Ém đất thực hiện dự án nhiều năm chờ tăng giá, cần đánh thuế hay "siết" chặt phát hành trái phiếu BĐS? 

Nguyễn Ngọc Huyền

Các chuyên gia đều cho rằng tình trạng nhiều doanh nghiệp hiện nay ngày càng lợi dụng ngân hàng "chống lưng" để phát hành trái phiếu nhưng lại sử dụng nguồn tiền đó để đi mua, gom đất mà không phát triển dự án. Như vậy sẽ xảy ra tình trạng nhiều dự án bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.

Theo Nhịp sống Kinh tế, chiều 15/4, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức hội thảo chủ đề "Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam", các chuyên gia đã thảo luận về những vấn đề hiện hữu trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng. Theo nhận định của ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ TN&MT), thời gian qua việc đấu giá đất không được lành mạnh.

Thực tế, doanh nghiệp có nhiều thời gian triển khai dự án, sử dụng quỹ đất chậm do thủ tục pháp lý. Tuy nhiên có tình trạng doanh nghiệp cố tình để đất từ năm 2012 đến nay mới triển khai hoặc thực hiện mục tiêu thực hiện dự án càng chậm càng tốt để đợi giá bán đất lên cao. Chẳng hạn, có doanh nghiệp mua đất với giá trị lên đến 1.500 tỷ đồng nhưng vẫn sẵn sàng nộp phạt 1.200 tỷ đồng để không triển khai dự án ngay.

Bên cạnh đó, tình trạng đẩy giá đất lên cao rồi bỏ cọc cũng làm thị trường xấu đi. Thực tế, những quy định về đấu giá đất đã tương đối rõ ràng nhưng khi triển khai thực hiện tại nhiều địa phương còn quá chặt chẽ theo quy định, phương án đấu giá mà không biết cách xử lý cho phù hợp với thực tế.

danh-thue-cao-vao-bat-dong-san-bo-hoang-1-1650187612.jpg
Đã có doanh nghiệp sẵn sàng nộp phạt 1.200 tỷ đồng để chậm triển khai dự án

Các chuyên gia nhận xét về vấn đề này, tiền đặt trước để tham gia đấu giá có thể gộp vào tiền đặt cọc sau khi đấu giá. Bởi, pháp luật quy định về tiền đặt cọc trong đấu giá rất rõ ràng theo pháp luật dân sự là cam kết để thực hiện hợp đồng. Theo đó, trong phương án đấu giá thì tiền đặt trước sẽ theo giá khởi điểm, ngay sau khi rời phòng đấu giá phải nộp đủ tiền cọc.

Ông Thọ nhận định: "Vấn đề ở đây là do quy định và việc đưa ra phương án đấu giá chưa phù hợp. Hiện tại, Việt Nam có tiền thu về từ bất động sản cao hơn so với thế giới. Bất động sản trên thế giới trung bình chiếm từ 50 - 70% tài sản quốc gia, vừa rồi tung ra gói hỗ trợ lớn đã đẩy giá bất động sản tăng, đây là điều đương nhiên…".

Theo đó, trong nghị quyết mới dự kiến thay thế cho Nghị quyết 19 sẽ áp dụng các biện pháp tài chính. Trên thế giới như tại Úc đã đánh thuế 5% khi doanh nghiệp tự nguyện khai báo sẽ triển khai chậm dự án, còn nếu Nhà nước điều tra phát hiện sẽ đánh thuế 20%. Còn tại Hàn Quốc, đánh thuế 9% nếu chậm 7 năm, sau 10 năm đóng 10%.

"Lần này, chúng tôi sẽ cố gắng hạn chế việc bỏ hoang đất trong thời gian quá lâu. Bộ Tài chính đang rất phân vân việc áp dụng thuế tài sản, nhưng nếu thực hiện sẽ giúp thị trường tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất như thời gian qua" - Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường nói.

