Giá cao, sốt đất liên tục và những điểm nhấn không thể bỏ qua của thị trường bất động sản phía Nam

Bùi Bích Hạnh

Những điểm nhấn chính của thị trường bất động sản miền Nam trong năm 2022 sẽ là giá cả tiếp tục tăng nóng, bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục, “sốt” đất có dấu hiệu quay trở lại và kỳ vọng nguồn cung các phân khúc căn hộ tăng trở lại sau thời dài “khát” dự án. Bên cạnh đó không thể không kể tới sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp.

Thị trường bất động sản phía Nam có gì đặc biệt?

Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đang tăng cao ở rất nhiều khu vực phía Nam. Cụ thể, trong quý I/2022 ghi nhận xuất hiện tình trạng giá đất mạnh và lan rộng ở nhiều địa phương hơn so với giai đoạn 2018-2019. Cuối năm 2021 và đầu 2022, giá đất tăng vọt, "sốt" đất liên tục xảy ra trên diện rộng. Điển hình là khu vực đất đai vùng ven TP. Hồ Chí Minh như tỉnh Bình Dương, Đồng Nai sau đó tiếp tục lan rộng ra Tây Ninh, Bình Phước…

9912-1635174989-dai-gia-bds-nam-tien-1651748442.jpg
Sốt đất liên tục xảy ra các địa phương phía Nam 

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nói trên là do nhiều địa phương đã công khai kế hoạch triển khai thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, quy hoạch hoặc các kế hoạch triển khai dự án mới. Điều này đã khiến cho các nhà đầu tư đổ dồn vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch để thu gom đất sau đó sử dụng chiêu trò “thổi” giá đất ở các khu này lên cao để “đút túi” lợi nhuận khủng. 

Đơn cử trong chuyến công tác ở tỉnh Bình Phước của Thủ tướng Phạm Minh Chính trong ngày 20/3 vừa qua, địa phương này đã khiến nghị Chính phủ xem xét và đồng ý việc triển khai thực hiện xây dựng cầu Mã Đà giúp kết nối Bình Phước và các tỉnh Tây Nguyên với cảng Cái Mép - Thị Vải và Cảng hàng không quốc tế Long Thành.

Ngay khi thông tin quy hoạch được công khai, giá đất ven tuyến đường ĐT753 khu vực huyện Đồng Phú, Bình Phước liên tục có sự biến động về giá, giới đầu cơ đã nhanh chóng đổ về đây để xem đất, tìm kiếm cơ hội. Mỗi mét ngang đất nằm trên mặt đường ĐT753, sâu khoảng 50 m vào trong được chủ sở hữu rao bán với mức giá trung bình từ 250-300 triệu đồng, tùy vào khu vực, vị trí. Mức giá ghi nhận tăng 30-50% so với thời điểm trước đây 1 tháng. Trước đây, một lô đất trồng điều, cao su diện tích 1 ha có giá dao động chỉ khoảng 1-1,5 tỷ đồng, hiện nay đã tăng giá gấp 10 lần. 

Theo chuyên gia bất động sản đánh giá, một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến việc “sốt” đất là sự lệch pha cung cầu sản phẩm ở các đô thị lớn. Đơn cử như tại TP.Hồ Chí Minh trong thời gian 5-10 năm qua ghi nhận tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng, quỹ đất sạch đã gần chạm ngưỡng, trong khi nhu cầu của người dân luôn rất cao. 

Đáng chú ý, trong năm 2022, các chuyên gia cũng nhận định rằng nguồn cung căn hộ nhà hợp túi tiền, giá bất động sản liên tục tăng cao vẫn sẽ là những thách thức rất lớn đối với thị trường miền Nam. Ngay trong quý I/2022, một số dự án căn hộ chung cư mới ở khu vực TP.Hồ Chí Minh hiện đã lên tới mức giá 63 triệu đồng/m2. Ngoài ra, theo báo cáo thống kê của Savills Việt Nam ghi nhận, quý IV/2021, các chủ đầu tư đã tổ chức các hoạt động kinh doanh, mở bán sản phẩm trở lại với mức tăng trưởng đạt 160% theo quý, cung cấp ra cho thị trường số lượng 7.820 căn hộ tuy nhiên vẫn ghi nhận giảm 31% theo năm.

Đơn cử như Tập đoàn Phú Đông Group vừa thông báo ra mắt 2 dự án chung cư với số lượng 1.000 căn hộ có giá vừa túi tiền nằm ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Tập đoàn Vạn Phúc cũng vừa thông báo sẽ ra mắt thêm 1.000 căn hộ chung cư ở Van Phuc City, trong khi Tập đoàn Hưng Thịnh Corp cũng thông báo sẽ cho ra mắt thị trường 5000 căn hộ chung cư ở khu vực TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh thành vùng ven…

bat-dong-san-lien-ke-khu-cong-nghiep-la-loai-hinh-duoc-nhieu-nha-dau-tu-quan-tam-1651748618.jpg
Nhiều dự án mới quy mô lớn xuất hiện ở khu vực phía Nam 

Đánh giá tổng quan về năm 2021, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt gần 11.700 căn, số liệu thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây và giảm 54% so với thời điểm năm 2021. Tuy nhiên, nhu cầu của người mua nhà ở thực vẫn tăng cao khi tỷ lệ hấp thụ dòng sản phẩm căn hộ chung cư vẫn đạt tới 81%. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B vẫn dẫn đầu về lượng giao dịch, chiếm đến 69% tổng lượng giao dịch.

