xã hội. Vì vậy, đòi hỏi chúng ta phải có sự quan tâm đúng mức đối với vấn đề này và có sự điều tiết phù hợp. Bản thân các doanh nghiệp cũng cẩn phải có sự nhìn nhận để có những đánh giá và phản hồi nhằm tạo công ăn việc làm ổn định cho người nông dân trong thời gian lâu dài.

Mối quan hệ giữa nông nghiệp và kinh doanh bất động sản mà đầu tiên là mô hình liên kết giữa hai lĩnh vực này có sự tương tác giữa các chức năng. Mảnh đất nông nghiệp có rất nhiều chức năng, ví dụ như chức năng về du lịch, chức năng về nghỉ dưỡng, chức năng về tổ chức các hoạt động chuyên đề, chức năng về sản xuất nông nghiệp, … nếu chúng ta tạo ra được sự liên kết một cách tổng thể các chức năng trên sẽ tạo ra dòng tiền và làm tăng giá cho mảnh đất một cách bền vững. Để mô hình liên kết các chức năng này được lâu dài và ổn định buộc chúng ta phải chú trọng để tạo ra tính bền vững.

Đất đai là nguồn lực rất lớn và quan trọng của đất nước. Vì vậy việc quy hoạch cần chú trọng đến tính phù hợp của từng vùng, từng khu vực. Những vùng nào, mảnh đất nào phù hợp với sản xuất nông nghiệp thì cần quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. Những mảnh đất nào phù hợp với phát triển du lịch thì phải được quy hoạch để làm du lịch, …

“Vì vậy, chúng ta cần có những đánh giá sớm tiềm năng của các khu vực nhằm quy hoạch phù hợp với những tiềm năng đó góp phần nâng cao giá trị của nguồn lực đất đai”, ông Ngọc cho biết.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Ngọc, quá trình vận hành đất nông nghiệp chủ yếu do người nông dân thực hiện. Vì vậy, chúng ta cũng cần có những cơ chế, chính sách tốt đối với người nông dân thì mô hình của chúng ta mới có thể được vận hành một cách bền vững.

Mô hình kinh tế nông nghiệp và du lịch là đích đến của hoạt động kinh doanh bất động sản vì bất động sản không phải chỉ dừng lại ở phân lô rồi để đấy sau đó chờ tăng giá mà buộc phải đầu tư các mô hình đó trên đất. Chính vì vậy, các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản phải nghiên cứu rất nhiều về du lịch, về nông nghiệp, về các dịch vụ chuyên đề nhằm tạo ra dòng tiền vì đất đai chỉ là tư liệu sản xuất mà thôi. Vì vậy, các nguồn lực cần được sắp xếp một cách bài bản, hài hòa và vận dụng những nguồn lực này một cách nhân văn.

Dưới góc nhìn của một người làm bất động sản tôi thấy rằng, đất nông nghiệp thường rất rẻ. Nó chỉ tăng giá, chỉ nóng ở một vùng nào đó đang hoặc sắp có một thay đổi tích cực nào đó mà thôi, phần lớn còn lại thường rất rẻ. Tuy nhiên, đất nông nghiệp lại có bề dày giá trị về nông nghiệp và du lịch. Hiện nay, rất nhiều nơi đang bỏ qua vấn đề này.