Một vấn đề đang tồn tại nữa được giới chuyên gia bàn luận, đánh giá là nguồn vốn để các doanh nghiệp bất động sản hoạt động trong bối cảnh ngân hàng đang "siết" chặt tín dụng BĐS. Bộ Tài chính đang tiến hành rà soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm đảm bảo tính tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền và lợi ích các nhà đầu tư.

danh-thue-hay-siet-tin-dung-bds-1651735781.jpeg
Ảnh: minh họa

TS. Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia kinh tế nhận định, Chính phủ đang kiểm soát vấn đề này qua 3 yếu tố: Tài chính doanh nghiệp, mục đích sử dụng, tài sản đảm bảo. "Việc kiểm soát tài chính thì quốc gia nào cũng làm, còn với kiểm soát đảm bảo thì chưa cần thiết, mục đích sử dụng cũng vậy". 

Thông lệ quốc tế không có 2 yếu tố sau mà có cách quản lý khác. Việc kiểm tra mục đích sử dụng chỉ có thể để ngân hàng làm. Bởi việc này liên quan tới việc họ giải ngân. Như vậy việc kiểm tra mục đích sử dụng sẽ tốn kém và không khả thi. 

"Do đó, chỉ nên kiểm tra tài sản đảm bảo của những doanh nghiệp lớn, vì doanh nghiệp nhỏ có khi không có tài sản đảm bảo. Để thị trường phát triển bền bỉ, lâu dài, để doanh nghiệp ổn định nguồn vốn phát triển dự án thì thị trường trái phiếu phải minh bạch, phải đẩy nhanh xếp hạng trái phiếu. Trước đó, nếu nguồn cung bất động sản tăng quá nhanh thì vốn tín dụng ngân hàng có thể đóng băng. Nhưng hiện tại, thị trường đang đối mặt với nguy cơ tạo "bong bóng" - ông Nghĩa nhận định.

danh-thue-cao-vao-bat-dong-san-bo-hoang-2-1650187632.jpg
Nỗ lực đưa ra giải pháp để thị trường BĐS phát triển bền vững, minh bạch

Theo tiêu chí đánh giá IMF, một người bình thường phải mất 37 năm có thu nhập bình quân thì mới mua được nhà. Hiện nay, Việt Nam cũng đang xấp xỉ như vậy. Đất đai ngày càng hạn hẹp, tín dụng trái phiếu cũng tương tự với nguồn cung suy giảm. Nếu không đưa ra giải pháp căn bản về thủ tục để tăng nguồn cung và "siết" trái phiếu thì rất dễ tạo "bong bóng" bất động sản, liên quan trực tiếp đến các đơn vị ngân hàng.

Ông Nghĩa cũng khẳng định, nhiều doanh nghiệp đang lợi dụng các ngân hàng chống lưng để phát hành trái phiếu. Họ không dùng nguồn tiền bán trái phiếu để phát triển dự án mà lại đi mua, gom thêm quỹ đất.

Một chuyên gia từng đưa ra ý kiến, việc đánh thuế vào đất không sử dụng là rất quan trọng, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ tài nguyên dài hạn. Đi mua đất, gom đất, gom tài nguyên chính là sự tự diễn biến, tự chuyển hóa doanh nghiệp. Mọi người nói cuộc chiến giành đất đai có thể là cuộc chiến cuối của nền kinh tế này, vì vậy phải đi gom đất. Việc đánh thuế vào bất động sản bỏ hoang do đó rất quan trọng.

Ông Nghĩa chia sẻ: "Chúng ta đang tập trung vào hai hướng là minh bạch hóa tài chính doanh nghiệp phát hành, có kiểm toán và công bố định kỳ, dứt khoát có xếp hạng theo chuẩn mực quốc tế và công bố công khai. Đương nhiên sẽ có những công ty xếp hạng hơi yếu thì cộng vào đó là có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo phải kiên quyết, nhưng sẽ dùng thuế để xử lý vấn đề gom, ém đất, tài nguyên, tài sản".