Giá thuê đất công nghiệp đạt “đỉnh”, dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2022

Hoàng Bích Nga

Phân khúc đất công nghiệp và hậu cần tại nhiều tỉnh, thành phố có khu công nghiệp đang có mức giá cho thuê cao kỷ lục. Cụ thể tại TP Hồ Chí Minh đạt 186 USD một m2 trên chu kỳ thuê, cao nhất nước, hơn Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai 31-79%.

Công nghiệp phát triển bất chấp đại dịch 

Nghị quyết 128 của Chính phủ ban hành quy định tạm thời thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19. Đã cho thấy quyết tâm của Đảng, Nhà nước thực hiện các chính sách phục hồi kinh tế - xã hội theo kiểu bình thường mới, thay vì “zero Covid-19”. Vì vậy, mọi hoạt động kinh tế của đất nước có cơ hội phục hồi nhanh chóng sau đại dịch, trong đó có các hoạt động công nghiệp. 

Công nghiệp trở thành điểm sáng của nền kinh tế nước nhà, nhờ các Hiệp định thương mại tự do đã được ký kết trước đó. Hoạt động xuất nhập khẩu tiếp tục là điểm sáng của nền kinh tế, với tổng giá trị đạt 668,5 tỷ USD, tăng 22,6% so với cùng kỳ.

dat-cong-nghiep-01-1642323912.jpg
Khu công nghiệp Tân Tạo, quận Bình Tân, TP HCM có diện tích gần 200 ha, xây dựng từ năm 1996.

Trong năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 31,15 tỷ USD, so với cùng kỳ năm ngoái thì tăng 9,2%. Có 71 quốc gia, vùng lãnh thổ được cấp phép đầu tư các dự án, trong đó Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 6,11 tỷ USD$, chiếm 40% tổng vốn đăng ký, theo sau là Nhật Bản với 2,79 tỷ USD$, chiếm 18,3%.

Những ngày cuối cùng của năm 2021, thông tin Tập đoàn Lego đã ký biên bản đầu tư nhà máy tại Việt Nam. Tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, nhà máy thứ sáu và là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên của Tập đoàn Lego sẽ được xây dựng tại Bình Dương. Như vậy, trong năm 2021, dòng vốn FDI tại Việt Nam đến từ vốn đăng ký mới và tăng vốn. Cho thấy tiềm năng phát triển công nghiệp của Việt Nam với lợi thế về chính trị ổn định, môi trường kinh doanh mở và nguồn lao động trẻ, dồi dào. Ngoài ra, dòng vốn FDI không chỉ tập trung vào những vùng kinh tế trọng điểm như phía Bắc và phía Nam, mà được trải rộng ở cả 3 miền trong đó có những khu vực tiềm năng nổi lên như Quảng Trị, Nghệ An, Hà Tĩnh. 

Giá thuê đất công nghiệp tăng kỷ lục

Theo báo cáo của Công ty Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam, là một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới, cho thấy tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TP Hồ Chí Minh giữa ổn định, xấp xỉ 2.500ha. So với quý IV/2021, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp không thay đổi. Tuy nhiên, tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, tỷ lệ đạt 87%. 

dat-cong-nghiep-02-1642323940.png
Thống kê thị trường khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh quý IV/2021. 

Với những ưu thế nói trên, Việt Nam hứa hẹn trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp trên thế giới. Theo C&W Việt Nam, giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng. Giá chào thuê trung bình tại TP Hồ Chí Minh đạt 4.308.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 186,0 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm. Nguyên nhân tăng giá chủ yếu do sự mất cân bằng cung cầu, khi nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu thuê đất lại tăng. 

Giá thuê đất công nghiệp tại TP Hồ Chí Minh vẫn xếp hạng cao nhất trên toàn quốc. Cao hơn 31% so với Hà Nội, 35% so với Long An, 72% so với Bình Dương, 79% so với Đồng Nai và gần gấp đôi mức giá tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong thời kỳ Trung Quốc bùng phát đại dịch, nhiều nhà máy sản xuất đã di chuyển sang Việt Nam. Đây chính là cơ hội khiến bất động sản đất cho thuê công nghiệp “giữ vững phong độ”. 

dat-cong-nghiep-03-1642323963.png
Thống kê thị trường khu công nghiệp Hà Nội quý IV/2021.

Tại Hà Nội, vẫn có hơn 1.800ha diện tích đất công nghiệp. Con số này không đổi so với quý IV/2021 và so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy cũng ổn định, nhưng so với cùng kỳ năm ngoái thì tăng 1 điểm phần trăm, lên 89%. Như vậy, các dự án đất công nghiệp hầu hết đã được thuê. 

Giá chào thuê đất công nghiệp tại đây đạt 3.295.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 142,3 USD/m2/kỳ. Giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu với quỹ đất cho thuê hạn chế. Giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, cao hơn Hưng Yên 71%, và cao hơn Hải Phòng và Bắc Ninh lần lượt là 48% và 50%.

Tương lai phát triển bất động sản công nghiệp, hậu cần 

Trong dài hạn, Công ty C&W Việt Nam dự báo ngày càng có nhiều công ty thiết kế lại chuỗi cung ứng. Các nhà máy sản xuất đã mở rộng hoạt động kinh doanh tại các thị trường mới. 

Trong khi đó, xu hướng người châu Á sử dụng hàng hóa được sản xuất tại khu vực sẽ nhiều hơn. Bởi hoạt động thương mại của châu Á sẽ ngày càng được phát triển bởi những hiệp định liên kết vùng như giữa ASEAN và ASEAN+. Điều này thúc đẩy các doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ tầng sản xuất và hậu cần. "Giai đoạn sắp tới vào năm 2022-2023 sẽ là cơ hội vàng cho Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp", đại diện C&W Việt Nam nhấn mạnh.

dat-cong-nghiep-04-1642324030.jpg
Bất động sản công nghiệp, hậu cần có tương lai phát triển.

Chuyên gia của Savills cũng có nhận định tương tự. Trong năm 2022, nhu cầu  đất công nghiệp và hậu cần có thể trở thành nhu cầu chính của thị trường. Ngoài ra, mặt bằng cho các trung tâm dữ liệu và kho lạnh cũng được kỳ vọng bứt phá. Khi Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô lớn đến siêu lớn. 

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, các ngành công nghiệp có giá trị thấp không còn đầu tư nhiều vào Việt Nam. Do các ưu đãi đã bị hạn chế, những ngành cần nhiều lao động và đất đai như dệt may, nội thất đang phải “vật lộn”. Tuy nhiên, những ngày công nghiệp có giá trị cao thì vẫn cho thấy sự lạc quan về tăng trưởng dài hạn của Việt Nam. 

Chuyển đổi số là một trong những mục tiêu quan trọng của Việt Nam trong năm 2022 và định hướng đến 2050. Vì vậy, những ngành nghề liên quan có kỳ vọng sẽ có “đất” để phát triển tại nước ta. Đó là một số ngành công nghiệp 4.0 và sản xuất chế tạo thông minh hơn; hiện đại hóa chuỗi cung ứng; hình thức bán - thuê lại tài sản; các mô hình khu công nghiệp mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; trung tâm dữ liệu và kho lạnh.

Việt Nam đã sẵn sàng mở lại đường bay quốc tế, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, chuyên gia nước ngoài tới Việt Nam sinh sống và làm việc. Mở đường cho nhiều khu công nghiệp với vốn đầu tư nước ngoài. 

Có thể thấy, với những yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” nêu trên, trong năm 2022 sẽ là thời điểm vàng cho thị trường đất công nghiệp cho thuê tại Việt Nam “cất cánh”.