Riêng loại hình phân khúc căn hộ, dự án hạng C ở TP.Hồ Chí Minh đang có giá bán đạt tới 56,5 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng 27% theo năm. Một số dự án cũng đã tăng giá bán tới 11% trong cả giai đoạn mới và giai đoạn tiếp theo do có tính thanh khoản cao. Trong khi đó, sản phẩm bất động sản liền thổ có mức giá trên 18 tỷ đồng/căn đang dần trở nên phổ biến trên thị trường trong thời gian 3 năm trở lại đây khi cả nguồn cung mới và giá bán đều tăng. Quý 4 năm 2021, các sản phẩm này chiếm tới 90% số lượng sản phẩm bán ra.

Trong vài năm trở lại đây, nguồn cung bất động sản ở thị trường TP HCM vô cùng khan hiếm đã đẩy giá cả không ngừng leo cao. Ngoài ra, sự phát triển của thị trường cũng kéo theo sự tăng giá và nhu cầu đầu tư tăng cao. Bên cạnh đó, thông tin về quy hoạch đô thị, sự nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông…đã tác động rất mạnh đến giá bán bất động sản. Việc các dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý đã khiến cho nguồn cung mới trở nên hạn chế, thời gian triển khai dự án bị kéo dài so với dự kiến. Điều này đã khiến chi phí xây dựng bị đội lên đáng kể, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán sản phẩm để bù lại.

Khi nguồn cung eo hẹp, sức cầu tăng cao, mức giá giao dịch sẽ tăng, đó là quy luật chung của thị trường. Trong 2 năm qua, nguồn cung mới ở TP. Hồ Chí Minh giảm liên tục trong khi nền kinh tế vẫn phát triển ổn định, nhu cầu về nhà ở, đầu tư vẫn luôn duy trì ở mức rất cao. Điều này đã khiến cho giá bán bất động sản chỉ tăng chứ không có dấu hiệu giảm. 

Năm 2022 là năm bản lề của thị trường bất động sản miền Nam

Nhân định về thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2022, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam chia sẻ thông tin, đây sẽ là năm bản lề cho chu kỳ phát triển mới khi mà đại dịch đã được phần nào kiểm soát, tâm lý các nhà đầu tư cũng thoải mái hơn, quan tâm đến nhà đất nhiều hơn. Nhà đầu tư sẽ không còn e ngại khi xuống tiền như thời kỳ đại dịch còn hoành hành. Nguồn cung cũng sẽ phục hồi nhanh chóng, các chủ đầu tư sẽ triển khai các dự án thuận lợi hơn tạo đà tăng trưởng mới trong giai đoạn tới. Xu hướng của các nhà đầu tư sẽ là săn lùng các sản phẩm ở vùng ven khi quỹ đất nội đô khan hiếm. 

bat-dong-san-vung-ven-1651748711.jpeg
Thị trường phía Nam sẽ phát triển mạnh mẽ trong năm 2022

Thời gian tới, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ được các nhà đầu tư dành nhiều sự quan tâm. Trong tương lai gần, khi du lịch mở cửa hoàn toàn thì bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội phát triển rất mạnh. Các địa phương du lịch mới nổi như Bình Thuận, Hồ Tràm hiện đang thu hút nhiều nhà đầu bởi mức giá thấp, dư địa tăng giá còn cao. 

Bên cạnh các phân khúc đầu tư truyền thống, quen thuộc thì nhiều xu hướng đầu tư mới cũng sẽ xuất hiện. Năm 2022, nhà đầu tư vẫn sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư mới và nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có xu hướng đa dạng hóa rủi ro. Xu hướng nhà đầu tư tìm kiếm ngôi nhà thứ 2, thứ 3 làm nơi nghỉ dưỡng trở nên ngày càng rõ nét hơn. Bất động sản sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai khi nhu cầu du lịch bùng nổ sau đại dịch. Các địa phương có cảnh quan đẹp, có biển, có núi sẽ thu hút đông đảo nhà đầu tư do giá bất động sản còn thấp, dư địa phát triển lớn. 

Ngoài ra, phân khúc nhà phố, đất nền do giá hiện đã tăng quá cao nên biên độ lợi nhuận cũng sẽ hạn chế. Vì thế, thị trường xuất hiện xu hướng đầu tư mới là tập trung vào các sản phẩm bất động sản sức khỏe, sinh thái. Trong các năm tới, phân khúc truyền thống tiếp tục thu hút đầu tư của khách hàng tuy nhiên bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ. 

tay-nam-bo-1651748759.jpeg
Đất nền tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm 

Theo đánh giá của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam câu chuyện về thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2022 vẫn là việc giá bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Thị trường đối diện với khó khăn trong nguồn cung bất động sản nhà ở. Đây cũng sẽ là phân khúc tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản, được nhiều khách hàng quan tâm. Trong khi đó, các loại hình khác như bất động sản du lịch, bất động sản thương mại ghi nhận sự phục hồi chậm chạp hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung thị trường căn hộ năm 2022 nhiều khả năng sẽ đón nhận số lượng gấp đôi so với thời điểm năm 2021. Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, tuy nguồn cung tăng 20-30%, nhưng trong vòng 2 năm tới vẫn sẽ có sự lệch pha về cung cầu.