Meey Land
Dự báo về sức hút của nhà liền thổ
Theo Tinnhanhchungkhoan.vn, không chịu tình cảnh ảm đạm như những phân khúc khác, báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, nhu cầu tìm mua căn hộ và những loại bất động sản gắn với đất vẫn đang có xu hướng tăng trưởng.
Trong tháng đầu năm, nhu cầu tìm mua căn hộ và nhà liền kề toàn quốc tăng lần lượt là 64% và 96% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM ghi nhận lượng khách tìm kiếm nhà đất tăng lần lượt là 11% và 37%.
Tại TP. HCM, nhu cầu tìm mua chung cư tăng hơn 74%, còn nhà liền kề tăng 131% so với cùng kỳ. Phân khúc đang được quan tâm nhất là các căn hộ có giá chào bán khoảng từ 38 - 55 triệu đồng/m2, lượt tìm kiếm tăng từ 61 - 113% so với cùng kỳ.
Tháng 2/2023, nhu cầu tìm mua căn hộ tăng 74% và biệt thự, nhà liền kề tăng 131% so với cùng kỳ. Lượng quan tâm tìm mua căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh nhất tại các dự án có giá quanh mốc 50 triệu đồng/m2. Cụ thể, căn hộ có giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 có lượt tìm mua tăng 69%, căn hộ trên 55 triệu đồng/m2 tăng 131% so với cùng kỳ.
Tại Hà Nội, theo số liệu về nhu cầu tìm kiếm phân khúc biệt thự, nhà liền kề tuy không cao như TP. HCM, nhưng nhiều đơn vị phân phối cho biết, số lượng giao dịch ngầm vẫn tăng, thậm chí giao dịch thành công cao hơn so với phân khúc chung cư trên thị trường thứ cấp.
Trong tháng 1/2023, lượt tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng 57% và biệt thự tăng 103% so với cùng kỳ. Mức độ quan tâm tăng mạnh nhất tại phân khúc chung cư có giá bán trên 50 triệu đồng/m2, mức tăng 97% so với cùng kỳ. Điều này trái với thời điểm 6 tháng trước khi giao dịch trên thị trường rất sôi động, nhưng nhu cầu tìm kiếm các loại hình nhà ở gắn liền với đất lại tăng không tương ứng.
Theo Báo cáo “Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023” mới đây của CBRE Việt Nam, thị trường BĐS Hà Nội đang phục hồi trong bối cảnh còn đối mặt với nhiều thách thức, gồm cả việc siết chặt tín dụng BĐS và lãi suất tăng cao, kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, làm chậm tiến độ thi công các dự án hiện hữu.
Tổng giám đốc G-Homes - Ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết, trong bối cảnh hiện nay có điểm khác biệt so với giai đoạn trước, là các loại hình nhà ở gắn với đất diễn biến ảm đạm hơn vì chịu ảnh hưởng chung từ xu hướng thị trường.
Tuy nhiên, thực tế là các giao dịch ngầm vẫn diễn ra ở những loại hình nhà ở này, bởi đây là phân khúc gắn chặt với nhu cầu thực. Đại bộ phận người dân vẫn luôn có tâm lý “sở hữu mảnh đất cắm dùi” nên họ ưu tiên tìm kiếm hoặc mua nhà liền thổ.
CBRE Việt Nam dự báo, từ năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội tiếp tục ghi nhận những đợt mở bán của dự án VOCP3 và một vài dự án khác, gồm Vinhomes Cổ Loa Đông Anh phía Tây thành phố. Tổng nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt hơn 16.000 sản phẩm.
Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội - Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, thanh khoản thị trường BĐS có thể sẽ cải thiện vào năm nay, nhưng tập trung ở những sản phẩm mua để ở hơn là đầu tư.
Tại Hà Nội, theo bà Hằng, thị trường dự kiến đón khoảng 1.600 sản phẩm mới từ 15 dự án. Trong đó, huyện Hoài Đức sẽ chiếm 20% nguồn cung tương lai, tiếp đó là Thanh Trì với 16^ và Long Biên 15%. Đặc biệt, các dự án hạ tầng giao thông lớn là động lực cho thị trường nhà ở nơi có dự án mới.
Chẳng hạn, dự án đường Vành đai 3.5 và Vành đai 4 khi hoàn thành sẽ hỗ trợ hơn 80 dự án nhà ở với quy mô trên 2.900ha tại các địa phương có tuyến đường đi qua như Thường Tín, Hà Đông, Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng… Các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cũng thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi trong năm nay.
Về giá bán, mặt bằng giá chung của phân khúc nhà liền thổ ở Hà Nội vẫn khá cao. Sản phẩm biệt thự có giá phổ biến từ 10 - 30 tỷ đồng, chiếm 55%, mức giá trên 30 tỷ đồng chiếm khoảng 20%, dưới 10 tỷ đồng chiếm khoảng 22%. Nguyên nhân vì chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư nhiều hơn, bao gồm chi phí vốn, chi phí đất, tài chính…
Trên thực tế, quá trình phát triển dự án sẽ xuất hiện nhiều vấn đề phát sinh và đẩy chi phí thực tế tăng cao hơn dự phòng ban đầu. Cụ thể, việc xin phép, phê duyệt dự án kéo dài đã đẩy chi phí đầu tư tăng cao, tác động tới giá bán sản phẩm. Trên thị trường thứ cấp, việc mua đi bán lại cũng khiến cho giá sản phẩm ngày càng tăng cao, dẫn tới khó khăn khi điều chỉnh lại giá.
Bà Hằng cho rằng, vì giá thành sản phẩm neo cao nên các giao dịch chốt thành công chủ yếu chỉ trong nhóm khách hàng có thu nhập cao, ở điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định, ít sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, việc không phải chịu áp lực tài chính ở điều kiện lãi suất ngân hàng cao khiến sự điều chỉnh giá cho phân khúc này diễn ra không rõ ràng.
Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Nam, phân khúc nhà ở gắn liền với đất sẽ “nóng” trở lại, ngay sau khi thị trường địa ốc cơ bản giải quyết được những nút thắt về vốn đầu tư và trái phiếu hiện tại, nhưng trước hết là phải lấy lại niềm tin từ người mua.
